Prêt immobilier in fine : fonctionnement et exemples

Un prêt in fine est un crédit dont vous ne remboursez chaque mois que les intérêts : le capital est remboursé en une fois à l’échéance, ou plus tôt par anticipation. La mensualité est plus faible qu’en amortissable, mais le total des intérêts est plus élevé, et il faut prévoir dès la signature comment rembourser le capital.

Ce guide chiffre un exemple face à l’amortissable, donne la condition à laquelle l’in fine revient moins cher, compare ses deux garanties et résume la fiscalité au 28 octobre 2026, textes officiels à l’appui.

Le principe du prêt immobilier in fine ?

Un crédit immobilier in fine, également connu sous le nom de prêt à terme fixe, est un prêt où le remboursement du capital ne s’effectue pas régulièrement pendant la durée du prêt, mais à la fin de celle-ci, en un seul versement ou par des remboursements anticipés. Chez les banques partenaires de Hyppo, il prend la forme d’un prêt hypothécaire : un bien immobilier sert de garantie.

Pendant toute la durée du prêt, seuls les intérêts sont dus mensuellement, ce qui entraîne des mensualités plus faibles par rapport à un crédit amortissable. L’emprunteur doit en revanche être en mesure de rembourser le capital en totalité à la fin de la période ou de manière anticipée.

« In fine » signifie « à la fin » en latin : c’est le moment où le capital est remboursé. En amortissable, au contraire, chaque mensualité en rembourse une part.

Les principales caractéristiques du crédit immobilier in fine sont les suivantes :

• L’intégralité du capital est due à la fin de la durée du prêt et non par mensualité.
• Durée : en général 10 ans au plus, selon les banques partenaires de Hyppo.
• En général réservé aux propriétaires d’un bien valorisé à au moins 300 000 €, qui sert de garantie.
• Permet un effet de levier dans votre investissement, qui joue à la hausse comme à la baisse.

In fine et prêt relais

Le prêt relais repose sur le même mécanisme, mais son capital est remboursé à court terme par la vente d’un bien précis ; l’in fine couvre plusieurs années et accepte d’autres sources. La Banque de France le suit à part : taux effectif moyen de 4,87 % au 3e trimestre 2026, usure à 6,49 % au 1er octobre 2026. Voyez notre guide du prêt relais hypothécaire.

Combien coûte un prêt in fine ? Exemple chiffré face à l’amortissable

Hypothèses : 300 000 € sur 10 ans (120 mensualités), au taux nominal fixe de 4,30 % par an pour les deux prêts, pour les comparer à taux égal. C’est le taux que les simulateurs de Hyppo retiennent par défaut pour l’in fine : une hypothèse de calcul, ni une offre, ni un taux de marché garanti. Repère : la Banque de France publie un taux effectif moyen de 3,51 % pour les prêts immobiliers à taux fixe de 10 à moins de 20 ans au 3e trimestre 2026. Calcul hors assurance, frais de dossier, de garantie et de courtage : le TAEG n’est pas calculé.

Formules : en in fine, intérêts mensuels = capital × taux annuel ÷ 12, soit 300 000 × 4,30 % ÷ 12 = 1 075 €. En amortissable, mensualité = C × t ÷ (1 − (1 + t)^−n), avec t = 4,30 % ÷ 12 et n = 120, soit 3 080,31 €.

300 000 € sur 10 ans à 4,30 %	In fine	Amortissable
Mensualité, hors assurance	1 075,00 € (intérêts seuls)	3 080,31 €
Dernière échéance	301 075,00 €	3 080,31 €
Capital restant dû après 5 ans	300 000,00 €	166 034,68 €
Total des intérêts	129 000,00 €	69 637,20 €
Écart d’intérêts	+ 59 362,80 €	référence

L’in fine libère 2 005,31 € par mois mais coûte 59 362,80 € d’intérêts de plus, car les intérêts portent pendant dix ans sur la totalité du capital. Après cinq ans, l’amortissable laisse 166 034,68 € à rembourser, l’in fine toujours 300 000 €.

