Lexique du financement patrimonial et immobilier

Sommaire

A
Apport personnel
Assurance emprunteur
C
Capital restant dû
Caution
Compte courant d’associé
Crédit lombard
Crédit relais
D
Délai de réflexion
Démembrement de propriété
Dette privée
Droits de succession
E
Effet de levier
F
FBO (family buy out)
FICP
Fiducie-sûreté
H
Holding patrimoniale
Hypothèque
Hypothèque légale du prêteur de deniers
I
IFI
In fine
Indemnité de remboursement anticipé
Indivision
Inscription hypothécaire
IOBSP
M
Mainlevée
Marchand de biens
N
Nantissement
Non-résident fiscal
Nue-propriété
O
OBO (owner buy out)
ORIAS
P
Prêt amortissable
Prêt avance mutation
Prêt de trésorerie hypothécaire
Prêt hypothécaire
Prêt sur gage
Prêt viager hypothécaire
Q
Quotité de financement
Quotité disponible
R
Rachat de soulte
Regroupement de crédits
Réméré (vente avec faculté de rachat)
S
Saisie immobilière
SCI (société civile immobilière)
Soulte
T
TAEG
Taux d’endettement (taux d’effort)
Taux d’usure
U
Usufruit
Usufruit temporaire
V
Viager (vente en viager)

Hypothèque, nue-propriété, quotité, in fine, soulte, nantissement : les mots du crédit adossé au patrimoine, définis en quelques lignes, avec la règle qui s’applique et la page qui approfondit chaque sujet.

Ce lexique du financement patrimonial et immobilier définit 51 termes que l’on rencontre en empruntant sur son patrimoine : garanties, formes de prêt, démembrement, fiscalité et acteurs du crédit. Chaque définition tient en quelques lignes, cite sa source officielle quand elle énonce une règle, et renvoie à la page de hyppo.immo qui traite le sujet. Règles vérifiées le 28 octobre 2026.

A

Apport personnel

Somme que l’emprunteur finance lui-même, sans crédit, dans un achat : épargne, donation reçue, prix d’une vente. La banque en fixe le niveau selon le projet et le profil ; un prêt hypothécaire sur un bien déjà détenu peut aussi servir à le constituer. Voir financer votre apport.

Assurance emprunteur

Contrat qui rembourse tout ou partie du crédit en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité. La loi ne l’impose pas, mais la banque peut l’exiger ; vous pouvez choisir un autre assureur aux garanties équivalentes, puis en changer à tout moment (service-public.fr, fiche F1671). Voir l’assurance emprunteur.

C

Capital restant dû

Part du capital emprunté qui n’est pas encore remboursée à une date donnée. Elle sert de base au calcul d’un remboursement anticipé, d’un rachat de crédit ou de ce qu’un bien déjà financé peut encore garantir. Le tableau d’amortissement la donne échéance par échéance. Voir le calcul du tableau d’amortissement.

Caution

Contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci (article 2288 du code civil). En crédit immobilier, c’est souvent un organisme spécialisé ; le prêt hypothécaire remplace cette caution par une hypothèque sur le bien. Voir le prêt hypothécaire.

Compte courant d’associé

Somme qu’un associé prête à sa société, en plus de son apport au capital. Sauf clause contraire des statuts ou d’une convention, elle est remboursable à tout moment ; un blocage, décidé à l’unanimité ou par convention, sert souvent de garantie à la banque (service-public.fr, fiche F32966). Voir rembourser un compte courant de SCI.

Crédit lombard

Prêt garanti par le nantissement d’un portefeuille financier : assurance-vie, compte-titres ou PEA. Les placements restent investis ; si leur valeur baisse trop, le prêteur peut demander un complément de garantie ou un remboursement partiel. À ne pas confondre avec le prêt sur gage, qui porte sur des objets.

Crédit relais

Crédit de durée limitée qui avance tout ou partie du prix de vente d’un bien immobilier pour financer l’achat d’un autre avant cette vente (article L311-1, 16°, du code de la consommation). Il se rembourse à la vente du premier bien et relève d’un seuil d’usure propre, celui des prêts relais. Voir le prêt relais hypothécaire.

D

Délai de réflexion

Pour un crédit immobilier, la banque maintient son offre trente jours au moins, et l’emprunteur ne peut l’accepter que dix jours après l’avoir reçue, par lettre ou par un moyen qui date l’acceptation (article L313-34 du code de la consommation). Voir les étapes pour hypothéquer sa maison.

Démembrement de propriété

Partage de la pleine propriété d’un bien entre deux droits : l’usufruit, qui permet de l’utiliser ou d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui permet d’en disposer. Il naît d’une donation, d’une succession ou d’un achat séparé, et prend fin quand l’usufruit s’éteint. Voir le démembrement de propriété.

