Acquisition immobilière en nue-propriété

Acheter en nue-propriété, c’est acquérir un logement ou des parts de SCPI sans leurs revenus pendant une durée fixée : l’usufruitier, souvent un bailleur social, encaisse les loyers, en général 15 à 20 ans pour un logement. En échange, vous payez ce logement 25 à 40 % de moins que sa valeur, et la pleine propriété vous revient au terme sans impôt.

Ce guide compare les trois façons d’acheter en nue-propriété (usufruit locatif social, usufruit conservé par un particulier, parts de SCPI), parce que leur fiscalité diffère : IFI, déduction des intérêts d’emprunt, plus-value. Les règles citées sont celles du BOFiP en vigueur le 28 octobre 2026. Il corrige aussi la version précédente de cette page, qui affirmait que la nue-propriété échappe toujours à l’IFI : c’est faux quand vous l’achetez à un particulier qui garde l’usufruit.

Qu’est-ce que l’achat en nue-propriété ?

La propriété d’un bien se divise en deux droits. La nue-propriété est le droit d’en disposer : le vendre, le donner, le léguer. L’usufruit est le droit de l’utiliser et d’en percevoir les revenus (AMF, synthèse de mars 2024). Acheter en nue-propriété, c’est payer les murs en laissant à un autre, l’usufruitier, l’occupation ou les loyers pendant toute la durée du démembrement. À la fin de l’usufruit, les deux droits se réunissent et vous devenez plein propriétaire.

Pendant cette période, l’usufruitier assure l’entretien et paie les charges annuelles, impôts compris ; les grosses réparations (gros murs, poutres, couverture entière) restent en principe au nu-propriétaire (code civil, articles 605, 606 et 608). Une convention d’usufruit peut répartir autrement ces dépenses : c’est le premier document à lire avant de signer.

Qui détient l’usufruit ? Les trois montages possibles

Le nom de l’usufruitier décide de presque tout : la durée, votre IFI, la déduction de vos intérêts d’emprunt.

	Logement en usufruit locatif social	Logement acheté à un particulier qui garde l’usufruit	Parts de SCPI en nue-propriété
Usufruitier	Bailleur social (HLM, société d’économie mixte, organisme agréé)	Le vendeur, souvent un retraité	Le plus souvent une société qui place sa trésorerie
Durée	15 ans au moins, souvent 15 à 20 ans	Jusqu’au décès du vendeur, date inconnue	De 3 à 20 ans, 8 ans en moyenne dans les dossiers contrôlés par l’AMF
IFI de l’acheteur	Nue-propriété non déclarée	Nue-propriété déclarée selon l’âge du vendeur, si vous êtes redevable	Nue-propriété non déclarée
Intérêts d’emprunt	Déductibles de vos revenus fonciers	Déductibles seulement si le vendeur loue le logement	Non déductibles

L’usufruit locatif social (ULS)

C’est le montage le plus courant pour un logement. Un promoteur vend la nue-propriété à un investisseur et l’usufruit à un bailleur social, qui loue le logement pendant la durée de la convention. La loi fixe cette durée à quinze ans au moins (code de la construction et de l’habitation, article L253-1) ; certaines régions exigent dix-sept ans, selon le rapport du 119e Congrès des notaires (2023). Les logements sont le plus souvent neufs (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80, § 174). Le bailleur paie seul les charges courantes de copropriété et les travaux votés hors budget ; le texte ne dit rien des grosses réparations, que la convention doit régler.

L’usufruit conservé par un particulier

Un propriétaire, souvent âgé, vous vend la nue-propriété de son logement et garde l’usufruit jusqu’à son décès : il continue d’y vivre ou de le louer. Vous ne savez pas quand vous en aurez la jouissance, ce qui fait de ce montage un pari sur la durée de vie du vendeur. Le prix se négocie ; le barème de l’article 669 du CGI (60 % de nue-propriété pour un usufruitier de 61 à 70 ans, 70 % de 71 à 80 ans) ne sert qu’au calcul des impôts. Le point de vue du vendeur est détaillé dans notre guide pour vendre la nue-propriété de son logement en gardant l’usufruit.

Les parts de SCPI en nue-propriété

Une SCPI (société civile de placement immobilier) achète et loue des immeubles ; vous en achetez des parts. En nue-propriété, vous payez une fraction du prix de la part, fixée par une clé de répartition que la société de gestion établit selon la durée choisie ; l’usufruitier touche les revenus et supporte seul les frais courants. Les frais de souscription se partagent au prorata de cette clé (AMF, mars 2024). Dans les dossiers contrôlés par l’AMF sur 2021 à 2023, 99,3 % des nues-propriétés ont été souscrites par des particuliers et 84,3 % des usufruits par des sociétés. Pour comparer avec une détention classique, voir notre guide pour investir dans des SCPI de rendement en pleine propriété.