Refaites le calcul avec vos chiffres dans le simulateur de prêt in fine, qui s’ouvre sur cet exemple. Le simulateur de tableau d’amortissement (saisissez 300 000 €, 10 ans et 4,30 %) affiche 69 637,32 € d’intérêts, car il arrondit chaque échéance au centime.

Le point mort : à quelle condition l’in fine revient moins cher ?

La différence de mensualité, 2 005,31 € par mois, peut être épargnée. Après 120 mois, elle vaut d × ((1 + j)^120 − 1) ÷ j, d étant le versement mensuel et j le rendement mensuel net de l’épargne.

Rendement net annuel de l’épargne	Épargne après 10 ans	Face aux 300 000 € à rembourser
0 %	240 637,20 €	il manque 59 362,80 €
2 %	266 144,06 €	il manque 33 855,94 €
4,30 % (le taux du prêt)	300 000 €	capital couvert, à l’arrondi près
5 %	311 389,11 €	excédent de 11 389,11 €

L’in fine n’est moins coûteux que si l’épargne placée à côté rapporte, nette de frais et d’impôts, plus que le taux du prêt ; ces rendements ne sont jamais garantis. Notre lecture : à taux égal, l’in fine est un outil de trésorerie ou d’attente, pas une source d’économie. Sans rentrée d’argent prévue ni épargne qui rapporte durablement plus que le prêt, l’amortissable coûte moins cher.

Rembourser par anticipation

Le remboursement anticipé, total ou partiel, est toujours possible ; le contrat peut seulement refuser les remboursements partiels de 10 % ou moins du montant initial, sauf pour solder le prêt (code de la consommation, art. L. 313-47). En crédit immobilier, l’indemnité ne peut dépasser six mois d’intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû (art. R. 313-25).

Dans l’exemple, rembourser tout l’in fine coûte au plus 6 450 € : le plus faible entre six mois d’intérêts (300 000 × 4,30 % ÷ 2) et 3 % du capital (9 000 €). Aucune indemnité n’est due si le remboursement suit la vente du bien après un changement de lieu de travail de l’emprunteur ou de son conjoint, un décès ou une cessation forcée d’activité (art. L. 313-48).

Quel taux pour un prêt in fine ?

Le taux d’un prêt in fine dépend du prêteur, de la durée, de la garantie et du profil de l’emprunteur. La Banque de France ne publie pas de catégorie propre à l’in fine ; ses repères couvrent tous les crédits immobiliers aux particuliers à taux fixe.

Crédit immobilier à taux fixe	Taux effectif moyen, 3e trimestre 2026	Taux d’usure au 1er octobre 2026
Moins de 10 ans	3,07 %	4,09 %
10 à moins de 20 ans	3,51 %	4,68 %

Le taux d’usure est le plafond légal : un prêt est usuraire si son taux effectif global dépasse de plus d’un tiers le taux effectif moyen du trimestre précédent (code de la consommation, art. L. 314-6). Ces moyennes ne sont pas des taux in fine : seule l’offre de prêt, avec son TAEG, dit ce que vous paierez.

Pourquoi faire un emprunt immobilier in fine ?

Profiter d’une résidence secondaire

Ce genre de prêt convient à ceux qui désirent acquérir une résidence secondaire pour une période moyenne. Grâce au crédit immobilier in fine, il est envisageable d’acheter une propriété dans une station balnéaire ou un chalet à la montagne, par exemple, et de la revendre à la fin du prêt pour rembourser le capital. Vous bénéficiez ainsi d’une résidence de vacances sans avoir à amortir le capital emprunté. Le risque : si le prix de vente à l’échéance est inférieur au capital, la différence reste à votre charge.