Dette privée

Financement apporté par des investisseurs non bancaires, comme des fonds de dette, plutôt que par une banque. La loi réserve les opérations de crédit à titre habituel aux établissements de crédit et aux sociétés de financement, sauf exceptions prévues par le code (article L511-5 du code monétaire et financier) : vérifiez le statut du prêteur. Voir la dette privée.

Droits de succession

Impôt dû par les héritiers sur ce qu’ils reçoivent, payé au dépôt de la déclaration de succession. Le paiement peut être fractionné, sur un an en général, sur trois ans si la succession comprend au moins 50 % de biens non liquides, ou différé pour une nue-propriété (service-public.fr, fiche F36432). Voir financer des droits de succession.

E

Effet de levier

Fait d’emprunter pour investir plutôt que de payer comptant. Si le bien ou le placement rapporte plus que le coût du crédit, le rendement de vos fonds propres augmente ; s’il rapporte moins, ou si sa valeur baisse, la perte est amplifiée. Voir faire du levier pour investir.

F

FBO (family buy out)

Variante de l’OBO dans laquelle les enfants entrent au capital de la société qui rachète les biens de leurs parents, achat financé en partie par emprunt. Le montage prépare la transmission ; il suppose une valeur de vente réaliste et des loyers suffisants pour rembourser. Voir la vente à soi-même, OBO et FBO.

FICP

Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, tenu par la Banque de France. Avant d’accorder un crédit immobilier, le prêteur doit le consulter et vérifier sur pièces les revenus et les charges de l’emprunteur (article L313-16 du code de la consommation). Voir les conditions du prêt hypothécaire.

Fiducie-sûreté

Garantie par laquelle l’emprunteur transfère la propriété de biens ou de droits à un fiduciaire, qui les tient séparés de son propre patrimoine jusqu’au remboursement (article 2011 du code civil). Le code la règle pour les meubles (articles 2372-1 et suivants) et pour les immeubles (articles 2488-1 et suivants). Voir la fiducie-sûreté.

H

Holding patrimoniale

Société qui détient des participations ou des biens pour une famille. Depuis la loi de finances pour 2026, une taxe de 20 % vise certains actifs non professionnels, dont les logements réservés à la famille, des sociétés d’au moins 5 millions d’euros d’actifs, contrôlées et à revenus surtout passifs (article 235 ter C du CGI). Voir la taxe sur les holdings.

Hypothèque

« Affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation sans dépossession de celui qui la constitue » (article 2385 du code civil) : vous gardez le bien et son usage. L’hypothèque conventionnelle est consentie par acte notarié (article 2409) ; en cas d’impayés, elle permet au prêteur de faire saisir et vendre le bien. Voir comment hypothéquer sa maison.

Hypothèque légale du prêteur de deniers

Garantie qui remplace, depuis le 1er janvier 2022, l’ancien privilège de prêteur de deniers. Elle protège la banque qui finance l’achat d’un immeuble, si l’acte de prêt établit cette destination et si la quittance du vendeur constate le paiement avec ces fonds (article 2402 du code civil). Voir le calcul des frais d’hypothèque.

I

IFI

Impôt sur la fortune immobilière, dû quand la valeur nette du patrimoine immobilier taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier (article 964 du CGI). Les dettes liées aux biens imposables se déduisent ; celle d’un prêt in fine d’acquisition, de façon dégressive sur la durée du prêt (article 974 du CGI). Voir le prêt in fine et l’IFI.

In fine

Se dit d’un prêt dont le capital est remboursé en une seule fois, à la dernière échéance, l’emprunteur ne payant que les intérêts jusque-là. L’échéance est plus basse qu’en amortissable, le coût total plus élevé, et le capital doit être prévu : vente, placement ou cession. Voir le simulateur de prêt in fine.

Indemnité de remboursement anticipé

Somme que la banque peut demander quand vous remboursez un crédit immobilier avant son terme. Elle ne peut dépasser six mois d’intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement (article R313-25 du code de la consommation). Voir le prêt hypothécaire.

Indivision

Situation où plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, sans division matérielle : héritiers, ex-époux, concubins. Nul ne peut être contraint d’y demeurer, et le partage peut toujours être demandé, sauf jugement ou convention qui le suspend (article 815 du code civil). Voir sortir d’une indivision.

Inscription hypothécaire

Publication de l’hypothèque au service de la publicité foncière. Pour un prêt à échéances fixes, elle produit effet un an au plus après la dernière échéance, et cinquante ans au maximum (article 2429 du code civil) ; elle disparaît ensuite d’elle-même, sans frais ni démarche (fiche F787). Voir les frais d’hypothèque et de mainlevée.

