Démembrement de biens immobiliers et d'actifs immobiliers

Le démembrement de propriété sépare un bien en deux droits détenus par des personnes différentes : l'usufruit, qui permet d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers, et la nue-propriété, qui permet d'en disposer et redevient pleine propriété à la fin de l'usufruit (code civil, art. 578 et 617). Il naît d'une donation, d'une succession, d'un achat ou d'une cession temporaire, et chaque droit vaut fiscalement une part du bien fixée par l'âge de l'usufruitier (CGI, art. 669).

Ce guide dit qui peut louer, construire ou vendre, qui paie les travaux, la taxe foncière et l'IFI, combien vaut chaque droit et comment financer un bien démembré. Règles vérifiées le 28 octobre 2026, avec deux arrêts de la Cour de cassation (2012 et 2023) sur le sort des constructions.

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

L'usufruit est le droit de jouir d'un bien dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, à la charge d'en conserver la substance (code civil, art. 578). La nue-propriété est le droit de disposer du bien (le vendre, le donner, le léguer) sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus pendant l'usufruit (Service Public, F33076). La pleine propriété est la réunion des deux.

Le démembrement est toujours temporaire. L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier, par l'arrivée du terme fixé, par la réunion des deux droits sur la même personne, par le non-usage pendant trente ans ou par la perte totale du bien (art. 617). Accordé à une société ou à une autre personne morale, il ne peut durer plus de trente ans (art. 619). Le juge peut aussi y mettre fin en cas d'abus de jouissance (art. 618).

Question	Usufruitier	Nu-propriétaire
Habiter le bien ou le louer	Oui ; un bail commercial ou rural exige l'accord du nu-propriétaire (art. 595)	Non, pendant l'usufruit
Percevoir les loyers	Oui (art. 582)	Non
Vendre ou donner son droit	Oui, son usufruit (art. 595)	Oui, sa nue-propriété (F33076)
Vendre la pleine propriété	Seulement avec le nu-propriétaire	Seulement avec l'usufruitier (art. 815-5)
Entretien courant	À sa charge (art. 605)	Non
Grosses réparations	Seulement si elles viennent d'un défaut d'entretien	À sa charge (art. 605 et 606)
Taxe foncière	Établie à son nom (CGI, art. 1400)	Non
IFI	Déclare la pleine propriété, sauf exceptions (CGI, art. 968)	Ne déclare rien, sauf exceptions

Droits de l'usufruitier

Principe

L'usufruitier peut jouir du bien lui-même, le louer, et même vendre ou donner son droit d'usufruit sans l'accord du nu-propriétaire (code civil, art. 595 ; Service Public, F934). Il perçoit tous les fruits du bien : loyers, récoltes, intérêts (art. 582). Avant d'entrer en jouissance, il fait dresser un état de l'immeuble (art. 600) et fournit une caution, sauf dispense ; le donateur ou le vendeur qui s'est réservé l'usufruit en est dispensé par la loi (art. 601).

Cas particulier de la conclusion d'un bail

Ayant les pouvoirs d'administration, l'usufruitier conclut et renouvelle seul les baux d'habitation. Deux limites protègent le nu-propriétaire (art. 595) :

• un bail de plus de neuf ans signé par le seul usufruitier ne lie le nu-propriétaire, à la fin de l'usufruit, que pour la période de neuf ans en cours ;
• un bail renouvelé seul plus de deux ans avant l'échéance (maison) ou trois ans (bien rural) est sans effet si son exécution n'a pas commencé avant la fin de l'usufruit.

Un bail rural, commercial, industriel ou artisanal exige l'accord du nu-propriétaire ; à défaut, le juge peut autoriser l'usufruitier à signer seul (art. 595). Le nu-propriétaire, de son côté, ne peut par son fait nuire aux droits de l'usufruitier (art. 599).

Constituer un usufruit sur un immeuble

L'usufruit naît de la loi ou de la volonté des parties (art. 579). Sur un immeuble, c'est un droit réel immobilier : l'acte qui le constitue ou le transmet est publié au service de la publicité foncière (décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, art. 28). Une donation doit aussi être passée devant notaire, à peine de nullité (code civil, art. 931).

Obligations respectives de l'usufruitier et du nu-propriétaire

Le code civil pose une règle simple : « L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. » Les grosses réparations restent au propriétaire, sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit, auquel cas l'usufruitier les supporte (art. 605).