Faire un investissement locatif sans amortissement

Il est aussi envisageable de recourir au prêt in fine pour acquérir un bien immobilier à des fins locatives. De cette manière, tout en percevant les loyers, on évite d’être engagé par des mensualités élevées, étant donné que le capital n’est pas amorti pendant la durée du prêt. Les loyers doivent couvrir 1 075 € par mois au lieu de 3 080,31 € dans l’exemple, mais à l’échéance, le capital est intact.

Propriétaire senior : l’in fine hypothécaire

Pour un propriétaire retraité, l’in fine hypothécaire limite la mensualité aux intérêts ; le capital est remboursé à l’échéance, par une vente ou une autre rentrée, ou par la succession. Le capital restant dû fait alors partie des dettes de la succession : l’héritier qui accepte purement et simplement en répond (code civil, art. 785), sauf si une assurance décès le prend en charge. Voyez nos solutions de crédit pour les seniors.

L’alternative est le prêt viager hypothécaire : rien n’est exigible avant le décès, la vente ou le démembrement du logement, les intérêts sont capitalisés chaque année (code de la consommation, art. L. 315-1) et la dette ne peut excéder la valeur du bien à l’échéance (art. L. 315-15). En contrepartie, la dette grossit et la part des héritiers diminue.

Attendre une rentrée d’argent

L’in fine couvre le temps qui sépare un besoin d’argent d’une rentrée connue. Les sorties possibles :

• la vente d’un bien immobilier, celui qui sert de garantie au prêt ou un autre ;
• le rachat d’une assurance-vie ou la liquidation d’un compte épargne ;
• la cession d’un actif professionnel : parts sociales, portefeuille clients, fonds de commerce, local commercial ou brevets ;
• le règlement d’une succession déjà ouverte, dont le montant et la date restent incertains.

Si la rentrée n’arrive pas à temps, l’emprunteur peut être contraint de vendre la propriété ou de demander un nouveau prêt. Ce risque se traite à la signature, pas à l’échéance.

Investir sans vendre ses actifs

Un in fine garanti par votre bien finance un nouvel investissement pendant que votre portefeuille d’actions ou votre assurance-vie restent placés, sans vente ni impôt sur les gains. C’est un effet de levier : dans l’exemple, l’investissement doit rapporter, net de frais et d’impôts, plus de 4,30 % par an pour couvrir les intérêts, et s’il perd de la valeur, les 300 000 € restent dus.

SCI et sociétés patrimoniales

Une SCI ou une autre société patrimoniale peut aussi emprunter en in fine. Mais le code de la consommation définit l’emprunteur comme une personne physique agissant hors de son activité professionnelle (art. L. 311-1) : ses protections, comme le plafond de l’indemnité de remboursement anticipé, ne s’appliquent pas forcément à une société, dont le contrat fixe les règles. Faites valider le montage et sa fiscalité par votre notaire ou votre expert-comptable.

Fonctionnement du prêt in fine

Trouvez ci-dessous les principales modalités du crédit immobilier avec remboursement in fine :

1. Éligibilité

Vous devez démontrer des capacités à rembourser les mensualités et devez définir dès la souscription un moyen de rembourser le capital en une seule fois. Le prêteur peut demander les pièces qui rendent cette sortie crédible : estimation du bien, relevés d’épargne, projet de cession.

Les retraités et les personnes âgées peuvent également accéder au crédit immobilier in fine, dans la limite d’âge fixée par chaque banque.

2. Remboursement

Le remboursement peut se faire de deux manières : soit en une seule fois à la fin de la période du prêt, soit par le biais de remboursements anticipés totaux ou partiels à tout moment. Lors de la souscription, l’emprunteur doit s’engager à mobiliser les fonds nécessaires pour le remboursement, que ce soit par la vente d’un bien immobilier ou par le décaissement d’une épargne, par exemple.

