La vente avec faculté de rachat (réméré)

La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, est une vente immobilière où le vendeur garde le droit de racheter son bien, pendant cinq ans au plus, en remboursant le prix et les frais de la vente (code civil, articles 1659 à 1673). Sans rachat dans le délai, la vente devient définitive.

L’essentiel :

• La vente à réméré est une transaction immobilière où une autre partie achète le bien du propriétaire
• Le vendeur dispose d’une période maximale de 5 ans pour exercer son droit de rachat

Définition de la vente avec faculté de rachat

La vente avec faculté de rachat, également connue sous le nom de vente à réméré, est un arrangement contractuel où le vendeur conserve le droit de racheter le bien immobilier qu’il a cédé.

Ce processus permet au propriétaire d’un bien immobilier de le vendre pour obtenir des liquidités tout en restant dans les lieux et en ayant la possibilité de le racheter ultérieurement en remboursant le prix de vente et les frais (article 1673 du code civil). Le vendeur dispose d’une période maximale de 5 ans pour exercer son droit de rachat, bien que cette période puisse être raccourcie en fonction des termes du contrat. Le juge ne peut pas la prolonger (article 1661).

Éligibilité de la vente avec faculté de rachat

La vente avec faculté de rachat, étant une transaction immobilière plutôt qu’un prêt, n’impose pas de critères financiers stricts pour le vendeur. L’accessibilité à cette option n’est pas conditionnée par les revenus ou l’activité professionnelle. Les critères d’éligibilité se concentrent plutôt sur le bien mis en vente :

• Propriété résidentielle en bon état
• Résidence secondaire ou immeuble locatif
• Possédé par une personne physique, non par une société
• Situé dans une ville où le marché immobilier est actif, hors des zones où la demande et la liquidité immobilières sont faibles
• Valeur marchande dépassant 300 000 euros

Notre objectif est d’évaluer vos perspectives futures afin de préparer une issue favorable à l’opération de vente avec faculté de rachat.

Fonctionnement du réméré

Le processus d’une vente immobilière avec faculté de rachat, du contrat initial à son aboutissement, se divise en trois étapes :

Étape 1 : mise en relation avec une foncière et négociation

Hyppo vous met en relation avec des foncières qui achètent en réméré. Les termes de l’opération, incluant la durée du réméré, la décote et l’indemnité d’occupation, sont discutés avec la foncière. L’ensemble des coûts associés est clairement présenté dans l’offre d’achat.

Étape 2 : pendant l’opération, possibilité d’occuper le bien

Malgré le changement de propriétaire, il est envisageable de continuer à occuper le bien pendant la période de réméré. Un accord d’occupation est établi, fixant le montant de l’indemnité d’occupation, le principal coût associé à la vente avec faculté de rachat, déterminé d’un commun accord entre les parties.

Étape 3 : dénouement du réméré, anticipation de la sortie

Pour mettre fin au réméré, le vendeur initial dispose de deux possibilités :

• Exercer son droit de rachat : en rachetant le bien au prix initial convenu lors de la vente, augmenté des frais de la vente, des réparations nécessaires et des travaux qui ont augmenté sa valeur (article 1673).
• Opter pour la vente conventionnelle du bien : proposer le bien sur le marché immobilier classique, avant la fin du délai. L’acheteur initial en réméré est compensé selon le prix de rachat convenu. Le vendeur original récupère alors la différence entre le prix de vente réel et celui de la vente en réméré.

Avantages et inconvénients

Le réméré vise des cas particuliers : des propriétaires qui veulent obtenir des sommes importantes sans passer par les banques classiques. Elle sert à faire face à des difficultés financières ou à saisir des opportunités professionnelles.

Avantages :

• Le montant de rachat est déterminé dès le début de l’opération, hors travaux à rembourser
• Vous obtenez des fonds sans recourir à un prêt bancaire, car le réméré est une transaction immobilière
• Vous pouvez résider dans le bien pendant toute la durée de l’opération, si l’accord d’occupation le prévoit, moyennant une compensation d’occupation

Inconvénients :

• Le bien est acquis avec une décote pouvant atteindre jusqu’à 40 % de sa valeur réelle.
• Pour racheter le bien à la fin du contrat, votre situation financière doit être adéquate.
• L’opération entraîne des frais supportés par le vendeur.
• La rescision pour lésion n’est possible que si le prix est inférieur aux cinq douzièmes de la valeur, dans les deux ans de la vente (articles 1674 et 1676).
• C’est une vraie vente : hors résidence principale, elle peut dégager une plus-value imposable, à faire chiffrer par le notaire.

