Détenir de l'immobilier locatif dans une société soumise à l'IS

Détenir de l'immobilier locatif via une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) a pour principaux objectifs de limiter son imposition et de préparer sa transmission. En effet, ce type de détention permet de bénéficier d'une fiscalité réduite, de diminuer son impôt sur la fortune immobilière (IFI) grâce à un mécanisme de plafonnement, et de faciliter la transmission des actifs.
   

Environnement - État des lieux

Les revenus des immeubles de rapport sont généralement soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Dans le cadre d'une société civile semi-transparente soumise à l'impôt sur le revenu, les associés sont imposés comme s'ils percevaient directement les revenus, même si ceux-ci sont conservés par la société. Cela crée une pression fiscale importante pour les contribuables aux revenus élevés.

Pour montrer l'impact fiscal, prenons l'exemple d'un revenu net locatif de 10 000 €. Avec un taux marginal d'imposition de 41 %, l'impôt sur le revenu serait de 4 100 €, et à cela s'ajoutent 1 720 € de prélèvements sociaux, représentant un coût fiscal total de 5 820 €, soit un taux d'imposition global de 58,20 %. À l'inverse, détenir des actifs au sein d'une société soumise à l'IS offre un taux d'imposition de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice.
   

Avantages et inconvénients de la stratégie

D'un point de vue économique et juridique

Les avantages incluent la possibilité pour plusieurs personnes de détenir un bien sans passer par une indivision, une stratégie de long terme bénéfique pour éviter des conflits entre héritiers. Par ailleurs, les statuts de la société permettent une organisation flexible des pouvoirs de gestion. Cependant, la création d'une société engendre des frais et la responsabilité des associés reste indéfinie en ce qui concerne le passif social.
   
   

D'un point de vue fiscal
   

Du côté fiscal, l'imposition des revenus à taux réduit (15 % jusqu'à 42 500 €) est un bénéfice certain. En revanche, la distribution des bénéfices engendre une double imposition qui peut s'avérer pénalisante, et l'option à l'impôt sur les sociétés devient irrévocable après 5 ans.

Principes

Présentation de la stratégie
   

L'opération consiste à alimenter une société civile préalablement formée, qui investira dans un immeuble locatif. Les loyers perçus seront soumis à l'impôt sur les sociétés, seule la distribution des résultats sera fiscalisée chez les associés. Seule la trésorerie de la société peut être appréhendée sans fiscalité par remboursement des comptes courants.

Il est conseillé aux personnes disposant déjà d'une société à l'IS de créer une nouvelle entité pour bénéficier du taux d'IS réduit, qui peut compenser les coûts de création.
   
   

À qui proposer cette stratégie ?

Elle s'adresse en priorité aux personnes fortement fiscalisées. Le mécanisme permet de garder les revenus capitalisés sans fiscalité additionnelle en l'absence de distribution. Il est également pertinent pour les contribuables soumis à l'IFI, sous réserve de respecter certaines conditions.

Pour les non-résidents, détenir des parts sociales au lieu d'un bien immobilier direct présente des avantages en matière de succession et de fiscalité, évitant ainsi des complications.

Mise en place de la stratégie

La constitution d'une société nécessite de choisir une forme sociale soumise à l'IS, comme une société civile immobilière (SCI). Les statuts doivent être rédigés en tenant compte de divers éléments comme le nombre d'associés, le capital social, et le choix du gérant. L'option à l'IS doit être adoptée dès la création, sachant qu'après 5 ans, ce choix est irrévocable.

Fiscalité des revenus au sein de la société

Les revenus de l'immeuble locatif sont soumis au taux de l'IS. Les bénéfices imposables incluent les loyers encaissés et les revenus divers, tandis que les charges déductibles peuvent comprendre les dépenses relatives à l'immeuble. Les taux d'imposition s'appliquent comme suit : 15 % pour les bénéfices inférieurs à 42 500 €, et 25 % au-delà.

Fiscalité des liquidités appréhendées par les associés

Les associés peuvent retirer des fonds de la société de différentes manières : via le remboursement de leur compte courant sans imposition, ou à travers la distribution de dividendes, qui entraînera une taxation. En cas de réduction de capital, la valeur vénale des titres affectera également la fiscalité.

Situation au regard de l'IFI

La valeur imposable des titres à l'IFI est limitée à la plus faible des valeurs entre la valeur vénale des titres et les dettes associées. Notons qu'une décote de 10 % peut être envisagée si des clauses d'agrément sont présentes dans les statuts.

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Avantages en matière de transmission
   

Le déploiement de cette stratégie permet de diminuer la valeur des parts soumise aux droits de mutation, la valeur étant souvent intégrée à la succession. Les réserves accumulées et les comptes courants peuvent également contribuer à maximiser les transmissions sans droits supplémentaires, bien que ces éléments doivent être gérés avec prudence pour éviter des charges fiscales élevées.

Points pratiques
   

Gestion comptable

Il est indispensable d'instaurer une comptabilité commerciale formalisée, avec la production annuelle d'un bilan et d'un compte de résultat.
   

Gestion des comptes courants

Les comptes courants d'associés doivent être formalisés pour déterminer les droits de demandes de remboursement. À noter que les remboursements ne sont pas soumis à imposition.

Obligations déclaratives
   

Les sociétés doivent fournir une déclaration de résultat détaillée trimestriellement et régler l'impôt dû lors de la déclaration.

Points d'alerte

Il existe des risques considérables liés aux plus-values lors des cessions de biens ou de parts, notamment avec un taux d'imposition souvent défavorable.
   

Conclusion
   

Investir dans l'immobilier locatif par le biais d'une société soumise à l'IS peut offrir de nombreux avantages en matière de fiscalité et de gestion de patrimoine. Toutefois, il est crucial d'évaluer chaque aspect accompagné d'un expert pour optimiser la stratégie mise en place.