Réorganiser son patrimoine grâce à l’OBO immobilier

Un OBO immobilier (owner buy out, ou « vente à soi-même ») consiste à vendre un bien locatif à une société que vous contrôlez, qui paie le prix grâce à un emprunt remboursé par les loyers. Vous encaissez des liquidités et gardez la main sur le bien par vos parts, mais l’opération coûte un impôt de plus-value et des droits de mutation, et elle n’allège pas l’IFI.

Voici le montage étape par étape, la fiscalité selon les textes en vigueur le 28 octobre 2026, le cas des titres (article 150-0 B ter du CGI), l’abus de droit et les risques. Il corrige une idée répandue, que la version précédente de cette page reprenait elle aussi : l’OBO ne réduit pas la base de l’IFI.

Qu’est-ce qu’un OBO (owner buy out) ?

L’OBO (owner buy out, parfois écrit à tort « owner by out ») est la vente d’un actif par son propriétaire à une société qu’il contrôle, financée à crédit. Le rapport du 121e Congrès des notaires (2025) propose de l’appeler « vente à soi-même avec effet de levier » : la société emprunte, achète l’immeuble, et les loyers remboursent la dette. Le vendeur perçoit un prix qu’il peut placer, donner ou réinvestir, tout en restant maître du bien à travers la société, seul ou avec son conjoint et ses enfants.

Il existe deux variantes. L’OBO immobilier porte sur un immeuble détenu en direct ; l’OBO sur titres porte sur les parts d’une société (une SCI à l’IS, une société d’exploitation) cédées à une holding qui s’endette, et dont les dividendes remboursent l’emprunt. Les deux reposent sur la même logique, mais pas sur la même fiscalité.

Comment se déroule un OBO immobilier, étape par étape ?

1. Le diagnostic : le bien est-il loué, et quelle plus-value latente porte-t-il ? Les notaires écartent de l’OBO les immeubles à forte plus-value, qu’il vaut mieux donner, car la donation purge la plus-value.
2. La création de la société (sauf société existante) : forme, régime fiscal, associés, statuts.
3. L’évaluation du bien par une expertise, pour fixer un prix proche de la valeur vénale.
4. Le financement de la société : prêt bancaire, crédit-vendeur inscrit en compte courant, apport éventuel.
5. La vente devant notaire, après purge des droits de préemption.
6. L’utilisation du prix par le vendeur, puis, souvent, la donation des parts aux enfants.

Le choix de la structure : SCI à l’IR ou société à l’IS ?

La structure doit correspondre à l’activité : SCI pour la location nue, SARL de famille pour la location meublée, par exemple. Le choix fiscal pèse plus lourd que la forme. Dans une société « transparente » (SCI à l’IR), les associés sont imposés chaque année sur leur part des loyers ; dans une société à l’IS, la société seule est imposée, à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice sous conditions, puis 25 %. L’option d’une SCI pour l’IS peut être révoquée jusqu’au cinquième exercice suivant celui de l’option ; au-delà, elle devient irrévocable.

Point	SCI à l’IR	Société à l’IS
Imposition des loyers	Chez les associés (revenus fonciers, prélèvements sociaux de 17,2 %)	Dans la société (IS de 15 % puis 25 %)
Intérêts d’emprunt	Déductibles des revenus fonciers s’ils financent l’acquisition (article 31 du CGI)	Charges déductibles du résultat
Revente ultérieure du bien	Plus-values des particuliers, avec abattements pour durée de détention	Plus-value imposée à l’IS, sans ces abattements
Sortie de trésorerie vers l’associé	Revenus déjà imposés chez lui	Remboursement du compte courant non imposé ; dividendes imposés

C’est la vente à une société à l’IS que les notaires décrivent comme la « matrice » de l’OBO : les loyers sortent de l’impôt sur le revenu du vendeur, ce qui réduit souvent nettement son revenu fiscal de référence. Pour approfondir ce choix, voyez notre guide sur l’immobilier locatif détenu par une société à l’IS.

La vente du bien immobilier : un prix au plus près de la valeur vénale

Le prix est le point le plus surveillé. Trop bas, il expose à un rehaussement des droits de mutation, voire à une requalification en donation déguisée, taxée à 60 % (tarif entre non-parents, article 777 du CGI, puisque le bénéficiaire est une société) avec une pénalité de 80 % en cas d’abus de droit. Trop bas aussi, il attire la préemption : la vente d’un immeuble à titre onéreux, même à votre propre société, entre dans le champ du droit de préemption urbain là où il s’applique (article L213-1 du Code de l’urbanisme). Pour un local commercial vendu seul, le locataire a en principe un droit de préférence (article L145-46-1 du Code de commerce) ; le texte excepte notamment la vente globale d’un immeuble et la vente à un membre de la famille du bailleur, pas la vente à sa société.