3. Sécurité

Les prêts immobiliers in fine obtenus par Hyppo sont assortis de garanties réelles telles qu’une hypothèque conventionnelle ou une hypothèque légale spéciale. La seconde, celle du prêteur de deniers, ne garantit que le prêt qui finance l’achat du bien, si l’acte d’emprunt le constate (code civil, art. 2402, 2°). Pour emprunter sur un bien que vous possédez déjà, c’est l’hypothèque conventionnelle, consentie par acte notarié (art. 2409).

Les banques de détail retiennent souvent un autre modèle : le nantissement d’une assurance-vie ou d’un portefeuille, alimenté en une fois ou par versements réguliers jusqu’à couvrir le capital. Le contrat reste placé mais bloqué, et sauf clause contraire le prêteur peut en provoquer le rachat (code des assurances, art. L. 132-10). Voyez notre guide du nantissement d’assurance-vie. Avec une hypothèque, certaines banques partenaires de Hyppo ne demandent pas de nantissement d’épargne.

4. Coût

Un crédit immobilier in fine implique des frais de souscription ainsi que des intérêts à payer pendant la durée du prêt. Les taux d’intérêts sont fixés librement par chaque prêteur, sous le taux d’usure pour un particulier, et varient en fonction des conditions de nos banques partenaires, de la durée du prêt et du profil de l’emprunteur. Les intérêts portant sur tout le capital jusqu’à l’échéance, l’in fine coûte plus cher à taux égal : 129 000 € contre 69 637,20 € dans l’exemple.

5. Assurance facultative

Selon les banques partenaires de Hyppo, l’assurance emprunteur peut ne pas être exigée ; vous restez libre d’en souscrire une. Sans assurance décès, la totalité du capital reste due, à l’échéance ou par la succession.

Avantages et inconvénients du prêt in fine

Avantages et limites pèsent autant : c’est la stratégie de sortie qui tranche.

Les avantages

• Une mensualité réduite aux intérêts. 1 075 € au lieu de 3 080,31 € dans l’exemple.
• Optimiser le rendement d’un investissement locatif. Les loyers couvrent plus facilement la mensualité et, au régime réel, les intérêts se déduisent des revenus fonciers.
• Préserver ses actifs plus longtemps. L’assurance-vie ou le bien que vous comptiez vendre restent placés. Hors résidence principale, garder un bien plus de 22 ans exonère sa plus-value d’impôt sur le revenu, plus de 30 ans de prélèvements sociaux.
• Profiter d’une résidence avec des mensualités légères. Une maison à la mer ou à la montagne achetée avant la retraite, pour s’y installer plus tard.

Les inconvénients

• Un coût total plus élevé. 59 362,80 € d’intérêts de plus dans l’exemple, à taux égal.
• Réservé aux propriétaires de biens immobiliers. Le bien donné en garantie doit avoir une valeur suffisante.
• Destiné aux investisseurs avertis. Vacance locative, impayés, travaux imprévus ou sinistre : les loyers peuvent manquer, la mensualité reste due.
• Le capital à rembourser en une seule fois. Sans plan de sortie solide, il faut vendre ou réemprunter, parfois dans de mauvaises conditions.
• La dépendance au prix de vente futur. Si la sortie repose sur une vente, une baisse des prix réduit d’autant la somme disponible.
• Un capital intact au décès. Sans assurance décès, les héritiers reçoivent le bien avec toute la dette.

Prêt in fine et fiscalité

Règles en vigueur au 28 octobre 2026, données à titre d’information générale : pour votre situation, interrogez votre notaire ou votre conseil.

Revenus fonciers : des intérêts déductibles au régime réel

Les intérêts des dettes contractées pour acquérir, conserver, construire, réparer ou améliorer un bien loué sont déductibles des revenus fonciers (CGI, art. 31, I, 1°, d). Au régime réel seulement : au micro-foncier, applicable de droit jusqu’à 15 000 € de loyers bruts par an, l’abattement forfaitaire de 30 % tient déjà compte des intérêts. Ceux d’un emprunt pour la résidence principale ne sont pas déductibles.

