Taxe sur les holdings patrimoniales : ce qui change en 2026

La taxe sur les holdings patrimoniales est en vigueur : la loi de finances pour 2026 l’a créée à l’article 235 ter C du CGI. Elle prélève 20 % de la valeur de certains actifs non professionnels (yacht, bijoux, vins, logement de la famille) détenus par une société à l’IS sous contrôle familial, dès les exercices clos le 31 décembre 2026.

Ce guide s’appuie sur les textes officiels lus le 28 octobre 2026 et détaille un point peu traité : le sort des dettes de la société.

La taxe sur les holdings patrimoniales est-elle en vigueur ?

Oui. Voici les étapes officielles.

Étape	Date	Contenu
Proposé : article 3 du projet de loi de finances n° 1906	14 octobre 2025	Taxe de 2 %, assiette large
Adopté : texte définitif n° 227, considéré comme adopté (article 49, alinéa 3)	2 février 2026	Article 7 : taxe de 20 % sur une liste fermée d’actifs
Contrôlé : décision du Conseil constitutionnel n° 2026-901 DC	19 février 2026	Article 7 ni censuré ni déclaré conforme
Publié : loi n° 2026-103, Journal officiel n° 0043	20 février 2026	Création de l’article 235 ter C du CGI
En vigueur (Légifrance)	depuis le 21 février 2026	Taxe due au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2026
En discussion : projet de loi de finances pour 2027 n° 3210	déposé le 1er octobre 2026	Ne modifie pas l’article 235 ter C dans sa version déposée

Dire que la taxe a été « validée » par le Conseil constitutionnel est inexact. Saisi de l’article 7 sans grief, le Conseil a constaté une procédure régulière et jugé qu’il n’y avait « pas lieu » de l’examiner d’office (paragraphe 60). Faute de déclaration de conformité, une question prioritaire de constitutionnalité reste possible (article 23-2 de l’ordonnance du 7 novembre 1958).

Le BOFiP a commenté le 10 août 2026 les articles 8 (pacte Dutreil) et 11 (apport-cession) de la même loi, mais toujours pas l’article 7 : les zones grises signalées plus bas restent sans réponse officielle.

Qu’est-ce qui a changé entre le projet et la loi ?

Le gouvernement visait les revenus « thésaurisés » dans les holdings (exposé des motifs du projet). Le Parlement a gardé le seuil de 5 millions d’euros et le critère des revenus passifs, et changé le reste.

Point	Projet du 14 octobre 2025	Loi publiée le 20 février 2026
Taux	2 %	20 %
Détention familiale minimale	33,33 % des droits	50 % des droits
Assiette	biens meubles corporels, immeubles, part des disponibilités et des titres, filiales contrôlées	liste fermée de sept catégories d’actifs
Premier exercice visé	clos à compter du 31 décembre 2025	clos à compter du 31 décembre 2026

L’écart est décisif pour une société patrimoniale : ses immeubles loués entraient dans la base du projet, mais pas dans celle de la loi.

Quelles sociétés sont concernées par la taxe holding ?

Sont visées les sociétés à l’IS (de plein droit ou sur option) ayant leur siège en France, et certaines sociétés étrangères dont un associé visé a son domicile fiscal en France. Trois conditions s’apprécient à la clôture :

1. la valeur vénale de l’ensemble des actifs atteint au moins 5 millions d’euros ;
2. une personne physique détient au moins 50 % des droits de vote ou des droits financiers, ou exerce en fait le pouvoir de décision ;
3. les revenus passifs dépassent 50 % des produits d’exploitation et financiers de l’exercice, hors reprises de provisions et d’amortissements.

Les 50 % s’apprécient en famille : conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants, descendants, frères et sœurs comptent comme une seule personne, détention indirecte comprise.

Les revenus passifs sont les dividendes, intérêts, redevances, droits d’auteur, loyers et produits de cession des biens qui les génèrent. Une SCI à l’IS qui loue ses immeubles remplit donc en principe la troisième condition, comme une holding nourrie de dividendes : le texte ignore la notion de holding animatrice et regarde la nature des revenus.

Une société à l’impôt sur le revenu n’est pas visée. Une société civile de portefeuille ne l’est que si elle a opté pour l’IS, et même alors ses titres et sa trésorerie ne sont pas taxés.

Quels actifs sont taxés, et lesquels ne le sont pas ?

L’assiette est une liste fermée, retenue pour sa valeur vénale à la clôture :

• les biens affectés à la chasse ou à la pêche ;
• les véhicules non affectés à une activité professionnelle, les véhicules de tourisme, les yachts, les bateaux de plaisance et les aéronefs ;
• les bijoux et métaux précieux, sauf ceux exposés dans un lieu accessible au public ou aux salariés (hors bureaux), ou affectés à un musée ou à un monument historique ;
• les chevaux de course ou de concours ;
• les vins et les alcools ;
• les logements dont la famille se réserve la jouissance : occupés gratuitement ou pour un loyer inférieur au prix du marché, ou loués fictivement.