Un prix élevé a un autre revers, souligné par les notaires : il dépasse souvent la valeur déclarée à l’IFI les années précédentes, ce qui peut déclencher une rectification. Prévoyez-la sur le prix encaissé.

Le financement de l’opération : prêt bancaire, crédit-vendeur et compte courant

La société finance l’achat par un emprunt dont le coût dépend du montant, de la durée, du taux, de l’assurance et des garanties. Le plus souvent, elle a deux prêteurs : la banque, et le vendeur lui-même, qui laisse une partie du prix en crédit-vendeur, inscrit sur son compte courant d’associé. L’équilibre exige que les loyers couvrent les échéances, les droits de mutation financés et les charges : c’est pourquoi l’OBO ne vaut que pour un bien réellement loué.

Le compte courant est remboursé ensuite par la société, sans impôt pour le vendeur : selon l’exemple des notaires, un loyer de 4 000 € par mois imposable devient un remboursement de 4 000 € par mois non imposé. Deux limites : la banque peut exiger que ce compte courant reste bloqué tant que son prêt court (le blocage est une garantie classique), et la société paie l’IS sur son bénéfice. Notre guide sur le remboursement du compte courant d’une SCI détaille ses règles. Pour la banque, les garanties courantes sont l’hypothèque de l’immeuble et, souvent, le nantissement d’une partie du prix placé par le vendeur ; les caractéristiques d’un prêt à une SCI sont détaillées sur notre page dédiée.

Quelle fiscalité pour un OBO immobilier ?

La plus-value du vendeur

La vente à votre société est une cession imposable comme une autre. La plus-value (prix de vente moins prix d’acquisition majoré des frais, réels ou forfaitaires de 7,5 %, et des travaux, réels ou forfaitaires de 15 % après cinq ans de détention) est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. S’y ajoute une taxe de 2 % à 6 % quand la plus-value imposable dépasse 50 000 € (article 1609 nonies G du CGI).

Durée de détention	Abattement annuel, impôt sur le revenu	Abattement annuel, prélèvements sociaux
Jusqu’à 5 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 %	1,65 %
22e année révolue	4 % (exonération totale)	1,6 %
De la 23e à la 30e année	exonéré	9 % (exonération totale après 30 ans)

Les droits de mutation payés par la société

La société acquéreur paie les droits de mutation à titre onéreux : un droit départemental de 4,50 % au plus (article 1594 D du CGI), que les départements peuvent porter à 5 % pour les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, une taxe communale de 1,20 % et des frais d’assiette de 2,37 % du droit départemental. Le total atteint environ 5,81 % ou 6,32 % du prix selon le département, avant les émoluments du notaire. La hausse temporaire épargne les primo-accédants qui achètent leur résidence principale, ce qui ne vise pas une société.

Exemple chiffré : le coût d’entrée d’un OBO

Hypothèses (exemple, non une simulation personnalisée) : immeuble locatif acheté 500 000 €, détenu depuis 20 ans révolus, vendu 1 000 000 € à la société du propriétaire, frais et travaux retenus aux forfaits, département au taux de 4,50 %.

Poste	Calcul	Montant
Plus-value brute	1 000 000 € moins (500 000 € + 7,5 % + 15 %)	387 500 €
Impôt sur le revenu	19 % de 38 750 € (abattement de 90 %)	7 363 €
Prélèvements sociaux	17,2 % de 291 594 € (abattement de 24,75 %)	50 154 €
Taxe sur les plus-values élevées	plus-value imposable inférieure à 50 000 €	0 €
Droits de mutation (société)	5,81 % de 1 000 000 €	58 067 €
Total	montants arrondis, hors émoluments, frais de garantie et de dossier	115 584 €

Même après 20 ans de détention, l’opération absorbe ici environ 11,6 % de la valeur du bien. Les prélèvements sociaux en sont le premier poste : leur abattement court jusqu’à 30 ans, quand celui de l’impôt sur le revenu s’arrête à 22 ans.

Et l’IFI ?

L’OBO n’apporte aucun gain d’IFI. Pour évaluer vos parts, la dette contractée par la société pour acheter un bien auprès de l’associé qui la contrôle n’est pas déduite (article 973, II, 1° du CGI), pas plus que le compte courant que vous lui consentez, à proportion de votre participation (même article, 2°), sauf si vous justifiez que ces dettes n’ont pas un objectif principalement fiscal. Une société à l’IS issue d’un OBO peut aussi relever de la taxe sur les holdings patrimoniales, qui épargne les immeubles loués à des tiers mais pas un logement réservé à la famille.

OBO sur titres : l’article 150-0 B ter s’applique-t-il ?

