Prêt viager hypothécaire : que prévoit la loi ?

Le prêt viager hypothécaire est un crédit qu'un établissement de crédit ou financier consent à une personne physique, en capital ou en versements périodiques, garanti par l'hypothèque d'un logement. Capital et intérêts, capitalisés chaque année, ne sont remboursés qu'au décès ou à la vente du bien, sans jamais dépasser sa valeur (code de la consommation, articles L315-1 et L315-15).

Capital ou rente, intérêts capitalisés : comment fonctionne le prêt ?

Les fonds sont versés en une fois ou par versements périodiques, et les intérêts de chaque année s'ajoutent à la dette (article L315-1). Le remboursement n'est exigible qu'au décès de l'emprunteur, ou avant si le bien est vendu ou démembré, par exemple par la vente de sa nue-propriété. Le contrat peut aussi prévoir « un remboursement périodique des seuls intérêts », le capital restant dû au terme. Le prêt ne peut pas financer une activité professionnelle (article L315-3).

Le bien hypothéqué doit être à usage exclusif d'habitation : un local mixte, habitation et profession, est exclu, et le louer demande l'accord écrit du prêteur (service-public.fr). L'emprunteur doit lui apporter « tous les soins raisonnables » (article L315-12). Changer son affectation ou refuser au prêteur l'accès au logement fait perdre le bénéfice du terme : la dette devient exigible (article L315-14).

Quelles informations le prêteur doit-il vous remettre ?

• Une offre écrite, distincte de toute publicité (article L315-7). Elle indique la valeur du bien estimée par un expert choisi par les parties, les frais d'expertise s'ils sont à votre charge, l'échéancier ou l'état des intérêts accumulés, et des exemples représentatifs du coût selon la durée du prêt (article L315-9).
• Des conditions tenues trente jours au moins à compter de l'émission de l'offre (article L315-10).
• Dix jours de réflexion. L'offre ne peut être acceptée que dix jours après sa réception, par acte notarié, et aucun versement n'intervient avant l'acceptation (article L315-11).
• Aucun démarchage. Ce prêt « ne peut faire l'objet d'un démarchage » (article L315-8). Une sollicitation non demandée est donc un signal d'alerte.

Prêt viager hypothécaire ou vente en viager : quelle différence ?

Avec le prêt, vous restez propriétaire ; avec la vente en viager, la propriété du logement passe à l'acheteur (service-public.fr). Tout le reste en découle.

Critère	Prêt viager hypothécaire	Vente en viager
Propriété	Vous la gardez	Transférée à l'acquéreur, le débirentier
Ce que vous recevez	Un capital ou des versements, qui forment une dette	Un bouquet à la signature, puis une rente à vie (notaires de France)
Occupation	Vous occupez, louez avec l'accord du prêteur ou vendez	Bien libre, ou occupé si vous vous réservez un droit d'usage et d'habitation ou l'usufruit
Ce qui évolue	La dette, qui grossit chaque année	Pas de dette ; le prix tient compte de l'espérance de vie du vendeur
Au décès	La dette est soldée sur le bien, le surplus revient aux héritiers	La rente s'éteint, le bien n'est plus dans la succession

La vente immobilière en viager et la vente de la nue-propriété procurent un prix sans dette, mais font sortir tout ou partie du bien du patrimoine. Elles se combinent mal avec un prêt en cours : céder la nue-propriété démembre le bien et rend le prêt exigible ; le projet doit être notifié au prêteur, qui peut faire expertiser le bien s'il conteste le prix (articles L315-1 et L315-21). Pour un premier ordre de grandeur côté prêt, utilisez le simulateur de prêt viager.

Quel effet sur la succession ?

Au décès, les héritiers ont le choix (article L315-20) :

• garder le bien en payant la dette, plafonnée à la « valeur de l'immeuble estimée au jour de l'ouverture de la succession » ;
• laisser le prêteur faire saisir et vendre le bien, la dette étant alors plafonnée au prix de vente, ou se le faire attribuer, même s'il s'agissait de la résidence principale.