En in fine, les intérêts restent constants (12 900 € par an dans l’exemple). La part d’un déficit foncier qui vient des intérêts ne s’impute pas sur le revenu global ; elle se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 450). Une déduction ne rend qu’une fraction de l’intérêt payé : payer 59 362,80 € d’intérêts de plus pour en déduire davantage ne rend pas l’in fine rentable à lui seul.

IFI : une déduction dégressive depuis 2018

L’IFI vise les patrimoines immobiliers nets taxables de plus de 1 300 000 € au 1er janvier. Depuis 2018, un prêt in fine contracté pour acheter un bien imposable n’est plus déductible pour son montant total : la dette déductible est égale au montant emprunté, diminué de ce montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement et divisé par la durée totale du prêt (CGI, art. 974, II). Seules les années pleines comptent (BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-40-20, § 20 et 30).

Exemple : 300 000 € sur 10 ans. Au 1er janvier qui suit trois années pleines, la dette déductible est de 300 000 − 300 000 × 3 ÷ 10 = 210 000 €, alors que le capital dû reste de 300 000 €. L’in fine est traité comme s’il s’amortissait de façon linéaire : il ne neutralise pas la valeur d’un bien pour sortir de l’IFI.

In fine ou amortissable : comment choisir ?

Notre comparatif prêt amortissable ou in fine : lequel choisir ? détaille les cas. Trois critères pour une première réponse :

1. Votre capacité de mensualité. Si vous pouvez payer la mensualité amortissable (3 080,31 € dans l’exemple) sans gêne, l’amortissable coûte moins cher à taux égal.
2. La source de remboursement du capital. Sans vente, cession, épargne ou rentrée identifiée et datée, l’in fine n’a pas de sortie.
3. Votre horizon. Plus la durée s’allonge, plus l’écart d’intérêts se creuse : l’in fine se justifie quand la sortie est proche.

Exemples d’investissement immobilier in fine grâce à Hyppo

Deux situations types où l'in fine est souvent étudié (exemples illustratifs, sans montant ni taux) :

• Un couple achète une résidence secondaire et prévoit de rembourser le capital dans dix ans, au moment de sa retraite, avec une épargne constituée d'ici là.
• Un investisseur achète un bien locatif : les loyers couvrent les intérêts, et le capital sera remboursé à la fin du prêt par la vente d'un autre bien ou une épargne nantie.

Contactez nos experts en crédit immobilier

Hyppo est courtier en opérations de banque : il ne prête pas, il étudie votre projet et recherche le financement auprès de ses banques partenaires. Avant le premier rendez-vous, préparez la sortie de votre prêt in fine : d’où viendra le capital, et à quelle date. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.

Une fois l’offre de prêt reçue, ses conditions sont maintenues au moins trente jours, et vous ne pouvez l’accepter que dix jours après l’avoir reçue (code de la consommation, art. L. 313-34).

Questions fréquentes

Quels sont les avantages d’un prêt immobilier in fine ?

La mensualité se limite aux intérêts : 1 075 € par mois pour 300 000 € sur 10 ans à 4,30 % (taux d’hypothèse), contre 3 080,31 € en amortissable. Vos autres actifs restent placés. En contrepartie, le prêt coûte plus cher en intérêts et le capital reste dû en totalité à l’échéance.

Qui est éligible au prêt immobilier in fine ?

Chez les banques partenaires de Hyppo, il s’adresse en général aux propriétaires d’un bien situé en France métropolitaine, capables de payer les intérêts chaque mois et de montrer comment ils rembourseront le capital. Âge, revenus et patrimoine sont étudiés dossier par dossier.

Si je réalise un prêt in fine, dois-je rembourser des intérêts tous les mois ?

Oui. Même si le capital n’est remboursé qu’à l’échéance, les intérêts se paient chaque mois sur la totalité du capital : capital × taux annuel ÷ 12. Pour 300 000 € à 4,30 %, cela fait 1 075 € par mois, puis 301 075 € à la dernière échéance, hors assurance.

