Simulateur viager : emprunter ou vendre

Comment fonctionne ce simulateur viager ?

Le prêt viager hypothécaire s'adresse aux propriétaires de plus de 60 ans qui souhaitent obtenir des liquidités grâce à leur bien immobilier, tout en continuant d'y vivre. Il ne comporte aucune mensualité : les intérêts sont capitalisés et le prêt est généralement remboursé lors de la succession, par la vente du bien ou par les ayants droit. Un remboursement anticipé reste possible.

Les hypothèses du calcul

Le simulateur donne une estimation indicative en trois étapes :

1. une espérance de vie est lue, selon votre âge, dans la table de référence du simulateur, puis arrondie à l'année inférieure (87 ans pour une personne de 65 ans) ;
2. la durée retenue est l'écart entre cette espérance de vie et votre âge (22 ans dans cet exemple) ;
3. le montant affiché est la valeur du bien actualisée au taux de 3,5 % par an sur cette durée : montant = valeur ÷ 1,035^durée.

Autrement dit, c'est la somme qui, augmentée d'intérêts capitalisés à 3,5 % par an pendant la durée retenue, atteint la valeur actuelle du bien. La valeur du bien est supposée stable. Pour un bien de 400 000 € et un emprunteur de 65 ans, l'estimation est de 208 757 €.

Ces paramètres sont des hypothèses de calcul, pas les conditions d'une offre. Le montant et le taux sont fixés à l'étude de votre dossier : selon la page Prêt viager hypothécaire, le montant accordé se situe entre 20 % et 50 % de la valeur du bien, selon sa valeur et sa localisation.

Un prêt, pas une vente

Contrairement à une vente en viager ou à une vente de la nue-propriété, le prêt viager hypothécaire ne transfère pas la propriété du bien : vous restez propriétaire, et le prêt est garanti par une hypothèque. Le simulateur estime un montant versé en une fois, sans rente mensuelle.

Vendre en viager : comment sont calculés le bouquet et la rente ?

L'onglet « Vendre en viager » suit la méthode dite économique, utilisée par les professionnels du viager :

1. l'espérance de vie du vendeur est lue dans la table de l'Insee, selon son âge et son sexe ; pour un couple, c'est l'espérance de vie du dernier survivant, car la rente est versée jusqu'au dernier décès ;
2. en viager occupé, le vendeur garde l'usage du bien : ce droit d'usage et d'habitation vaut les loyers qu'il n'aura pas à payer pendant cette durée, actualisés au taux de 3,5 % par an. Il est déduit de la valeur du bien pour obtenir sa valeur occupée. En viager libre, rien n'est déduit ;
3. le bouquet est la part de la valeur occupée versée à la signature ;
4. le reste est versé en rente mensuelle pendant l'espérance de vie retenue, au même taux de 3,5 %.

Exemple : une femme de 75 ans vend en viager occupé un bien estimé à 500 000 €, qui se louerait 1 458 € par mois. Son espérance de vie est de 15,3 ans. Le droit d'usage vaut 207 377 € : la valeur occupée est de 292 623 €. Avec un bouquet de 25 %, elle reçoit 73 156 € à la signature, puis une rente d'environ 1 543 € par mois.

La rente viagère n'est imposée que sur une partie de son montant, selon l'âge du vendeur au premier versement (article 158, 6, du code général des impôts) : 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans.

Ces chiffres sont indicatifs. Dans une vente réelle, le prix, le bouquet et la rente se négocient avec l'acquéreur, la rente est généralement indexée, et l'acte est signé chez le notaire. Source de l'espérance de vie : Insee, situation démographique en 2025, espérance de vie par sexe et âge, 2025 (provisoire).

Qui peut en bénéficier ?

• être propriétaire d'un bien résidentiel détenu en direct en France métropolitaine (résidence principale, secondaire ou locative), d'une valeur d'au moins 300 000 € ;
• avoir plus de 60 ans, pour le plus jeune des emprunteurs ;
• être résident fiscal français et ne pas être en situation de surendettement.

Pour aller plus loin : tout savoir sur le prêt viager Hyppo.