Dépenses de grosses réparations

Les grosses réparations sont limitativement énumérées : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture en entier ; « toutes les autres réparations sont d'entretien » (art. 606). Pour un logement, elles ne concernent que le gros œuvre (Service Public, F33076) : refaire toute la toiture revient au nu-propriétaire, changer quelques tuiles à l'usufruitier.

L'usufruitier paie aussi, pendant sa jouissance, les charges annuelles du bien, dont les contributions (art. 608) ; la taxe foncière est d'ailleurs établie à son nom (CGI, art. 1400). Faites préciser dans l'acte qui crée le démembrement la répartition des travaux, des charges et de l'assurance : c'est, à notre sens, sa clause la plus utile.

Charges de copropriété

En copropriété, l'usufruitier et le nu-propriétaire choisissent qui les représente à l'assemblée générale ; faute d'accord, c'est le nu-propriétaire (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 23, rédaction issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019). Plusieurs nus-propriétaires désignent un mandataire commun, à défaut nommé par le juge. L'ancienne règle du mandataire commun obligatoire entre usufruitier et nu-propriétaire n'est donc plus exacte.

Les charges votées se répartissent selon les articles 605 et 606 du code civil. Transmettez l'acte de démembrement au syndic, pour qu'il appelle chacun pour sa part.

Assurance

« Toute personne ayant intérêt à la conservation d'une chose peut la faire assurer » (code des assurances, art. L121-6) : l'usufruitier comme le nu-propriétaire peuvent donc assurer le bien pour leur droit. Si un seul contrat couvre la pleine propriété, l'acte doit dire si l'indemnité sera partagée selon la valeur des droits ou employée à reconstruire : l'usufruit s'éteint par la perte totale de la chose (code civil, art. 617).

Constructions sur un terrain démembré

Quand l'usufruitier construit

L'usufruitier peut édifier une construction (une piscine, une extension) tant qu'il conserve la substance du bien (art. 578). La Cour de cassation juge que le nu-propriétaire ne devient propriétaire de cette construction qu'à l'extinction de l'usufruit, et non au fur et à mesure des travaux (Cass. 3e civ., 19 septembre 2012, n° 11-15.460). L'administration voulait taxer comme donation indirecte la construction d'un père usufruitier sur le terrain de sa fille : faute d'enrichissement immédiat de la fille, la taxation a été écartée.

Conséquence pratique, confirmée en 2023 : pendant l'usufruit, c'est l'usufruitier qui a commandé les travaux, propriétaire de l'ouvrage, qui agit en garantie décennale contre les constructeurs ; le nu-propriétaire n'a pas d'intérêt à agir, faute de convention réglant le sort de la construction (Cass. 3e civ., 13 avril 2023, n° 22-10.487, présenté par l'ANIL). Sauf convention contraire, il peut démolir ce qu'il a bâti, et peut devoir le faire en fin d'usufruit si le nu-propriétaire le demande (119e Congrès des notaires) ; il ne peut réclamer aucune indemnité pour ses améliorations (code civil, art. 599).

Quand le nu-propriétaire construit

Le nu-propriétaire ne peut, par son fait, nuire aux droits de l'usufruitier (art. 599) : construire sur un terrain dont un autre a la jouissance suppose donc, en pratique, l'accord écrit de l'usufruitier. Dans les deux cas, la solution sûre est une convention notariée qui dit à qui appartient l'ouvrage, qui le finance, qui l'assure et ce qu'il devient à la fin de l'usufruit.

Comment naît un démembrement : donation, succession, achat, cession temporaire

Par donation avec réserve d'usufruit

C'est le cas le plus courant : un parent donne la nue-propriété d'un bien et en garde l'usufruit (code civil, art. 949). Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, et la réunion de l'usufruit à la nue-propriété au décès de l'usufruitier ne donne lieu à aucun impôt (CGI, art. 1133). Encore faut-il que la donation ait été faite plus de trois mois avant le décès : sinon, le bien est présumé faire partie de la succession (CGI, art. 751). Le calcul des droits, les clauses utiles et un exemple chiffré sont détaillés dans notre guide de la donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit.