IOBSP

Intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement : professionnel qui présente, propose ou aide à conclure des opérations de banque, contre rémunération (article L519-1 du code monétaire et financier). Il agit en vertu d’un mandat (article L519-2) et doit être immatriculé au registre unique (article L519-3-1). Hyppo est courtier, une catégorie d’IOBSP. Voir qui est Hyppo.

M

Mainlevée

Acte qui lève une hypothèque avant sa fin, par exemple quand le bien est vendu avant le remboursement complet du prêt. Elle se fait avec l’accord de la banque, par acte notarié à vos frais, puis le service de la publicité foncière radie l’inscription (service-public.fr, fiche F787). Voir le calcul des frais de mainlevée.

Marchand de biens

Personne qui, habituellement, achète en son nom des immeubles en vue de les revendre. Ses profits sont des bénéfices industriels et commerciaux (article 35 du CGI). Son financement repose souvent sur des crédits courts, remboursés à la revente, garantis par le bien acheté. Voir le financement des marchands de biens.

N

Nantissement

« Affectation, en garantie d’une obligation, d’un bien meuble incorporel » (article 2355 du code civil) : contrat d’assurance-vie, compte-titres, parts sociales, créance. Le bien reste à vous, mais en cas d’impayés le créancier peut se faire payer sur sa valeur. Voir le nantissement d’assurance-vie.

Non-résident fiscal

Personne qui n’a en France ni son foyer ou son séjour principal, ni son activité professionnelle principale, ni le centre de ses intérêts économiques (article 4 B du CGI). Elle reste imposable en France sur ses revenus de source française, comme les loyers d’un bien situé en France. Voir le prêt hypothécaire pour non-résidents.

Nue-propriété

Droit de disposer d’un bien sans en avoir l’usage ni les revenus, qui reviennent à l’usufruitier. L’usufruit s’éteint notamment au décès de l’usufruitier ou au terme fixé (article 617 du code civil) : le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire. Voir vendre la nue-propriété.

O

OBO (owner buy out)

Opération par laquelle le propriétaire d’un bien, souvent locatif, le vend à une société qu’il contrôle, laquelle finance l’achat par un emprunt remboursé avec les loyers. On parle aussi de vente à soi-même. Le vendeur encaisse le prix, la société porte la dette. Voir l’OBO immobilier.

ORIAS

Organisme qui tient le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance. Un intermédiaire en crédit doit y être immatriculé, et le registre, consultable sur orias.fr, indique ses catégories. Hyppo (REFI Technologies) y figure sous le n° 23005573. Voir les mentions légales de Hyppo.

P

Prêt amortissable

Prêt dont chaque échéance rembourse les intérêts et une part du capital, si bien que la dette baisse jusqu’à zéro au terme. C’est la forme la plus courante du crédit immobilier ; en début de prêt, les échéances contiennent surtout des intérêts. Voir prêt amortissable ou in fine.

Prêt avance mutation

Prêt qui finance des travaux de rénovation, garanti par une hypothèque couvrant le capital et les intérêts capitalisés chaque année, et dont le remboursement ne peut être exigé qu’à la mutation du bien ; les intérêts peuvent être payés progressivement (article L315-2 du code de la consommation). Voir le prêt avance mutation.

Prêt de trésorerie hypothécaire

Prêt hypothécaire qui procure des liquidités sur un bien détenu, libre de crédit (s’il en reste un, le nouveau prêt le rachète), pour un projet libre : donation, impôts, investissement. Accordé à un particulier sur un logement, c’est un crédit immobilier : pour l’usure, les seuils des prêts immobiliers s’appliquent. Voir le prêt de trésorerie hypothécaire.

Prêt hypothécaire

Crédit garanti par une hypothèque sur un bien que l’emprunteur possède ou achète. Accordé à un particulier sur un logement, il relève du crédit immobilier quel que soit l’usage des fonds (article L313-1, 2°, du code de la consommation), avec offre écrite et délai de réflexion. Voir le guide du prêt hypothécaire.

Prêt sur gage

Prêt accordé contre le dépôt d’un objet de valeur (bijou, montre, tableau), que seules les caisses de crédit municipal proposent. Faute de remboursement, l’objet est vendu aux enchères ; si le prix ne couvre pas la dette, rien d’autre ne vous est réclamé (service-public.fr, fiche F1354). Voir le prêt sur gage.

Prêt viager hypothécaire

Prêt garanti par une hypothèque sur le logement de l’emprunteur, personne physique, dont le capital et les intérêts capitalisés ne sont exigibles qu’à son décès, ou à la vente ou au démembrement du bien s’ils surviennent avant (article L315-1 du code de la consommation). Voir le prêt viager hypothécaire.

