Donation en nue-propriété

Une donation en nue-propriété, ou donation avec réserve d'usufruit, transmet la nue-propriété d'un bien tout en gardant l'usufruit : le donateur continue d'habiter le bien ou d'en toucher les loyers (code civil, art. 949). Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, fixée selon son âge (CGI, art. 669), et la pleine propriété se reconstitue sans droits à son décès (CGI, art. 1133).

Vous trouverez ici le calcul des droits avec un exemple au centime, les clauses à prévoir dans l'acte, le cas d'un bien encore à crédit, la vente après la donation et les limites de l'opération. Règles vérifiées le 28 octobre 2026 sur Légifrance, le BOFiP et Service Public.

Donation en nue-propriété : objectif et principe

Objectif

La donation en nue-propriété permet d'anticiper la transmission de son patrimoine sans se démunir : le donateur garde l'usage du bien ou ses revenus, et ses enfants en deviennent propriétaires dès l'acte. Elle peut aussi protéger le conjoint, par une clause de réversion d'usufruit, et elle réduit la valeur taxable de la transmission. Si le but est d'obtenir un capital plutôt que de transmettre, il est possible de vendre plutôt que donner la nue-propriété.

Principe

Un plein propriétaire détient deux droits complémentaires : l'usufruit, droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, et la nue-propriété, droit d'en disposer (code civil, art. 578). Le donateur peut se réserver l'usufruit des biens donnés, ou le céder à une autre personne (art. 949) ; il est dispensé par la loi de la caution normalement due par un usufruitier (art. 601). Il est aussi possible de donner seulement l'usufruit, pour une durée fixe : c'est la donation temporaire d'usufruit. Les droits et charges de chacun pendant l'usufruit sont détaillés dans notre guide du démembrement de propriété.

Peut-on donner tout type de bien en nue-propriété ?

En principe oui : un logement, un immeuble locatif, des parts de société civile, des titres ou une somme d'argent. Pour un bien qui bénéficie d'un dispositif fiscal d'investissement locatif, faites vérifier par le notaire l'effet du démembrement sur l'avantage obtenu.

Donation d'une somme d'argent en nue-propriété

Donner une somme d'argent avec réserve d'usufruit crée un quasi-usufruit : le donateur utilise les fonds, et le nu-propriétaire détient une créance de restitution sur sa succession. Pour les successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023, cette dette de restitution n'est plus déductible de la succession : sa valeur est taxée chez le nu-propriétaire, les droits payés lors de la donation venant en déduction (CGI, art. 774 bis). L'intérêt fiscal de l'opération a donc en grande partie disparu.

Qui peut réaliser une donation en nue-propriété, et comment ?

Qui peut réaliser une donation en nue-propriété ?

Pour donner, il faut être sain d'esprit ; une libéralité consentie sous l'effet de l'erreur, du dol ou de la violence est nulle (code civil, art. 901). Le donataire peut être un enfant, un petit-enfant, un autre parent ou un tiers, mais le coût fiscal dépend du lien de parenté. Pour une personne protégée (tutelle, curatelle), des règles particulières s'appliquent : interrogez le notaire en amont.

Comment réaliser une donation en nue-propriété ?

La donation est passée devant notaire, à peine de nullité (art. 931), et ne produit effet qu'une fois acceptée expressément par le donataire (art. 932). Pour un immeuble, l'acte est publié au service de la publicité foncière (décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, art. 28). Les droits sont dus dès l'acte et payés par le donataire, sauf si le donateur les prend en charge, ce qui ne constitue pas une donation supplémentaire (Service Public, F14205).

Comment se calculent les droits de donation en nue-propriété ?

