Simulateur de plus-value immobilière
La plus-value d'un bien autre que la résidence principale est taxée à 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, moins un abattement qui grandit avec les années de détention. Estimez l'impôt que le notaire prélèvera à la vente, ce qu'il deviendrait en vendant plus tard, et ce que coûterait, à la place, un emprunt garanti par le bien.
Situations particulières
Impôt total sur la plus-value
32 005 €
Si vous vendiez plus tard, pour la même plus-value brute
| Détention | Impôt | Prélèvements | Taxe | Total |
|---|
Estimation indicative, selon les règles en vigueur au 9 novembre 2026. Ce n'est pas un conseil fiscal : le notaire établit la déclaration de plus-value (formulaire 2048-IMM) lors de la vente.
Vous vendez pour dégager des liquidités ? Faites étudier votre situation ou contactez notre équipe. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
Comment se calcule l'impôt sur la plus-value immobilière
- Le prix de cession : le prix de vente, moins les frais que vous supportez pour vendre, justificatifs à l'appui (diagnostics, mainlevée de l'hypothèque, commission d'agence à la charge du vendeur, TVA payée).
- Le prix d'acquisition corrigé : le prix payé (ou la valeur déclarée à la donation ou à la succession), augmenté des frais d'acquisition réels ou d'un forfait de 7,5 % pour un bien acheté, et des travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration, sur factures d'entreprises ou par le forfait de 15 % pour un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans (CGI, article 150 VB). En location meublée, les amortissements déduits depuis l'achat sont retranchés.
- La plus-value brute : la différence entre les deux. Si elle est négative, il n'y a rien à payer, mais la moins-value n'est déductible de rien.
- L'abattement pour durée de détention : il réduit la plus-value, à un rythme différent pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux (article 150 VC).
- L'impôt : 19 % de la plus-value nette d'abattement pour l'impôt sur le revenu, 17,2 % pour les prélèvements sociaux, et la taxe sur les plus-values élevées au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, par vendeur.
Abattement pour durée de détention
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonéré | 9 % par an de la 23e à la 30e |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Après 10 ans, l'abattement est de 30 % pour l'impôt et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux ; après 20 ans, de 90 % et 24,75 %. L'essentiel des prélèvements sociaux ne s'efface qu'entre la 23e et la 30e année.
Taxe sur les plus-values élevées
Elle s'ajoute quand la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, après abattement, dépasse 50 000 € (CGI, article 1609 nonies G). Elle s'apprécie par vendeur : un couple marié ou des indivisaires sont taxés chacun sur leur quote-part. Les terrains à bâtir n'y sont pas soumis. Un lissage évite le ressaut à l'entrée de chaque tranche.
| Plus-value imposable | Taxe |
|---|---|
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % de la plus-value − (60 000 − plus-value) × 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % − (110 000 − plus-value) × 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % |
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % − (160 000 − plus-value) × 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % |
| De 200 001 à 210 000 € | 5 % − (210 000 − plus-value) × 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % |
| De 250 001 à 260 000 € | 6 % − (260 000 − plus-value) × 25/100 |
| Plus de 260 000 € | 6 % |
Un exemple
Appartement acheté 200 000 € il y a dix ans, vendu 350 000 €. Avec les forfaits, le prix d'acquisition corrigé est de 245 000 € (200 000 + 15 000 de frais + 30 000 de travaux), la plus-value brute de 105 000 €.
- Impôt sur le revenu : abattement de 30 %, plus-value imposable de 73 500 €, impôt de 13 965 €.
- Prélèvements sociaux : abattement de 8,25 %, base de 96 338 €, prélèvements de 16 570 €.
- Taxe sur les plus-values élevées : 2 % de 73 500 €, soit 1 470 €.
- Total : 32 005 €, soit 30,5 % de la plus-value brute. En vendant à 22 ans de détention, il resterait 13 003 € de prélèvements sociaux ; à 30 ans, rien.