Quelle différence entre un prêt in fine et un prêt amortissable ?

En amortissable, chaque mensualité rembourse une part du capital ; en in fine, vous ne payez que les intérêts et remboursez le capital à la fin. Pour 300 000 € sur 10 ans à 4,30 % : 3 080,31 € contre 1 075 € par mois, mais 69 637,20 € contre 129 000 € d’intérêts.

Que veut dire « in fine » ?

« In fine » est une expression latine qui signifie « à la fin ». Pour un crédit, elle désigne un prêt dont le capital est remboursé en une fois, à la dernière échéance, l’emprunteur ne payant que les intérêts jusque-là. On parle aussi de prêt à terme fixe.

Quel est le taux d’un prêt in fine ?

Il dépend du prêteur, de la durée, de la garantie et de votre profil. La Banque de France ne publie pas de taux in fine ; son repère : 3,51 % de taux effectif moyen au 3e trimestre 2026 pour les crédits immobiliers à taux fixe de 10 à moins de 20 ans.

Peut-on rembourser un prêt in fine par anticipation ?

Oui, à tout moment, en totalité ou en partie. En crédit immobilier, l’indemnité ne peut dépasser six mois d’intérêts sur le capital remboursé ni 3 % du capital restant dû (code de la consommation, art. R. 313-25). Pour 300 000 € à 4,30 %, le plafond est de 6 450 €.

Un retraité peut-il obtenir un prêt in fine ?

Oui, si le prêteur l’accepte : chaque banque fixe un âge limite, et le capital doit pouvoir être remboursé à l’échéance, par une vente, une épargne ou la succession. Sans aucune mensualité, l’alternative est le prêt viager hypothécaire : intérêts capitalisés, dette plafonnée à la valeur du logement.

Faut-il nantir une assurance-vie ?

Pas toujours. Le nantissement d’une assurance-vie ou d’un portefeuille est le modèle courant des banques de détail : l’épargne reste placée, mais bloquée jusqu’au remboursement. Avec une hypothèque sur un bien que vous possédez, certaines banques partenaires de Hyppo ne demandent pas de nantissement d’épargne.

Un prêt in fine réduit-il l’IFI ?

Moins qu’avant 2018. Selon l’article 974 du CGI, un prêt in fine pour acheter un bien imposable n’est déductible qu’à hauteur de : montant × (1 − années écoulées ÷ durée totale). Pour 300 000 € sur 10 ans, après trois années pleines, 210 000 € restent déductibles.

Sources (20)

Sources, consultées le 28 octobre 2026 : Banque de France, « Taux d’usure, 2026-Q4 », publié le 28 septembre 2026 ; Code de la consommation, article L313-47 ; Code de la consommation, article L313-48 ; Code de la consommation, article R313-25 ; Code de la consommation, article L313-34 ; Code de la consommation, article L314-6 ; Code de la consommation, article L311-1 ; Code de la consommation, articles L315-1 à L315-23, prêt viager hypothécaire ; Code civil, article 2402 ; Code civil, article 2409 ; Code civil, article 785 ; Code des assurances, article L132-10 ; Code général des impôts, article 31, version en vigueur depuis le 21 février 2026 ; Code général des impôts, article 974 ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20 du 16 septembre 2025, déficits fonciers ; BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-40-20 du 2 mai 2019, IFI et prêts in fine ; impots.gouv.fr, « J’ai acheté un bien à crédit. Puis-je déduire les intérêts d’emprunt ? », mise à jour le 17 juillet 2026 ; Service-public.fr, fiche F1991 (location vide), vérifiée le 15 avril 2026 ; Service-public.fr, fiche F563 (IFI), vérifiée le 6 mars 2026 ; Service-public.fr, fiche F10864 (plus-value immobilière), vérifiée le 15 avril 2026.