Le calcul suit quatre étapes :

1. Valeur du bien : sa valeur vénale au jour de la donation.
2. Valeur de la nue-propriété : un pourcentage de cette valeur, selon l'âge révolu du donateur usufruitier au jour de la donation (CGI, art. 669) : 50 % de 51 à 60 ans, 60 % de 61 à 70 ans, 70 % de 71 à 80 ans, 80 % de 81 à 90 ans.
3. Abattement : 100 000 € par parent et par enfant, 31 865 € pour un petit-enfant, 5 310 € pour un arrière-petit-enfant, 15 932 € entre frères et sœurs, 7 967 € pour un neveu ou une nièce, plus 159 325 € pour une personne handicapée (CGI, art. 779 ; Service Public, F14203). Il se reconstitue après quinze ans : les donations du même donateur au même donataire depuis moins de quinze ans sont rappelées (CGI, art. 784).
4. Barème : en ligne directe, 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, 20 % jusqu'à 552 324 €, 30 % jusqu'à 902 838 €, 40 % jusqu'à 1 805 677 € et 45 % au-delà (CGI, art. 777 ; F14203).

Le démembrement n'ouvre droit à aucun abattement supplémentaire (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-30-10, § 110) : l'économie vient uniquement de la base réduite. Le calculateur de la valeur de la nue-propriété donne cette base selon l'âge, et le simulateur des droits de succession applique le même barème de l'article 777.

Exemple chiffré

Exemple fictif. Hypothèses : maison de 500 000 €, un enfant, aucune donation entre les mêmes personnes depuis quinze ans ; frais de notaire et taxe de publicité foncière non compris.

Scénario	Valeur taxée	Abattement	Part taxable	Droits
Un parent donne la pleine propriété	500 000 €	100 000 €	400 000 €	78 194,35 €
Un parent de 66 ans donne la nue-propriété (60 %)	300 000 €	100 000 €	200 000 €	38 194,35 €
Deux parents de 61 à 70 ans, bien commun : chacun donne la nue-propriété de sa moitié	2 × 150 000 €	2 × 100 000 €	2 × 50 000 €	16 388,70 €

Détail du deuxième scénario : 5 % de 8 072 € (403,60 €), 10 % de 4 037 € (403,70 €), 15 % de 3 823 € (573,45 €) et 20 % de 184 068 € (36 813,60 €), soit 38 194,35 €. Par rapport à la pleine propriété, la donation en nue-propriété divise ici les droits par deux, et par près de cinq quand les deux parents donnent chacun leur moitié, l'abattement jouant alors deux fois. Au décès du parent, l'enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires (CGI, art. 1133), y compris sur la hausse de valeur du bien intervenue entre-temps.

Que se passe-t-il au décès du donateur usufruitier ?

Quelles sont les conséquences fiscales au décès de l'usufruitier ?

La réunion de l'usufruit à la nue-propriété au décès de l'usufruitier ne donne lieu à aucun impôt (CGI, art. 1133). Une condition : la donation doit avoir été consentie plus de trois mois avant le décès. À défaut, le bien est présumé faire partie de la succession, et les droits de donation déjà payés s'imputent sur les droits de succession (CGI, art. 751).

Quelles sont les conséquences civiles au décès de l'usufruitier ?

Le nu-propriétaire devient plein propriétaire, mais la donation compte dans le règlement de la succession. Une donation simple faite à un enfant est rapportée pour la valeur du bien au jour du partage, d'après son état au jour de la donation, sauf stipulation contraire de l'acte (code civil, art. 860). Une donation-partage fige au contraire les valeurs au jour de l'acte, sauf convention contraire, si chaque héritier réservataire a reçu et accepté son lot et qu'aucun usufruit n'est réservé sur une somme d'argent (art. 1078). Notre avis : avec plusieurs enfants, c'est la forme à privilégier, parce qu'elle évite de réévaluer le bien des années plus tard.

Donner l'usufruit au nu-propriétaire avant son décès

L'usufruitier peut renoncer à son usufruit au profit du nu-propriétaire avant le terme, par exemple en entrant en maison de retraite. Ce n'est pas la réunion gratuite de l'article 1133 : sans contrepartie, la renonciation anticipée est une donation indirecte, taxée aux droits de donation (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-10-10, § 100 ; Cass. com., 2 décembre 1997, n° 96-10.729). L'usufruit se valorise alors selon le barème de l'article 669, à l'âge de l'usufruitier au jour de la renonciation, et l'abattement disponible dépend des donations des quinze dernières années.