Un actif sort de la base dans la mesure où il a servi, pendant l’exercice, à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société, d’une société liée ou de l’associé, dans les conditions retenues pour l’IFI (article 975 du CGI).

Ne sont pas taxés : les immeubles réellement loués à des tiers, les titres, les participations, la trésorerie, et les objets d’art (présents dans la liste du pacte Dutreil, absents de celle-ci). Mais tous comptent pour le seuil de 5 millions d’euros, qui porte sur « l’ensemble des actifs ».

Comment les dettes de la holding réduisent-elles la base taxable ?

Seuls comptent les prêts « contractés par la société pour l’achat » des logements réservés à la famille. Pour un yacht ou une cave, rien ne se déduit.

Dette	Montant déduit à la clôture
Prêt d’achat amortissable à échéances constantes	Capital restant dû
Prêt d’achat in fine ou à échéances variables	Montant emprunté, diminué au prorata des années écoulées sur la durée totale
Prêt sans terme de remboursement	Montant emprunté, diminué d’un vingtième par année écoulée
Compte courant ou prêt de l’associé, de sa famille ou du groupe	Rien, sauf si la société prouve que la dette n’a pas un but principalement fiscal

La règle du prêt in fine reprend celle de l’IFI (II de l’article 974 du CGI) : la dette déduite baisse chaque année alors que le capital dû reste entier. À notre avis, c’est le point le plus sous-estimé du texte, car la base monte d’un exercice à l’autre sans que l’actif change. Et l’endettement ne fait pas passer sous le seuil, calculé sans déduire les dettes.

Exemple chiffré (illustratif)

Hypothèses fictives : SAS à l’IS détenue par un couple et ses deux enfants, clôture au 31 décembre 2026, produits passifs (loyers, dividendes, intérêts). Actifs : 4 000 000 € d’immeubles loués à des tiers, 800 000 € de titres, un appartement de 1 200 000 € occupé gratuitement par les parents, acheté avec un prêt in fine de 600 000 € sur dix ans versé le 31 décembre 2022.

• Seuil : 6 000 000 € d’actifs ; les trois conditions sont remplies.
• Dette déduite : 600 000 € moins 600 000 € × 4/10, soit 360 000 €.
• Base : 1 200 000 € moins 360 000 €, soit 840 000 €.
• Taxe : 168 000 €, non déductible de l’IS, due au plus tard le 15 mai 2027.
• Appartement financé par un compte courant des parents : base de 1 200 000 €, taxe de 240 000 €.

Ce que le texte ne règle pas

Restent sans réponse : le prêt qui refinance un emprunt d’achat, le prêt de travaux sur un logement taxé, le prêt bancaire qui rembourse un compte courant ayant financé l’achat, et la condition de revenus passifs pour une société sans aucun produit.

Quand et comment la taxe est-elle déclarée et payée ?

Une société française déclare la taxe selon les règles de l’IS, avec une annexe de calcul jointe à sa déclaration de résultat. Elle la paie au plus tard à la date du solde de l’IS : le 15 du quatrième mois suivant la clôture, ou le 15 mai suivant pour un exercice clos le 31 décembre (article 1668 du CGI). Première échéance : le 15 mai 2027.

Si le siège est à l’étranger, les associés domiciliés en France la paient sur leur déclaration de revenus, avec imputation des impôts étrangers similaires et un plafonnement : taxe et impôts sur le revenu ne peuvent dépasser ensemble 75 % de leurs revenus mondiaux de l’année précédente. Elle n’est pas due s’ils prouvent que le siège n’a pas été choisi principalement pour contourner la loi française.

Comment la taxe s’articule-t-elle avec l’IFI ?

La loi a complété l’article 975 du CGI : les actifs comptés dans l’IFI à travers des parts de société (2° de l’article 965) sont exonérés lorsqu’ils ont été soumis à la taxe au titre de l’exercice clos l’année précédente. Dans l’exemple, l’appartement taxé au titre de 2026 serait exonéré d’IFI au 1er janvier 2027, mais pas les immeubles loués, qui n’ont pas été taxés. L’administration n’a pas encore précisé la portée exacte de cette exonération.

Ce que la taxe change pour le financement d’une holding ou d’une SCI à l’IS

Une société qui ne détient que des immeubles loués à des tiers, des titres et de la trésorerie n’a aucune base taxable, même si elle remplit les trois conditions. Avec des biens d’agrément ou un logement occupé par la famille, la taxe devient une charge annuelle non déductible, qui réduit la capacité de remboursement comme l’IS. La frontière entre actifs professionnels et non professionnels sert alors deux fois : elle fixe l’assiette et montre au prêteur ce qui produit des revenus.

Ce qui ne marche pas : s’endetter pour réduire la base. Un prêt de trésorerie adossé à l’immobilier de la société ou un prêt hypothécaire souscrit pour un autre usage que l’achat du logement taxé n’entre pas dans le calcul, à la lettre du texte. Autre vigilance : un OBO immobilier (vente d’un bien à sa propre société) portant sur un logement que la famille continue d’occuper gratuitement le fait entrer dans l’assiette, si la société remplit les trois conditions.

