Comment sortir d'une indivision : rachat, vente ou partage

Pour sortir d'une indivision, demandez le partage : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision (code civil, art. 815). Cinq voies existent : le partage amiable, le rachat des parts par un indivisaire, la vente de votre part, la vente du bien à la majorité des deux tiers et, faute d'accord, le partage judiciaire, qui peut finir en vente aux enchères.

Ce guide chiffre un rachat de parts, frais compris, explique comment le financer et intègre la loi du 7 avril 2026 (vente par un seul indivisaire autorisée par le juge) et le décret du 18 octobre 2026, qui réforme le partage judiciaire au 1er janvier 2027. Droit français vérifié le 28 octobre 2026.

Qu'est-ce qu'une indivision et qui décide quoi ?

L'indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble des droits sur un même bien, sans division matérielle de leurs parts. Elle naît d'une succession, d'un achat à deux ou de la dissolution d'une communauté après un divorce ; chacun détient une quote-part (service-public.fr).

Décision	Qui peut la prendre	Texte
Mesure de conservation (une réparation, par exemple)	Un indivisaire seul	Service-public.fr, fiche F1296
Gestion courante, bail d'habitation, mandat général d'administration	Les titulaires des deux tiers des droits, qui informent les autres	Code civil, art. 815-3
Vente ou donation d'un immeuble	Tous les indivisaires	Art. 815-3
Vente autorisée par le tribunal	Les titulaires des deux tiers des droits	Art. 815-5-1
Vente signée par un seul indivisaire	Celui que le président du tribunal judiciaire autorise	Art. 815-6, depuis le 9 avril 2026

Le droit de sortir a trois limites : un sursis au partage de deux ans au plus si un partage immédiat ferait perdre de la valeur aux biens (art. 820), un maintien judiciaire de cinq ans au plus dans certaines successions (art. 821 à 823) et une convention d'indivision (art. 1873-3). Hors de ces cas, le partage ne se refuse pas.

Quelles sont les solutions pour sortir d'une indivision ?

Voie	Accord de tous ?	Résultat	Limite principale
Partage amiable	Oui	Chacun reçoit des biens ou une soulte	S'entendre sur les valeurs
Rachat des parts par un indivisaire	Oui, entre acheteur et vendeurs	Un indivisaire garde le bien	Le financer
Vente de sa part à un tiers	Non, mais les autres peuvent préempter	Vous sortez seul	Trouver un acheteur prêt à entrer dans l'indivision
Vente du bien aux deux tiers	Non	Vente aux enchères autorisée par le tribunal	Procédure devant notaire, puis jugement
Partage judiciaire	Non	Le juge partage ou ordonne la licitation	Avocat obligatoire, aucun délai légal

Comment se déroule un partage amiable ?

Le partage amiable suppose l'accord de tous, et un notaire dès qu'un immeuble est en jeu (service-public.fr). Chacun reçoit des biens d'une valeur égale à ses droits, la différence se payant par une soulte (code civil, art. 826), sur la base d'une estimation aussi proche que possible du partage (art. 829). Ne sous-évaluez pas pour arranger un proche : celui dont le lot vaut moins des trois quarts de ses droits peut demander un complément pendant deux ans (service-public.fr).

L'acte supporte un droit de partage de 2,5 % de l'actif net, ramené à 1,10 % après un divorce, une séparation de corps ou une rupture de Pacs (code général des impôts, art. 746 et 747), la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (art. 881 K) et les émoluments réglementés du notaire.

Rachat de part d'indivision : comment faire le calcul ?

Prix de la part = (valeur vénale du bien − dettes de l'indivision) × quote-part du vendeur, corrigé des comptes d'indivision

Les comptes d'indivision peuvent changer nettement le résultat. Celui qui occupe seul le bien doit, sauf accord contraire, une indemnité d'occupation (code civil, art. 815-9). Celui qui a payé des dépenses de conservation en est remboursé, et celui qui a amélioré le bien est indemnisé selon la plus-value apportée (art. 815-13). Gardez les justificatifs.