Qu'est-il possible de prévoir dans la donation ?

Des charges et conditions peuvent accompagner la donation. Les plus utiles :

• Réversion d'usufruit : au décès du donateur, l'usufruit passe à son conjoint. Fiscalement, la réversion relève des droits de succession ; au profit du conjoint ou du partenaire de Pacs, elle est exonérée (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 60).
• Droit de retour : si le donataire décède avant le donateur, seul ou avec ses descendants, le bien revient au donateur (code civil, art. 951), libre des charges et hypothèques consenties entre-temps (art. 952).
• Interdiction d'aliéner : valable seulement si elle est temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime ; le juge peut la lever si cet intérêt disparaît ou si un intérêt plus important l'exige (art. 900-1).
• Sort du prix en cas de vente : le prix se répartit entre usufruit et nue-propriété selon leur valeur, sauf accord pour reporter l'usufruit sur le prix (art. 621) ; l'acte peut aussi organiser le remploi du prix dans un autre bien, démembré de la même façon.

Donner la nue-propriété d'un bien encore à crédit

Un bien dont l'emprunt n'est pas soldé peut être donné. Si l'acte met la dette à la charge du donataire et que cette prise en charge est notifiée au créancier, elle se déduit de la valeur taxable, à condition qu'il s'agisse d'une dette envers un établissement de crédit, contractée pour acquérir le bien ou dans son intérêt (CGI, art. 776 bis). Pour une nue-propriété, seule la fraction de la dette correspondant à la nue-propriété, selon le barème de l'article 669, est déductible (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-30-10, § 200).

Le donataire doit pouvoir prouver qu'il rembourse effectivement, et la taxe de publicité foncière reste calculée sans déduction de la dette (même document, § 240 à 270). L'hypothèque de la banque continue de suivre le bien (code civil, art. 2450 et suivants) : lisez l'offre de prêt et interrogez la banque avant de signer.

Est-il possible de révoquer la donation ?

Une donation est irrévocable. Elle ne peut être révoquée que pour inexécution des conditions, pour ingratitude ou pour survenance d'enfant (code civil, art. 953). L'ingratitude se limite à trois cas : atteinte à la vie du donateur, sévices, délits ou injures graves, refus d'aliments ; l'action doit être formée dans l'année (art. 955 et 957). La survenance d'enfant ne joue que si l'acte le prévoit expressément (art. 960).

Combien coûte une donation en nue-propriété ?

Au-delà des droits calculés plus haut, une donation d'immeuble supporte la taxe de publicité foncière au tarif réduit de l'article 791 du CGI, assise sur la valeur des droits transmis sans déduction des charges (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-40), la contribution de sécurité immobilière et les émoluments du notaire, dont le tarif est réglementé et identique d'un notaire à l'autre (Service Public, F17701). Demandez un décompte écrit avant de signer.

Comment sortir du démembrement ?

Le démembrement prend fin au décès de l'usufruitier ou au terme fixé, sans droits (CGI, art. 1133). Il peut aussi cesser plus tôt, d'un commun accord : renonciation de l'usufruitier, taxée comme une donation ; vente conjointe du bien, avec partage du prix ou report de l'usufruit sur le prix (code civil, art. 621) ; rachat de l'usufruit par le nu-propriétaire. Aucun des deux ne peut forcer l'autre à vendre la pleine propriété (art. 815-5).

Limites et risques de la donation en nue-propriété

• Irrévocable : le donateur ne peut plus vendre ni hypothéquer la pleine propriété sans l'accord de ses enfants. S'il a besoin de liquidités plus tard, il devra vendre avec eux ou emprunter avec leur garantie.
• Pas de gain d'IFI : l'usufruitier reste imposé sur la valeur en pleine propriété (CGI, art. 968).
• Décès rapproché : dans les trois mois qui suivent la donation, l'avantage tombe (CGI, art. 751).
• Coût immédiat : les droits sont dus dès l'acte, alors qu'en succession ils n'auraient été payés qu'au décès.
• Relation durable : grosses réparations au nu-propriétaire, entretien à l'usufruitier (code civil, art. 605 et 606) ; la répartition des travaux est à écrire dans l'acte.
• Somme d'argent : le quasi-usufruit est pénalisé depuis 2023 (CGI, art. 774 bis).