On objectera que la taxe vise un public restreint. C’est exact, mais le seuil ignore les dettes et le logement de la famille détenu par une société à l’IS est visé nommément : la vérification s’impose dès que l’actif brut approche 5 millions d’euros.

Restructurer en 2026 : quelles autres règles ont changé pour les holdings ?

La même loi exclut de l’exonération Dutreil la part des titres représentative de certains biens non affectés à l’activité (logements, objets d’art, yachts…) et porte l’engagement individuel de conservation de quatre à six ans (article 8). Pour garder le report d’imposition de l’apport-cession, la holding qui cède les titres apportés dans les trois ans doit réinvestir au moins 70 % du prix (contre 60 %) en trois ans (contre deux), selon l’article 11.

En discussion : dans sa version déposée, l’article 5 du projet de loi de finances pour 2027 rend exigible l’impôt sur la plus-value d’apport en cas de donation ou de succession. Les députés l’ont adopté avec des modifications le 16 octobre 2026 ; le vote de la première partie est prévu le 3 novembre 2026.

Taxe sur les holdings patrimoniales : que vérifier avant le 31 décembre 2026 ?

Les conditions s’apprécient à la clôture, le 31 décembre 2026 pour un exercice civil. Prochaine étape : un rendez-vous avec votre expert-comptable, et votre notaire si un logement ou une transmission est en jeu, pour vérifier :

1. la valeur brute des actifs de chaque société à l’IS ;
2. la répartition des droits dans la famille, détention indirecte comprise ;
3. la part des revenus passifs dans les produits ;
4. les actifs visés, surtout les logements occupés par la famille ;
5. la nature et l’origine de chaque dette ;
6. les effets sur l’IFI, un pacte Dutreil ou un apport-cession.

Avant de restructurer ou de refinancer, faites chiffrer la taxe avant et après l’opération, sur plusieurs exercices en cas de prêt in fine. Pour le volet bancaire, Hyppo, courtier en financement des sociétés patrimoniales (SCI, SARL, holding), recherche le financement auprès de ses banques partenaires, sans se substituer à l’expert-comptable ni au notaire. Vous pouvez contacter l’équipe de Hyppo. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.

Questions fréquentes

Quel est le taux de la taxe sur les holdings patrimoniales ?

Le taux est de 20 % (IV de l’article 235 ter C du CGI). Il s’applique chaque année à la valeur vénale des actifs visés à la clôture, diminuée des seuls prêts d’achat des logements réservés à la famille. Le taux de 2 % parfois cité était celui du projet initial.

Une SCI à l’IS est-elle concernée par la taxe holding ?

Oui si elle réunit les trois conditions : au moins 5 millions d’euros d’actifs, contrôle familial d’au moins 50 %, revenus passifs, dont ses loyers, supérieurs à 50 % des produits. Mais ses immeubles réellement loués à des tiers ne sont pas taxés : seul un logement réservé à la famille l’est.

Quand faut-il payer la taxe pour la première fois ?

Elle est due au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Une société française la paie au plus tard avec le solde de l’IS, soit le 15 mai 2027 pour un exercice clos le 31 décembre 2026, et joint une annexe de calcul à sa déclaration de résultat.

Les dettes de la holding diminuent-elles la taxe ?

Seulement pour les logements réservés à la famille, et seulement les prêts souscrits pour leur achat : capital restant dû pour un prêt amortissable, amortissement fictif linéaire pour un prêt in fine. Les comptes courants d’associés ne sont pas déduits, sauf justification. Rien ne réduit la valeur des yachts, véhicules, bijoux ou vins.

La taxe a-t-elle été validée par le Conseil constitutionnel ?

Pas au sens strict. Dans sa décision n° 2026-901 DC du 19 février 2026, le Conseil n’a pas examiné spécialement l’article 7, faute de grief, et ne l’a ni censuré ni déclaré conforme. Une question prioritaire de constitutionnalité reste donc recevable si ses autres conditions sont réunies.

Sources (17)

Sources, consultées le 28 octobre 2026 : Légifrance, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 ; CGI, article 235 ter C ; CGI, article 975 ; CGI, article 965 ; CGI, article 974 ; CGI, article 1668 ; CGI, article 150-0 B ter ; Ordonnance n° 58-1067, article 23-2 ; Conseil constitutionnel, décision n° 2026-901 DC ; Assemblée nationale, projet de loi n° 1906 ; Assemblée nationale, texte adopté n° 227 ; Assemblée nationale, projet de loi n° 3210 ; Assemblée nationale, séance du 16 octobre 2026 ; Assemblée nationale, calendrier du budget 2027 ; BOFiP, liste des actualités ; BOFiP, actualité Dutreil ; BOFiP, actualité apport-cession.