Par succession

Sans testament ni donation au dernier vivant, quand tous les enfants sont communs au couple, le conjoint survivant choisit entre l'usufruit de la totalité de la succession et la pleine propriété du quart ; s'il ne choisit pas par écrit dans les trois mois de la demande d'un héritier, l'usufruit lui est attribué (Service Public, F1270). En présence d'un enfant d'une autre union, il reçoit le quart en pleine propriété.

Le conjoint est exonéré de droits de succession (CGI, art. 796-0 bis). Les enfants, eux, sont taxés sur la valeur de la nue-propriété, calculée selon l'âge du conjoint usufruitier ; ils peuvent demander à différer le paiement de ces droits jusqu'à six mois après la réunion de l'usufruit, avec garanties et intérêts (CGI, annexe III, art. 397 et 404 B). Voir comment financer des droits de succession et le simulateur des droits de succession.

Par achat : vendre ou acheter en démembrement

Un propriétaire peut vendre sa nue-propriété en gardant l'usufruit : il reçoit un capital et continue d'habiter ou de louer le bien. À l'inverse, un investisseur peut acheter un bien en nue-propriété, par exemple quand un bailleur détient l'usufruit par une convention d'au moins quinze ans (code de la construction et de l'habitation, art. L253-1).

Attention à l'achat démembré en famille (parents usufruitiers, enfants nus-propriétaires) : le bien est présumé faire partie de la succession de l'usufruitier (CGI, art. 751). La présomption tombe notamment si l'achat de la nue-propriété a été financé par une donation de deniers faite plus de trois mois avant le décès, constatée par un acte ayant date certaine qui justifie l'origine des fonds et constate leur emploi.

Par cession ou donation temporaire d'usufruit

L'usufruit peut être consenti pour une durée fixe, par vente ou par donation. Fiscalement, il vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans égard à l'âge de l'usufruitier (CGI, art. 669, II), sans pouvoir dépasser la valeur de l'usufruit viager de son titulaire (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 70). Exemples : un usufruit de dix ans sur un studio de 140 000 € vaut 23 %, soit 32 200 € ; un usufruit de vingt ans consenti à une personne de 75 ans vaudrait 46 %, mais il est plafonné à 30 %, valeur de son usufruit viager.

La première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire n'est pas traitée comme une plus-value : le prix (ou la valeur vénale, si elle est plus élevée) est imposé à l'impôt sur le revenu au nom du cédant, dans la catégorie des revenus que procure le bien, revenus fonciers pour un logement loué nu (CGI, art. 13, 5). La donation temporaire d'usufruit transfère les loyers et, à l'IFI, la valeur du bien à l'usufruitier (CGI, art. 968) ; l'administration peut contester ces montages pour abus de droit (BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-20-30-10). Voir notre guide de la donation temporaire d'usufruit.

Valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété (article 669 du CGI)

Pour les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière, la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est une quotité de la valeur de la pleine propriété, fixée selon l'âge de l'usufruitier (CGI, art. 669, en vigueur depuis le 31 décembre 2003). L'âge retenu est l'âge révolu de l'usufruitier lors de la transmission (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50).

Âge révolu de l'usufruitier	Usufruit	Nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
21 à 30 ans	80 %	20 %
31 à 40 ans	70 %	30 %
41 à 50 ans	60 %	40 %
51 à 60 ans	50 %	50 %
61 à 70 ans	40 %	60 %
71 à 80 ans	30 %	70 %
81 à 90 ans	20 %	80 %
91 ans et plus	10 %	90 %

Exemple : un bien de 600 000 €, un usufruitier de 74 ans révolus. L'usufruit vaut 30 %, soit 180 000 € ; la nue-propriété 70 %, soit 420 000 €. Quand deux personnes détiennent ensemble l'usufruit sans parts stipulées, le bien est fictivement partagé entre elles et le barème s'applique à chaque part, selon l'âge de chacune (BOFiP, même document, § 50).

Ce barème sert à l'impôt ; il ne fixe pas le prix d'une vente, qui se négocie avec l'acheteur. Plusieurs sites l'appliquent mal : l'âge retenu est celui de l'usufruitier, et la tranche change à l'anniversaire (40 % d'usufruit à 70 ans révolus, 30 % à 71 ans). Le calculateur de la valeur de la nue-propriété applique le barème, en usufruit viager comme temporaire.