Pour un immeuble détenu en direct, non : l’article 150-0 B ter ne vise que l’apport de titres. Pour un OBO sur titres, tout dépend de la forme. Vendus comptant à votre holding grâce à un prêt, des titres de société à l’IS sont imposés tout de suite, au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux) ou, sur option, au barème ; des parts de SCI à l’IR relèvent, elles, des plus-values immobilières (article 150 UB du CGI). Un apport des titres à une holding que vous contrôlez bénéficie, lui, d’un report d’imposition automatique, mais la soulte, seule partie payée en argent, est limitée à 10 % de la valeur nominale des titres reçus et imposée immédiatement.

La loi de finances pour 2026 a durci ce report pour les cessions de titres apportés réalisées depuis le 21 février 2026 : si la holding vend les titres dans les trois ans, elle doit réinvestir au moins 70 % du prix (contre 60 %) en trois ans (contre deux), dans des activités éligibles plus étroitement définies, dont la gestion de son propre patrimoine immobilier reste exclue, et conserver ces investissements cinq ans (contre un). En discussion : l’article 5 du projet de loi de finances pour 2027, adopté avec modifications par l’Assemblée nationale le 16 octobre 2026, réforme à nouveau ce régime, y compris en cas de donation ou de succession. Il n’est pas définitif.

Côté holding, les dividendes remontés pour rembourser la dette bénéficient du régime mère-fille si elle détient au moins 5 % du capital pendant deux ans : seule une quote-part de 5 % est imposée. L’intégration fiscale, ouverte à partir de 95 % de détention, permet d’imputer les intérêts sur les bénéfices de la cible ; mais quand la holding achète les titres aux personnes qui la contrôlent, une fraction de ses charges financières est réintégrée pendant l’exercice d’achat et les huit suivants (article 223 B du CGI, dit « amendement Charasse »). C’est précisément le cas d’un OBO.

Variante parfois proposée : l’apport du bien à la société, rémunéré pour partie en parts et pour partie en argent (apport « mixte »). L’apport reste une cession au regard de la plus-value, mais ne procure de liquidités que pour sa part rémunérée en argent, et ses droits d’enregistrement dépendent du régime fiscal de la société et de l’apporteur (articles 809 et 810 du CGI). À faire chiffrer par le notaire.

Attention à la fiscalité et aux abus de droit : quand l’OBO est-il remis en cause ?

L’OBO n’est pas illégal en soi, mais il peut être écarté sur deux fondements. L’abus de droit « classique » (article L64 du LPF) vise les actes fictifs ou inspirés par le seul but d’éluder l’impôt, avec une pénalité de 80 %, ramenée à 40 % si vous n’en êtes ni l’initiateur principal ni le principal bénéficiaire (article 1729 du CGI). Le « mini-abus de droit » (article L64 A du LPF) vise les actes à motif principalement fiscal passés depuis le 1er janvier 2020 ; il ne prévoit pas de pénalité propre.

Ce qui protège, ce sont des faits :

• un besoin réel de liquidités ou un projet de transmission, documentés dès le départ (retraite, protection du conjoint, d’un enfant handicapé, partage entre enfants) ;
• une société qui vit : comptabilité, assemblées annuelles, rapport de gestion, décisions d’affectation du résultat, statuts respectés ;
• des enfants associés dès la constitution quand l’OBO se limite à la vente, ce qui réduit selon les notaires le risque de fictivité ;
• un prix établi par expertise et un emploi du prix conforme au motif annoncé.

La société a aussi une justification civile simple : elle permet une donation-partage des parts là où un immeuble n’aurait pu être donné qu’en indivision. En cas de doute, le rescrit de l’article L64 B du LPF permet d’interroger l’administration avant l’opération : sans réponse dans les six mois, elle ne peut plus invoquer l’abus de droit pour cette opération.

OBO immobilier : avantages, inconvénients et risques

Ce que l’OBO permet	Ce qu’il coûte ou ne permet pas
Dégager des liquidités sans perdre le contrôle du bien	Plus-value taxée et droits de mutation payés dès l’entrée
Remplacer des loyers imposés par des remboursements de compte courant non imposés	La société paie l’IS sur son bénéfice et doit d’abord payer la banque
Donner des parts de faible valeur, la société étant endettée	Aucun gain d’IFI
Organiser une donation-partage des parts	Un schéma complexe, contrôlé, à justifier dans la durée

Les risques tiennent d’abord à la dette. Si le locataire part ou fait défaut, la société ne rembourse plus, et les associés d’une SCI répondent de ses dettes à proportion de leur part dans le capital (article 1857 du Code civil) : c’est un vrai sujet quand on a donné des parts à ses enfants. Les notaires conseillent d’obtenir de la banque une renonciation à poursuivre les enfants, plus facile quand une partie du prix est nantie à son profit. Autre risque, le compte courant non remboursé au décès du vendeur entre dans sa succession et y est taxé. Enfin, l’opération suppose de s’endetter à un âge où beaucoup ne le souhaitent plus : les notaires y voient une limite pratique, et conseillent alors une donation.