Exemple chiffré : trois héritiers et une maison

Exemple fictif : Lucie, Paul et Marc héritent à parts égales d'une maison estimée 450 000 €, sans emprunt. Lucie, qui l'habite depuis deux ans, veut la garder. Hypothèses : 24 000 € d'indemnité d'occupation sur la période, 9 000 € de toiture payés par Lucie.

Poste	Dû à Paul	Dû à Marc
Un tiers de la valeur nette (450 000 € / 3)	150 000 €	150 000 €
Indemnité d'occupation due par Lucie (un tiers chacun)	+ 8 000 €	+ 8 000 €
Toiture payée par Lucie (un tiers à la charge de chacun)	− 3 000 €	− 3 000 €
Montant versé par Lucie	155 000 €	155 000 €

Lucie verse 310 000 €, plus les frais. L'acte qui met fin à l'indivision au profit d'un héritier supporte 2,5 % sur la valeur du bien, sans déduire la part de l'acquéreur (code général des impôts, art. 750, II ; BOFiP), soit 11 250 €, plus au moins 450 € de contribution de sécurité immobilière et les émoluments : 321 700 € hors émoluments. Notre guide du rachat de soulte détaille le barème des émoluments sur deux exemples.

Si Lucie ne rachetait que la part de Paul, l'indivision continuant avec Marc, le droit de 2,5 % porterait sur les parts acquises (BOFiP). Entre concubins ou amis qui ont acheté ensemble, la soulte supporte les droits d'une vente (code général des impôts, art. 747 et 748).

Comment financer le rachat des parts d'une indivision ?

Sans épargne suffisante, le rachat se finance par un prêt. Destiné à acquérir des droits sur un logement, il relève du crédit immobilier (code de la consommation, art. L313-1) : l'offre est maintenue trente jours au moins et ne peut être acceptée que dix jours après sa réception (art. L313-34), délai à caler sur le calendrier du notaire.

Les banques appliquent la norme du Haut Conseil de stabilité financière : taux d'effort de 35 % et durée de 25 ans au plus, sauf dérogations (décision du 29 septembre 2021). La garantie pose une question propre à l'indivision : l'hypothèque qu'un indivisaire consent seul sur sa quote-part ne tient que si le bien lui revient au partage (code civil, art. 2412). Un bien hérité peut servir de garantie dès que la succession est ouverte chez le notaire, sans attendre la fin du partage, avec l'accord de tous les indivisaires. Le plus sûr est de signer le prêt le jour de l'acte qui vous rend seul propriétaire. Si vos revenus ne suffisent pas, un prêt hypothécaire adossé à un autre bien peut compléter ; le simulateur des frais d'hypothèque chiffre la garantie, mainlevée comprise.

Dans une succession, il faut aussi payer les droits : voyez comment financer des droits de succession. Hyppo est courtier en opérations de banque : il ne prête pas, il recherche le financement auprès de ses banques partenaires. Sa page financer une soulte indique un accompagnement à partir de 100 000 €. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.

Le risque est réel : un prêt hypothécaire impayé peut conduire à la vente forcée du bien. Si le rachat ne tient pas dans votre budget, vendre et partager le prix reste la sortie la plus saine.

Peut-on sortir d'une indivision sans l'accord des autres ?

Vendre sa part à un tiers

Vous pouvez céder votre quote-part à un tiers après avoir notifié aux autres, par commissaire de justice, le prix, les conditions et l'identité de l'acheteur. Ils ont un mois pour préempter, puis deux mois pour payer (code civil, art. 815-14). Sans notification, la vente peut être annulée pendant cinq ans (service-public.fr).