Fiscalité : revenus fonciers et IFI

Revenus fonciers

Quand le bien est loué, c'est l'usufruitier qui perçoit les loyers (code civil, art. 582) et les déclare ; il déduit les charges qu'il supporte, et un déficit foncier s'impute en règle générale sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20). Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu du bien. Le régime qui lui permettait d'imputer sur son revenu global, jusqu'à 25 000 € par an, les grosses réparations d'un bien reçu par donation ou succession a été supprimé pour les dépenses supportées depuis le 1er janvier 2017 (loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, art. 32 ; BOFiP, BOI-IR-BASE-20-60-20).

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

En principe, l'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, et le nu-propriétaire ne déclare rien (CGI, art. 968 ; Service Public, F563). L'IFI concerne les patrimoines immobiliers nets taxables supérieurs à 1 300 000 € au 1er janvier (F563). Par exception, la valeur est répartie entre les deux selon le barème de l'article 669 dans trois cas :

• l'usufruit légal du conjoint survivant (code civil, art. 757, 767, 1094 ou 1098), mais pas l'usufruit reçu par donation entre époux (art. 1094-1) ;
• la vente d'un bien avec réserve d'usufruit, si l'acheteur n'est ni un héritier présomptif ni une personne visée à l'article 751 du CGI ;
• la donation ou le legs avec réserve d'usufruit à l'État, à une collectivité, à certains établissements publics ou à une association reconnue d'utilité publique.

Conséquence directe : donner la nue-propriété à ses enfants ne réduit pas l'IFI du parent usufruitier, qui reste imposé sur la pleine propriété.

Financer un bien démembré : garanties et accord des titulaires

Un bien démembré peut garantir un prêt, mais la banque regarde qui détient quoi, et pour combien de temps. Tous les droits réels immobiliers peuvent être hypothéqués (code civil, art. 2388) : l'usufruit comme la nue-propriété. Une hypothèque sur le seul usufruit disparaît toutefois avec lui, au plus tard au décès de l'usufruitier (art. 617) : elle offre au prêteur une garantie dont il ne connaît pas la durée.

Hypothéquer la pleine propriété : l'accord des deux

Pour une garantie sur la pleine propriété, l'usufruitier et le nu-propriétaire signent tous les deux. Celui qui n'emprunte pas consent une sûreté pour la dette d'un autre : le créancier n'a alors d'action que sur le bien affecté en garantie, et plusieurs protections du cautionnement s'appliquent (code civil, art. 2325). Cas typique : des parents usufruitiers empruntent et leurs enfants affectent leur nue-propriété en garantie ; en cas de défaut de remboursement, le bien peut être saisi et vendu.

Acheter une nue-propriété à crédit

Sans loyer pendant l'usufruit, le nu-propriétaire rembourse sur ses autres revenus, qui fondent sa capacité d'emprunt. La garantie peut porter sur la nue-propriété acquise (art. 2388), avec les exigences propres à chaque banque.

Vendre ou refinancer : personne ne peut forcer l'autre

La vente de la pleine propriété suppose l'accord des deux titulaires, et le juge ne peut pas, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente contre la volonté de l'usufruitier (code civil, art. 815-5). En cas de vente simultanée des deux droits, le prix se répartit selon la valeur de chacun, sauf accord pour reporter l'usufruit sur le prix (art. 621). Ce report crée un quasi-usufruit : l'usufruitier dispose des fonds et en doit la restitution. Pour les successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023, cette dette de restitution n'est déductible que s'il est justifié qu'elle ne procède pas d'un objectif principalement fiscal (CGI, art. 774 bis).

Hyppo recherche le financement auprès de ses banques partenaires ; chaque banque décide si elle accepte un bien démembré en garantie, et à quelles conditions. Préparez l'acte de démembrement, l'accord écrit de chaque titulaire, une estimation récente du bien et un justificatif de l'usage des fonds, que les banques demandent au titre de la lutte contre le blanchiment. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.