Q

Quotité de financement

Part de la valeur d’un bien, ou d’un portefeuille, que le prêteur accepte de prêter ; on parle aussi de LTV, pour loan to value. Elle dépend du bien, de son état, de sa localisation et de l’usage des fonds. En assurance emprunteur, la quotité désigne la part du prêt couverte pour chaque emprunteur. Voir le simulateur de liquidités.

Quotité disponible

Part des biens dont une personne peut disposer librement par donation ou testament, le reste formant la réserve héréditaire de ses enfants. Elle vaut la moitié des biens avec un enfant, le tiers avec deux, le quart avec trois ou plus (article 913 du code civil). Voir le testament pour transmettre.

R

Rachat de soulte

Opération par laquelle un indivisaire, après un divorce, une séparation ou une succession, garde le bien en payant aux autres la valeur de leurs parts : cette somme est la soulte. Elle se finance souvent par un crédit, et l’acte de partage est signé chez le notaire. Voir financer un rachat de soulte.

Regroupement de crédits

Opération qui remplace plusieurs crédits en cours par un seul, en général plus long, pour réduire l’échéance totale ; le coût global augmente le plus souvent. Les regroupements de crédits échappent à la norme du HCSF sur le taux d’effort (décision n° D-HCSF-2021-7, article 3). Voir regrouper des crédits.

Réméré (vente avec faculté de rachat)

Vente d’un bien par laquelle le vendeur se réserve le droit de le racheter, en restituant le prix et les frais (article 1659 du code civil). Ce délai de rachat ne peut excéder cinq ans (article 1660). Entre-temps, le vendeur n’est plus propriétaire. Voir la vente à réméré.

S

Saisie immobilière

Procédure par laquelle un créancier muni d’un titre exécutoire fait vendre le bien de son débiteur : commandement de payer, audience d’orientation devant le juge de l’exécution, puis vente amiable autorisée ou adjudication (service-public.fr, fiche F16987). C’est le risque ultime d’un prêt hypothécaire impayé. Voir les risques d’hypothéquer sa maison.

SCI (société civile immobilière)

Société civile qui détient et gère un ou plusieurs biens immobiliers. Elle peut emprunter en son nom, mais ses associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part du capital (article 1857 du code civil), d’où la caution souvent demandée par la banque. Voir le prêt immobilier SCI.

Soulte

Somme versée pour compenser l’inégalité des lots dans un partage. L’égalité du partage est une égalité en valeur : quand les biens ne permettent pas de former des lots de même valeur, la différence se compense par une soulte (article 826 du code civil). Voir financer une soulte.

T

TAEG

Taux annuel effectif global : coût total du crédit exprimé en taux annuel. Il ajoute aux intérêts les frais, commissions et rémunérations de toute nature exigés pour obtenir le crédit et connus à la date de l’offre (article L314-1 du code de la consommation). C’est lui qu’il faut comparer entre deux offres. Voir le coût d’un prêt hypothécaire.

Taux d’endettement (taux d’effort)

Part des revenus consacrée au remboursement de tous les crédits. Pour un crédit immobilier, les banques ne peuvent dépasser 35 % de taux d’effort ni 25 ans de durée, sauf dans une marge de dérogation de 20 % de leur production trimestrielle (décision du HCSF n° D-HCSF-2021-7). Voir le calcul du taux d’endettement.

Taux d’usure

Plafond légal du taux d’un prêt : un crédit est usuraire si son taux effectif global dépasse de plus d’un tiers le taux effectif moyen pratiqué le trimestre précédent pour des prêts de même catégorie (article L314-6 du code de la consommation). La Banque de France publie ces seuils chaque trimestre. Voir les seuils de l’usure.

U

Usufruit

« Droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » (article 578 du code civil) : habiter le bien ou en percevoir les loyers. Il s’éteint notamment au décès de l’usufruitier (article 617). Voir l’usufruit et la nue-propriété.

Usufruit temporaire

Usufruit consenti pour une durée fixe, souvent par donation, au terme de laquelle le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété. Accordé à une personne morale, comme une association ou une société, il ne peut dépasser trente ans (article 619 du code civil). Voir la donation temporaire d’usufruit.

V

Viager (vente en viager)

Vente d’un bien contre une rente versée jusqu’au décès du vendeur, souvent avec un capital payé comptant, le bouquet ; la rente viagère peut être constituée pour un immeuble (article 1968 du code civil). Le contrat est sans effet si le vendeur, déjà malade, meurt de cette maladie dans les vingt jours (article 1975). Voir la vente en viager.

Sources (40)