Les exonérations
| Cas | Règle |
|---|---|
| Résidence principale | Le logement que vous occupez habituellement au jour de la vente, dépendances comprises. Aucune durée minimale d'occupation n'est exigée ; un délai normal de vente après le déménagement est admis (CGI, article 150 U, II, 1°). |
| Détention de plus de 30 ans | Plus-value exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux. L'impôt sur le revenu disparaît déjà après 22 ans. |
| Prix de vente de 15 000 € au plus | Apprécié bien par bien et, en indivision, quote-part par quote-part (150 U, II, 6°). |
| Première vente d'un autre logement | Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédentes et que vous remployez le prix, dans les 24 mois, pour acheter ou construire votre résidence principale (150 U, II, 1° bis). Non calculée ici. |
| Retraités et invalides | Sous conditions de revenu fiscal de référence et d'absence d'IFI (150 U, III). Non calculée ici. |
| Non-résidents | Exonération jusqu'à 150 000 € de plus-value pour un ancien résident fiscal, sous conditions de délai et de libre disposition du logement (150 U, II, 2°). Non calculée ici. |
Vendre, ou emprunter sur le bien ?
Beaucoup de ventes ont pour seul but de dégager des liquidités : financer un projet, aider un enfant, payer des droits de succession, rééquilibrer un patrimoine. Dans ce cas, l'impôt sur la plus-value est le prix de l'opération, et il peut dépasser 30 % du gain quand le bien est détenu depuis moins de dix ans. Un prêt de trésorerie garanti par le bien, amortissable ou in fine, mobilise une partie de sa valeur sans le vendre : aucune plus-value n'est déclenchée, les loyers continuent, et la vente peut attendre l'exonération à 22 ou 30 ans. À l'inverse, vendre le bien à sa propre société ou l'apporter à une SCI déclenche la plus-value : c'est un coût à chiffrer avant le montage. Hyppo, courtier, recherche ce financement auprès de ses banques partenaires : voyez le simulateur de prêt de trésorerie et le guide libérer de la trésorerie avec son immobilier. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Questions fréquentes
Quel est le taux d'imposition de la plus-value immobilière ?
19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % de la plus-value nette après abattements, plus une taxe de 2 à 6 % quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €. La loi de finances pour 2026 n'a pas modifié ces taux.
Au bout de combien d'années la plus-value est-elle exonérée ?
Après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le projet de ramener le délai à 17 ans, voté en première lecture à l'Assemblée nationale à l'automne 2025, n'a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026.
Comment se compte la durée de détention ?
Par années pleines, de la date de l'acte d'achat à la date de l'acte de vente. Pour un bien reçu par donation ou par succession, on part de la date de la donation ou du décès. Pour un bien construit, de la date d'achat du terrain.
Peut-on déduire les travaux sans facture ?
Oui, par le forfait de 15 % du prix d'acquisition, réservé aux immeubles bâtis détenus depuis plus de cinq ans. Au-delà, il faut des factures d'entreprises pour des travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration, non déjà déduits des revenus fonciers. L'entretien et les réparations ne comptent pas.
Qui paie l'impôt et quand ?
Le notaire calcule la plus-value, établit la déclaration 2048-IMM et prélève l'impôt sur le prix de vente le jour de la signature. Le vendeur reporte ensuite la plus-value sur sa déclaration de revenus (case 3VZ), sans la payer une seconde fois.
La vente à soi-même ou l'apport à une SCI déclenchent-ils la plus-value ?
Oui. Vendre un bien à sa propre société (OBO) ou l'apporter à une SCI est une cession : la plus-value des particuliers s'applique avec les mêmes abattements. C'est l'un des coûts à mettre en face des avantages du montage. Un prêt garanti par le bien, lui, n'est pas une cession et ne déclenche aucun impôt.
Que change la location meublée (LMNP) ?
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle sont retranchés du prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable (loi de finances pour 2025, article 84). Le simulateur les prend en compte si vous les saisissez.
Sources, consultées le 9 novembre 2026 : Service Public, « Plus-value immobilière : calcul et imposition » (F10864) ; code général des impôts, articles 150 U à 150 VH (plus-values immobilières des particuliers) ; article 200 B (taux de 19 %) ; article 1609 nonies G (taxe sur les plus-values élevées) ; impots.gouv.fr, « Je vends un bien immobilier : suis-je soumis à l'impôt sur la plus-value ? » ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI (plus-values immobilières).