Quel prix d’achat pour une nue-propriété ?

Plus l’usufruit est long, plus la décote est forte. Pour un logement, les notaires la situent entre 25 et 40 % de la valeur vénale, pour des durées de 15 à 20 ans en général (notaires.fr, page de mai 2022). Cette décote est votre seule rémunération : vous renoncez aux loyers, et l’usufruitier vous les paie en quelque sorte d’avance par un prix plus bas.

Exemple chiffré, à titre d’illustration. Un logement vaut 300 000 € en pleine propriété et l’usufruit dure 15 ans. Hypothèse : il vaut toujours 300 000 € au terme. Acheté 180 000 € (décote de 40 %), il vous rapporte l’équivalent de 3,5 % par an ; acheté 225 000 € (décote de 25 %), 1,9 % par an. Ce sont des gains bruts, avant frais d’acquisition, sans hausse ni baisse du marché. Quinze points de décote font presque doubler le rendement : la négociation compte plus que tout le reste.

La valeur fiscale est une autre chose. Pour un usufruit à durée fixe, l’article 669 du CGI retient 23 % de la valeur du bien par période de dix ans, toute période commencée comptant entière : 15 ans valent donc 46 % d’usufruit et 54 % de nue-propriété. Ce barème sert aux droits de donation et de succession, pas à fixer un prix. Notre calculateur de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété applique les deux barèmes, viager et temporaire.

Comptez enfin les frais : frais de notaire à l’achat d’un logement ; pour des SCPI, une commission de souscription de 5 à 12 % du montant souscrit selon le guide de l’AMF (2019). Ils réduisent d’autant le gain calculé plus haut. Demandez leur détail écrit avant de vous engager.

Quelle durée de démembrement choisir ?

Choisissez une échéance qui correspond à votre horizon : le moment où vous voudrez des revenus, à la retraite par exemple, ou celui où vous pourriez vendre. Pour une SCPI, l’AMF relève que la durée du démembrement diffère souvent de la durée de placement recommandée, d’environ dix ans ; si elle est plus longue, sortir avant le terme devient difficile, même une fois cette durée dépassée.

Quelle fiscalité pour l’acheteur en nue-propriété ?

Fiscalité des revenus et intérêts d’emprunt

Pendant le démembrement, vous ne percevez rien et n’avez aucun revenu à déclarer. La question porte sur les intérêts si vous empruntez. Le BOFiP distingue trois cas (BOI-RFPI-BASE-20-80, version en vigueur depuis le 1er septembre 2017) :

• usufruit détenu par un bailleur social : les intérêts sont déductibles de vos revenus fonciers (CGI, article 31, I, 1°, d ; § 172), y compris si vous détenez la nue-propriété par une SCI ou une SCPI non soumise à l’impôt sur les sociétés ;
• logement loué par un usufruitier imposé dans les revenus fonciers : déductibles de vos autres revenus fonciers (rescrit n° 2007/53, § 170) ; ils ne le sont plus si l’usufruitier occupe le logement ou relève des bénéfices industriels et commerciaux ou de l’impôt sur les sociétés (§ 171) ;
• parts de SCPI en nue-propriété : non déductibles (§ 160).

Attention au calendrier. Le déficit créé par des intérêts ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes, jamais sur le revenu global (CGI, article 156, I, 3°, cité au § 170). Sans autres loyers à déclarer, les intérêts des premières années d’un usufruit de quinze ans expirent avant que le logement ne vous rapporte quoi que ce soit. La déduction n’a de valeur que si vous percevez déjà des revenus fonciers.

IFI : la nue-propriété est-elle imposable ?

En principe, l’usufruitier déclare le bien en pleine propriété et le nu-propriétaire ne déclare rien (CGI, article 968 ; BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 10). C’est le cas de l’usufruit locatif social, où usufruit et nue-propriété sont vendus à deux personnes différentes (§ 190), et des SCPI. L’exception vise l’achat à un particulier qui se réserve l’usufruit : chacun déclare alors sa part selon le barème de l’âge, vous la nue-propriété, lui l’usufruit (§ 160), dès lors que votre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € (service-public.fr). Si l’acheteur est un héritier présomptif du vendeur, celui-ci reste imposé sur la pleine propriété.

