Calcul de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété
Selon l'article 669 du CGI, la nue-propriété vaut 60 % de la valeur du bien si l'usufruitier a 61 à 70 ans révolus, 70 % de 71 à 80 ans, 80 % de 81 à 90 ans. Un usufruit à durée fixe vaut 23 % par période de dix ans. Ce barème sert à l'impôt, pas à fixer un prix.
Nue-propriété
420 000 €
Part de la nue-propriété : 70 %
Usufruit : 180 000 € (30 %)
Tranche du barème : 71 à 80 ans.
Valeur fiscale indicative, calculée selon le barème de l'article 669 du CGI. Ce n'est ni une estimation du prix de vente, ni un conseil fiscal : le notaire établit la valeur retenue dans l'acte.
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Le barème de l'article 669 du CGI
Pour les droits d'enregistrement (donation, succession, vente), l'usufruit et la nue-propriété valent une quotité fixe de la valeur du bien en pleine propriété, selon l'âge révolu de l'usufruitier au jour de l'acte.
| Âge révolu de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Usufruit à durée fixe et plafond
Un usufruit constitué pour une durée fixe vaut 23 % de la valeur du bien par période de dix ans, « sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier » (article 669, II, du CGI) : le calculateur compte toute période de dix ans commencée. Pour une personne, la valeur ne peut pas dépasser celle de son usufruit viager (BOFiP, BOI-ENR-DG-30, § 80) ; pour une société, l'usufruit dure trente ans au plus (code civil, article 619), soit 69 % au plus.
Deux exemples
- Usufruit viager : bien de 600 000 €, usufruitier de 74 ans révolus. Tranche « 71 à 80 ans » : usufruit 30 %, soit 180 000 € ; nue-propriété 70 %, soit 420 000 €.
- Usufruit de 15 ans : bien de 500 000 €, usufruitier de 68 ans révolus. Deux périodes commencées, soit 46 % ; l'usufruit viager à 68 ans vaut 40 %, qui plafonne le résultat : usufruit 200 000 €, nue-propriété 300 000 €.
Valeur fiscale et prix de vente
La valeur fiscale est une quotité fixée par la loi pour calculer les droits. Le prix d'une vente de la nue-propriété se négocie entre vendeur et acquéreur, selon le bien, son marché et l'espérance de vie réelle : il est souvent différent. Pour vendre en gardant l'usage de votre bien, voyez la vente de la nue-propriété ; pour emprunter sans vendre, le prêt viager hypothécaire.
Questions fréquentes
Quelle est la valeur de l'usufruit à 81 ans ?
20 % de la valeur du bien : de 81 à 90 ans révolus, l'usufruit vaut 20 % et la nue-propriété 80 % (article 669 du CGI).
Le barème de l'usufruit a-t-il changé en 2026 ?
Non. Le barème de l'article 669 du CGI est en vigueur sans changement depuis le 31 décembre 2003.
Comment évaluer un usufruit temporaire ?
Un usufruit à durée fixe vaut 23 % de la valeur du bien par période de dix ans, sans égard à l'âge, mais sans pouvoir dépasser la valeur de l'usufruit viager de l'usufruitier (BOFiP, BOI-ENR-DG-30, § 80). Un usufruit de 15 ans consenti à 68 ans vaut donc 40 % et non 46 %.
Et s'il y a deux usufruitiers ?
L'administration partage la valeur en autant de parts que d'usufruitiers et applique le barème à chaque part selon l'âge de chacun (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 50). Ce simulateur traite un usufruitier : pour deux, faites le calcul pour chacun sur sa part.
Sources, consultées le 27 octobre 2026 : code général des impôts, article 669 ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 ; code civil, article 619.