Quand des droits de donation ou de succession doivent être payés sans vendre le bien, un prêt garanti par l'immobilier peut être envisagé, avec l'accord de tous les titulaires de droits sur le bien et un justificatif de l'usage des fonds, que les banques demandent au titre de la lutte contre le blanchiment. Hyppo recherche le financement auprès de ses banques partenaires ; voir transmettre son patrimoine immobilier et financer des droits de succession ou une dette fiscale. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.

Questions fréquentes

Comment calculer les droits de donation en nue-propriété ?

Multipliez la valeur du bien par le pourcentage de nue-propriété correspondant à l'âge du donateur (CGI, art. 669), par exemple 60 % de 61 à 70 ans. Retirez l'abattement, 100 000 € par parent et par enfant sur quinze ans, puis appliquez le barème progressif, de 5 % à 45 % en ligne directe (CGI, art. 777 et 779).

Que se passe-t-il au décès du donateur usufruitier ?

Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans payer de droits supplémentaires (CGI, art. 1133), même si le bien a pris de la valeur. Condition : la donation doit avoir été faite plus de trois mois avant le décès ; sinon, le bien est présumé dans la succession, les droits déjà payés s'imputant sur les droits de succession (art. 751).

Peut-on donner la nue-propriété d'un bien encore à crédit ?

Oui. Si l'acte met l'emprunt bancaire à la charge du donataire et que la banque en est informée, la dette se déduit de la valeur taxable, pour la seule fraction qui correspond à la nue-propriété (CGI, art. 776 bis ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-30-10, § 200). Le donataire doit pouvoir prouver qu'il rembourse.

Peut-on vendre un bien donné en nue-propriété ?

Oui, si l'usufruitier et le nu-propriétaire signent ensemble et qu'aucune clause d'inaliénabilité ne l'interdit encore. Le prix se répartit selon la valeur de chaque droit, ou l'usufruit se reporte sur le prix si les parties en conviennent (code civil, art. 621). Le nu-propriétaire peut aussi vendre seul sa nue-propriété.

Peut-on donner son usufruit au nu-propriétaire ?

Oui, mais ce n'est pas neutre fiscalement : une renonciation anticipée à l'usufruit sans contrepartie est une donation indirecte, taxée aux droits de donation sur la valeur de l'usufruit (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-10-10, § 100). Seule l'extinction au décès ou au terme prévu se fait sans droits (CGI, art. 1133).

La donation en nue-propriété réduit-elle l'IFI ?

Non, en règle générale. L'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété et le nu-propriétaire ne déclare rien (CGI, art. 968). La répartition entre les deux ne vaut que dans des cas limités, comme l'usufruit légal du conjoint survivant ou une vente avec réserve d'usufruit à un tiers.

Sources (29)

Sources, consultées le 28 octobre 2026 : Légifrance, code civil, art. 578 ; art. 578 à 624 (usufruit, dont art. 601, 605, 606) ; art. 621 ; art. 815-5 ; art. 860 ; art. 900-1 ; art. 901 ; art. 931 à 952 (dont 949, 951, 952) ; art. 953 ; art. 953 à 966 (dont 955, 957, 960) ; art. 1078 ; art. 2450 à 2460 (droit de préférence et droit de suite) ; décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, art. 28 ; CGI, art. 669 ; art. 751 ; art. 774 bis ; art. 776 bis ; art. 777 ; art. 779 ; art. 784 ; art. 968 ; art. 1133 ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-30-10 (assiette des donations) ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-10-10 (donations indirectes) ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 (usufruit et nue-propriété) ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-40 (taxe de publicité foncière) ; Service Public, F14203 (droits de donation) ; F14205 (déclaration et paiement) ; F17701 (frais de notaire).