Revers de la médaille : l’emprunt qui finance une nue-propriété non imposable n’est pas déductible de votre IFI (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 160). Au terme, le bien entre dans votre patrimoine taxable pour sa valeur pleine. Le projet de loi de finances pour 2027, examiné par l’Assemblée nationale en octobre 2026, comporte des amendements sur l’IFI : vérifiez le texte définitif.

Fiscalité de la plus-value en cas de cession

Si vous revendez après la fin de l’usufruit, la durée de détention court depuis l’achat de la nue-propriété (BOI-RFPI-PVI-20-20). Pour le prix d’acquisition, l’usufruit récupéré par extinction compte en principe pour zéro, ce qui gonflerait la plus-value. L’administration admet toutefois de retenir la valeur de la pleine propriété à la date où vous avez acheté la nue-propriété (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 220) : la décote obtenue à l’achat n’est donc pas taxée. Conservez une estimation du bien à cette date. Le reste suit le droit commun : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, exonération après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements, surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value (service-public.fr, vérifié le 15 avril 2026).

En cas de décès du nu-propriétaire pendant le démembrement

La nue-propriété entre dans votre succession. Pour un usufruit à durée fixe, sa valeur se calcule sur la durée restant à courir : avec sept ans restants, l’usufruit vaut 23 % et la nue-propriété 77 % de la valeur du bien au jour du décès (CGI, article 669, II). La valeur que le bien aura au terme ne compte pas (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 1). Vos héritiers deviennent pleins propriétaires à l’échéance.

Quel financement pour l’achat d’une nue-propriété ?

Un crédit est possible, mais sans loyers pour le rembourser : les échéances sortent de vos autres revenus pendant toute la durée de l’usufruit, et la banque en tient compte dans son analyse de votre endettement. Deux formules existent. Le prêt amortissable rembourse capital et intérêts chaque mois. Le prêt in fine ne fait payer que les intérêts, le capital étant remboursé en une fois à l’échéance, que l’on peut caler sur la fin de l’usufruit ; la banque demande alors en général une garantie, par exemple un nantissement de contrat d’assurance-vie.

Comparez les deux avec notre simulateur de prêt in fine. Pour un logement en usufruit locatif social, les intérêts déductibles de vos revenus fonciers allègent le coût net ; pour des SCPI, ils ne le sont pas. Hyppo, courtier en financement patrimonial, recherche le financement auprès de ses banques partenaires, en amortissable ou in fine. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.

Que se passe-t-il lors de l’extinction de l’usufruit ?

Au terme, vous devenez plein propriétaire sans frais ni impôt à payer (notaires.fr ; AMF pour les SCPI). Le bien vous est rendu dans l’état prévu par la convention ; vous pouvez l’occuper, le louer, le vendre ou le donner. Avec un usufruit viager, ce moment arrive au décès du vendeur (code civil, article 617). Pour des SCPI, vous commencez à percevoir les revenus, imposés dans les revenus fonciers, et les parts entrent dans votre IFI.

Dans l’usufruit locatif social, le bail prend fin de plein droit avec l’usufruit (CCH, article L253-4). Un an avant, le bailleur rappelle les règles au locataire et à vous (article L253-6). Six mois avant, par lettre recommandée, vous pouvez proposer au locataire un nouveau bail ou lui donner congé pour vendre ou occuper le logement (article L253-5). Trois mois avant, le bailleur doit proposer un relogement au locataire qui remplit les conditions de ressources ; celui qui n’a accepté ni votre bail ni ce relogement perd tout titre d’occupation (articles L253-6 et L253-7).

Avantages et inconvénients : quels risques pour l’investisseur ?

Les avantages tiennent en trois points : un prix réduit, aucune gestion locative, aucun impôt sur le revenu pendant la durée. Les risques pèsent autant :

• La liquidité. Vous pouvez vendre votre nue-propriété seul, mais à un acheteur prêt à attendre ; vendre le bien entier suppose l’accord de l’usufruitier (service-public.fr). Pour une SCPI, l’AMF note que le démembrement réduit encore la liquidité de parts déjà peu liquides, et que plusieurs contreparties peuvent devoir être consultées avant une cession.
• La valeur à terme. Le bien peut valoir moins au terme qu’aujourd’hui : emplacement, état du logement rendu et marché font le résultat. Les SCPI comportent les risques du marché immobilier (AMF).
• La durée. Avec un usufruit viager, la date de récupération dépend de la vie du vendeur.
• Les grosses réparations, à votre charge si la convention ne les transfère pas.
• Le crédit, payé sans revenus en face, avec une déduction des intérêts qui peut se perdre.
• La fiscalité, qui peut changer en quinze ou vingt ans, IFI compris.