Le démembrement immobilier : avantages et inconvénients

Avantages	Inconvénients et risques
Droits de donation calculés sur la seule nue-propriété (CGI, art. 669)	La donation est irrévocable, sauf cas limités (code civil, art. 953)
Réunion de l'usufruit sans impôt au décès ou au terme (CGI, art. 1133)	Décès dans les trois mois de la donation : le bien est présumé dans la succession (CGI, art. 751)
Le donateur garde l'usage du bien ou ses loyers	Plus de vente ni de garantie sur la pleine propriété sans l'accord de l'autre (code civil, art. 815-5)
Le conjoint survivant peut garder la jouissance de toute la succession (F1270)	Pas de gain d'IFI pour l'usufruitier, imposé en pleine propriété (CGI, art. 968)
L'acheteur d'une nue-propriété paie une fraction de la valeur du bien	Aucun revenu pour le nu-propriétaire ; conflits possibles sur les travaux

Notre avis : le démembrement est un outil de transmission avant d'être un placement. Il fonctionne bien quand la famille s'entend sur l'usage du bien et que l'acte règle d'avance les travaux, l'assurance et la vente. Il fonctionne mal quand il sert seulement à réduire des droits et que personne n'a prévu qui paiera la toiture dans dix ans.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

C'est la séparation d'un bien en deux droits détenus par des personnes différentes : l'usufruit, qui permet d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui permet d'en disposer. Le démembrement est temporaire : au décès de l'usufruitier ou au terme fixé, le nu-propriétaire devient plein propriétaire (code civil, art. 578 et 617).

Peut-on hypothéquer un bien en usufruit ?

L'usufruitier peut hypothéquer son seul usufruit, droit réel immobilier (code civil, art. 2388), mais cette garantie disparaît avec l'usufruit, au plus tard à son décès. Pour hypothéquer la pleine propriété, le nu-propriétaire doit aussi signer ; s'il n'emprunte pas lui-même, il consent une sûreté pour la dette d'autrui (art. 2325).

Qui paie les grosses réparations et la taxe foncière ?

Le nu-propriétaire paie les grosses réparations, le gros œuvre énuméré par l'article 606 du code civil (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières), sauf défaut d'entretien. L'usufruitier paie l'entretien et les charges annuelles, et la taxe foncière est établie à son nom (CGI, art. 1400).

Peut-on vendre un bien démembré avant le décès de l'usufruitier ?

Oui, si l'usufruitier et le nu-propriétaire sont d'accord ; aucun des deux ne peut imposer la vente à l'autre (code civil, art. 815-5). Le prix se répartit selon la valeur de chaque droit, sauf accord pour reporter l'usufruit sur le prix (art. 621). Chacun peut aussi vendre seul son propre droit.

Le nu-propriétaire paie-t-il des droits au décès de l'usufruitier ?

Non : la réunion de l'usufruit à la nue-propriété au décès de l'usufruitier ou au terme fixé ne donne lieu à aucun impôt (CGI, art. 1133). Exception : si la donation a eu lieu moins de trois mois avant le décès, ou en cas d'achat démembré en famille sans preuve contraire, le bien est présumé dans la succession (art. 751).

Comment calculer la valeur de la nue-propriété ?

Multipliez la valeur du bien par le pourcentage du barème de l'article 669 du CGI, selon l'âge de l'usufruitier : 60 % de 61 à 70 ans, 70 % de 71 à 80 ans, 80 % de 81 à 90 ans. Un usufruit à durée fixe vaut 23 % par période de dix ans. Ce barème sert à l'impôt, pas au prix.

Sources (38)

Sources, consultées le 28 octobre 2026 : Légifrance, code civil, art. 578 à 624 (usufruit) ; art. 578 ; art. 605 ; art. 606 ; art. 608 ; art. 617 ; art. 619 ; art. 621 ; art. 815-5 ; art. 931 à 952 ; art. 953 ; art. 2325 ; art. 2388 ; code des assurances, art. L121-6 ; loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 23 ; décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, art. 28 ; code de la construction et de l'habitation, art. L253-1 ; Cass. 3e civ., 19 septembre 2012, n° 11-15.460 ; ANIL, Cass. 3e civ., 13 avril 2023, n° 22-10.487 ; 119e Congrès des notaires, la propriété des constructions ; CGI, art. 669 ; art. 751 ; art. 774 bis ; art. 796-0 bis ; art. 968 ; art. 1133 ; art. 1400 ; art. 13 ; CGI, annexe III, art. 396 à 404 B ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 ; BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 ; BOFiP, BOI-IR-BASE-20-60-20 ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20 ; BOFiP, BOI-IR-BASE-10-10-30 ; Service Public, F33076 (usufruit, nue-propriété, pleine propriété) ; F934 (usufruit) ; F1270 (succession avec enfants) ; F563 (IFI).