Un exemple concret

Ces dossiers, accompagnés par Hyppo et anonymisés, montrent le montage retenu, les montants et les points de vigilance.

• Étude de cas : un OBO immobilier sur 3 M€ de murs professionnels pour préparer la transmission

Comment Hyppo intervient dans le financement d’un OBO

Hyppo est courtier : il ne prête pas et ne remplace ni le notaire ni le fiscaliste. Pour une vente à soi-même, il étudie la faisabilité financière (loyers, endettement, garanties) et recherche le financement de la société auprès de ses banques partenaires, en général pour des opérations de plus de 1 million d’euros. Ses solutions pour les SCI, SARL et holdings sont présentées sur la page financement des sociétés patrimoniales. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.

Prochaine étape : avant tout rendez-vous bancaire, faites calculer par votre notaire la plus-value et les droits de l’opération sur votre bien, et comparez ce coût avec celui d’une donation du bien à vos enfants.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’un OBO immobilier ?

C’est la vente d’un bien locatif par son propriétaire à une société qu’il contrôle, souvent créée pour l’occasion. La société paie le prix grâce à un emprunt bancaire et, en général, un crédit-vendeur inscrit en compte courant ; les loyers remboursent ces dettes. Le vendeur obtient des liquidités et garde le contrôle du bien par ses parts.

Un OBO permet-il de réduire l’IFI ?

Non. Pour évaluer les parts à l’IFI, l’article 973 du CGI écarte la dette contractée par la société pour acheter un bien à l’associé qui la contrôle, ainsi que le compte courant consenti par cet associé, sauf preuve d’un objectif non principalement fiscal. Le bien vendu reste donc taxé, indirectement, comme avant l’opération.

Comment la plus-value du vendeur est-elle imposée dans un OBO ?

Comme toute vente d’un bien non occupé à titre de résidence principale : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention, plus une taxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. L’exonération est totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

L’OBO est-il un abus de droit ?

Pas en soi. L’administration peut l’écarter s’il est fictif ou guidé par un motif exclusivement fiscal (article L64 du LPF, pénalité de 80 % ou 40 %), ou principalement fiscal pour les actes passés depuis 2020 (article L64 A). Un besoin réel de liquidités ou de transmission, un prix d’expert et une société active réduisent ce risque.

Comment financer un OBO ?

La société acquéreur emprunte auprès d’une banque, généralement avec une hypothèque sur l’immeuble, et le vendeur lui consent souvent un crédit-vendeur sur une partie du prix, en compte courant. Les loyers doivent couvrir les échéances et les droits de mutation financés. La banque peut demander le nantissement d’une partie du prix placé par le vendeur.

Faut-il préférer un OBO ou une donation ?

Cela dépend surtout de la plus-value latente. Selon le rapport du 121e Congrès des notaires, un immeuble à forte plus-value se prête mal à l’OBO et gagne à être donné, la donation purgeant la plus-value. Un bien à faible plus-value, loué et générant des loyers suffisants, est en revanche un candidat naturel à l’OBO.

Sources (32)

Sources, consultées le 28 octobre 2026 : Rapport du 121e Congrès des notaires, l’OBO immobilier ; Congrès des notaires, prérequis de l’OBO ; Congrès des notaires, mise en œuvre de l’OBO ; Service-public.fr, plus-value immobilière (vérifié le 15 avril 2026) ; Service-public.fr, prélèvements sociaux (vérifié le 30 juin 2026) ; Entreprendre.service-public.fr, impôt sur les sociétés ; CGI, article 150 VC ; CGI, article 1609 nonies G ; BOFiP, taux des droits de mutation (BOI-ENR-DMTOI-10-20) ; CGI, article 1584 ; CGI, article 1647 ; CGI, article 973 ; CGI, article 235 ter C ; CGI, article 150-0 B ter ; BOFiP, actualité du 10 août 2026 sur l’article 150-0 B ter ; Assemblée nationale, séance du 16 octobre 2026 ; CGI, article 145 ; CGI, article 216 ; CGI, article 223 A ; CGI, article 223 B ; CGI, article 809 ; CGI, article 810 ; CGI, article 777 ; LPF, article L64 ; LPF, article L64 A ; LPF, article L64 B ; CGI, article 1729 ; Code de l’urbanisme, article L213-1 ; Code de commerce, article L145-46-1 ; Code civil, article 1857 ; Entreprendre.service-public.fr, compte courant d’associé (vérifié le 16 octobre 2026) ; BOFiP, intérêts d’emprunt et revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-80).