Frais à prendre en compte

Voici une liste détaillée des principaux frais à la charge du vendeur lors d’une vente avec faculté de rachat. Le montant précis de ces frais vous sera indiqué lors de la réception de l’offre d’achat :

• Frais de notaire, avancés par l’acquéreur et remboursés si vous rachetez (article 1673) ; leur montant dépend du statut fiscal de l’acquéreur.
• Les honoraires de Hyppo : de 1 % à 6 % du montant financé, selon la complexité et le montant du projet, dus après le versement des fonds.
• Indemnités d’occupation provisoire, généralement comprises entre 10 % et 12 % du prix de vente par an.
• L’acte de rachat : taxe fixe de 125 € s’il est signé dans le délai (BOFiP ; article 680 du CGI).

Exemple d’illustration : bien estimé 1 000 000 €, vendu 700 000 €, indemnité de 11 % par an. Deux ans d’occupation coûtent 154 000 €, plus les frais ; sans rachat, la perte atteint 454 000 €, dont 300 000 € de valeur cédée.

Précautions pour exercer sa faculté de rachat

Si le vendeur souhaite racheter le bien avant la fin de la période de rachat (5 ans maximum), il doit obligatoirement rétablir sa situation financière de manière à être en mesure d’acquérir le bien au prix auquel il l’a vendu, frais en sus :

• Avoir une situation bancaire rétablie, lui permettant de souscrire à nouveau à un crédit immobilier.
• Vendre un autre bien immobilier ou liquider un placement, par exemple.
• Réaliser un retour sur investissement dans sa vie professionnelle, lui permettant d’avoir les fonds nécessaires pour racheter le bien.

Si le vendeur ne parvient pas à payer les indemnités d’occupation ou à trouver une solution pour sortir du réméré dans le délai, il court le risque que l’acheteur conserve définitivement la propriété du bien (article 1662). Étant donné que le bien est vendu en dessous de sa valeur réelle dans cette opération, cela constitue un risque de perte financière.

Quelles alternatives au réméré ?

Un prêt hypothécaire ou un prêt relais hypothécaire vous laisse propriétaire. Pour un bien loué, la vente à soi-même, à une société familiale, dégage des liquidités sans céder le bien à un tiers. En cas de dettes impayables, la procédure de surendettement de la Banque de France est gratuite. Méfiez-vous des faux prêteurs privés.

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Pour en savoir plus, vous pouvez contacter un expert Hyppo. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que la vente avec faculté de rachat ?

La vente avec faculté de rachat, également appelée vente à réméré, est un accord où le vendeur conserve le droit de racheter le bien immobilier cédé, pendant cinq ans au plus.

Qui peut bénéficier de la vente à réméré ?

Cette transaction immobilière n’impose pas de critères financiers stricts pour le vendeur. Les critères d’éligibilité portent principalement sur le bien immobilier proposé en vente.

Quels sont les frais à prendre en compte dans une vente à réméré ?

Les frais comprennent les frais de notaire, les honoraires et les indemnités d’occupation, dont le montant précis est fourni avec l’offre d’achat.

Que se passe-t-il si le vendeur ne rachète pas son bien ?

À la fin du délai, cinq ans au plus, l’acquéreur devient propriétaire irrévocable (article 1662 du code civil), sans prolongation possible par le juge. Le vendeur perd le bien, l’écart entre sa valeur et le prix reçu, et les indemnités versées.

Sources (8)

Sources, consultées le 28 octobre 2026 : Légifrance, code civil, articles 1659 à 1673 ; article 1674 ; article 1676 ; code général des impôts, article 680 ; BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40, § 80 ; Assemblée nationale, question écrite n° 91920, réponse du 11 janvier 2011 ; Service-public.gouv.fr, plus-value immobilière (F10864) ; Banque de France, six idées reçues sur le surendettement.