Notre avis : l’achat en nue-propriété se justifie surtout pour un contribuable déjà soumis à l’IFI ou à une tranche d’impôt élevée, qui n’a pas besoin de revenus avant le terme. Pour qui cherche des loyers dès maintenant ou pourrait devoir vendre, la pleine propriété reste plus simple.

Achat en nue-propriété : par où commencer ?

1. Comparez le prix proposé à la valeur du bien et à sa valeur fiscale avec le calculateur de nue-propriété, puis calculez la décote réelle et le rendement annuel qu’elle représente.
2. Lisez la convention d’usufruit : durée, charges, grosses réparations, état de restitution, sort du locataire.
3. Si vous empruntez, faites chiffrer un prêt amortissable et un prêt in fine, et vérifiez avec votre conseil la déduction des intérêts dans votre situation.
4. Faites relire la fiscalité par votre notaire avant de signer : ce guide est une information générale, pas un conseil personnalisé. Pour le cadre d’ensemble, voir notre guide du démembrement de propriété.

Questions fréquentes

Est-ce rentable d’acheter en nue-propriété ?

Le gain vient de la décote, de 25 à 40 % pour un logement selon les notaires. Sur 15 ans, et si le bien garde sa valeur, cela représente environ 1,9 % à 3,5 % par an avant frais, sans impôt sur le revenu pendant la durée. C’est un placement d’attente, pas un placement de revenus.

La nue-propriété est-elle soumise à l’IFI ?

En général non : l’usufruitier déclare le bien en pleine propriété (CGI, article 968). C’est le cas de l’usufruit locatif social et des SCPI. Exception : si vous achetez la nue-propriété à un particulier qui garde l’usufruit, vous déclarez la valeur de la nue-propriété selon son âge, si vous êtes redevable de l’IFI.

Peut-on déduire les intérêts d’emprunt d’un achat en nue-propriété ?

Oui si l’usufruit appartient à un bailleur social, ou si l’usufruitier loue le logement et déclare des revenus fonciers : les intérêts s’imputent alors sur vos autres revenus fonciers. Non pour des parts de SCPI en nue-propriété, ni si l’usufruitier occupe le logement (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80).

Que devient le locataire à la fin d’un usufruit locatif social ?

Son bail prend fin avec l’usufruit. Six mois avant, vous pouvez lui proposer un nouveau bail ou lui donner congé pour vendre ou occuper le logement. Trois mois avant, le bailleur social doit proposer un relogement au locataire qui remplit les conditions de ressources (CCH, articles L253-4 à L253-7).

Peut-on revendre une nue-propriété avant la fin de l’usufruit ?

Oui, vous pouvez céder votre nue-propriété, mais l’acheteur devra attendre la fin de l’usufruit et en tiendra compte dans son prix ; vendre le bien entier suppose l’accord de l’usufruitier. Pour des parts de SCPI, la revente passe par la société de gestion ou de gré à gré, et peut prendre du temps.

Sources (22)

Sources, consultées le 28 octobre 2026 : Code de la construction et de l’habitation, article L253-1 ; CCH, articles L253-2 à L253-8 ; CGI, article 669 ; CGI, article 968 ; Code civil, article 605 ; Code civil, article 606 ; Code civil, article 608 ; Code civil, articles 617 à 624 ; BOFiP, intérêts d’emprunt et revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-80) ; BOFiP, IFI des biens démembrés (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10) ; BOFiP, dettes déductibles de l’IFI (BOI-PAT-IFI-20-40-10) ; BOFiP, prix d’acquisition des plus-values immobilières (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10) ; BOFiP, durée de détention (BOI-RFPI-PVI-20-20) ; BOFiP, valeur de l’usufruit et de la nue-propriété (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50) ; Service-public.fr, plus-value immobilière (vérifié le 15 avril 2026) ; Service-public.fr, IFI (vérifié le 6 mars 2026) ; Service-public.fr, usufruit et nue-propriété ; Notaires de France, acheter en nue-propriété (mai 2022) ; Rapport du 119e Congrès des notaires, cadre juridique de l’ULS ; AMF, synthèse des contrôles sur les SCPI en démembrement (mars 2024) ; AMF, guide des SCPI (juin 2019) ; Assemblée nationale, séance du 16 octobre 2026 (projet de loi de finances pour 2027).