Si la dette est inférieure à la valeur du bien, la différence revient aux héritiers (article L315-15). Si elle la dépasse, ils ne paient pas l'écart : aucun autre bien de la succession ne peut être saisi (service-public.fr). Côté fiscal, les dettes à la charge du défunt au jour du décès se déduisent de l'actif taxable si elles sont justifiées (article 768 du code général des impôts, BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-20-10, § 1). Les droits portent donc sur un héritage net réduit d'autant. Le simulateur de droits de succession aide à chiffrer l'écart ; le notaire, lui, le valide.

Combien coûte un prêt viager hypothécaire ?

Le prêteur fixe librement son taux, en général assez élevé selon service-public.fr. Surtout, la durée est inconnue au départ, puisqu'elle s'arrête au décès. D'où une règle de présentation propre à ce prêt : toute publicité indique le coût total et le taux effectif global, « à l'exclusion de tout autre taux, calculé par tranches de cinq ans » (article L315-4), et l'offre chiffre des exemples sur plusieurs durées (article L315-9). Lisez la dernière tranche avec autant d'attention que la première.

Les intérêts capitalisés produisent eux-mêmes des intérêts : la dette croît de plus en plus vite. Pour le mesurer, divisez 72 par le taux annuel de l'offre : vous obtenez, à peu près, le nombre d'années au bout duquel la dette double. Le prêteur intègre ce risque dans le montant prêté, qui dépend de la valeur du bien, de l'âge et du sexe de l'emprunteur (service-public.fr) : plus l'emprunteur est jeune, plus la part prêtée est faible.

S'ajoutent les frais d'expertise et de notaire, à la charge de l'emprunteur (service-public.fr). Le remboursement anticipé reste possible, avec une indemnité plafonnée : pour un capital versé en une fois, 4 mois d'intérêts avant la cinquième année, 2 mois de la cinquième à la neuvième, 1 mois ensuite. Le prêteur peut refuser un remboursement partiel inférieur à 10 % du capital prêté (service-public.fr).

Un exemple concret

Ces dossiers, accompagnés par Hyppo et anonymisés, montrent le montage retenu, les montants et les points de vigilance.

• Étude de cas : à 84 et 80 ans, un prêt viager hypothécaire pour aider leur fille à acheter

Qui propose le prêt viager hypothécaire ?

En principe, un établissement de crédit ou un établissement financier (article L315-1), et en pratique quelques établissements spécialisés seulement (service-public.fr). Avant de signer, vérifiez l'agrément du prêteur sur le registre REGAFI et l'immatriculation de tout intermédiaire sur celui de l'ORIAS, comme le recommande l'ACPR. Pour des travaux de rénovation, le prêt avance mutation suit des règles voisines : il n'est remboursé qu'à la mutation du bien (article L315-2).

Hyppo, courtier, ne prête pas : il étudie votre projet et recherche le financement auprès de ses banques partenaires. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Si le prêt doit financer une entrée en établissement, lisez notre guide pour financer un EHPAD ou la dépendance ; pour comparer avec les autres crédits possibles après 60 ans, celui sur les solutions de crédit pour les seniors.

Pour aller plus loin : la page Prêt viager hypothécaire présente la solution de Hyppo et permet de tester votre éligibilité en ligne.

Sources (16)

Sources, consultées le 28 octobre 2026 : code de la consommation, articles L315-1 à L315-23 ; article L315-1 ; article L315-2 ; article L315-3 ; article L315-4 ; article L315-8 ; article L315-9 ; article L315-11 ; article L315-14 ; article L315-15 ; article L315-20 ; article L315-21 ; service-public.fr, prêt viager hypothécaire (vérifiée le 1er juillet 2026) ; notaires de France, « Vente en viager » (29 novembre 2023) ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-20-10 du 30 octobre 2014 ; ACPR, vérifier si un professionnel est agréé ou immatriculé.