Vendre le bien à la majorité des deux tiers

Les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent obtenir la vente du bien sans les autres (code civil, art. 815-5-1) :

1. ils déclarent leur intention de vendre devant un notaire ;
2. le notaire la signifie aux autres dans le mois ;
3. opposition ou silence pendant trois mois : il dresse un procès-verbal ;
4. le tribunal judiciaire autorise la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres ;
5. le bien est vendu aux enchères ; le prix ne peut être réinvesti, sauf pour payer les dettes de l'indivision.

Avec quatre indivisaires à parts égales, il faut être trois ; si l'un détient 50 %, un seul allié suffit (service-public.fr). La procédure est exclue si le bien est démembré ou si un indivisaire est absent, hors d'état de manifester sa volonté ou protégé.

Vendre seul, avec l'autorisation du juge

Depuis le 9 avril 2026, le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d'un bien indivis (code civil, art. 815-6, issu de la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026). Ce n'est pas un droit automatique : la vente doit être justifiée par l'urgence et par l'intérêt commun (service-public.fr).

Partage judiciaire et licitation : qu'est-ce qui change en 2027 ?

Le partage se fait en justice quand un indivisaire refuse le partage amiable ou que les modalités divisent (code civil, art. 840) : tribunal judiciaire du lieu d'ouverture pour une succession (art. 841), juge aux affaires familiales après un divorce (service-public.fr). L'avocat est obligatoire, et l'assignation décrit le patrimoine et vos intentions de répartition, à peine d'irrecevabilité (code de procédure civile, art. 1360). La licitation est la vente aux enchères, ordonnée par le juge, d'un bien qui ne peut être facilement partagé ou attribué (art. 1377). À tout moment, les parties peuvent revenir à l'amiable (code civil, art. 842).

Le décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026 s'applique aux instances introduites à partir du 1er janvier 2027 et à certaines instances en cours (ni juge ni notaire commis désignés, pas d'ordonnance de clôture). Ce qui change :

• le juge commis, et plus seulement le tribunal, peut ordonner la licitation (code de procédure civile, art. 1364 et 1377 ; code civil, art. 841) ;
• les demandes sur la gestion de l'indivision, les attributions préférentielles ou les libéralités lui sont soumises dans les quatre mois de sa désignation, à peine d'irrecevabilité (art. 1364) ;
• il peut désigner un représentant à l'indivisaire défaillant quand les autres veulent finir à l'amiable (art. 1364) ;
• les enchères ne se déroulent entre indivisaires que s'ils le décident tous ; à défaut, les tiers sont admis (art. 1378).

Notre avis : la licitation est l'issue à éviter. Le prix dépend des enchères du jour, chacun paie son avocat, la loi ne fixe aucun délai (service-public.fr) et personne ne choisit l'acheteur.

Faut-il signer une convention d'indivision ?

La convention d'indivision organise une indivision que l'on choisit de garder. Elle exige l'accord de tous, un écrit à peine de nullité, la liste des biens et la part de chacun, et la publicité foncière s'il y a un immeuble (code civil, art. 1873-2), donc un notaire. Conclue pour cinq ans au plus, renouvelable, elle n'autorise avant son terme qu'un partage pour justes motifs ; à durée indéterminée, le partage reste possible à tout moment, sauf de mauvaise foi ou à contretemps (art. 1873-3).

Elle peut nommer un gérant, qui administre mais ne peut vendre un immeuble sans l'accord de tous (art. 1873-6 et 1873-8). Notre avis : elle dépanne quand le marché est mauvais ou qu'un enfant mineur vit dans le bien, mais elle repousse la décision plus qu'elle ne la règle.

Indivision successorale ou entre ex-conjoints : quelles règles particulières ?

Après un décès

Le conjoint survivant qui habitait le logement en obtient de droit l'attribution préférentielle (code civil, art. 831-2 et 831-3) et peut obtenir des délais pour la moitié au plus de la soulte, sur dix ans au maximum, avec intérêts au taux légal (art. 832-4). Le maintien judiciaire de cinq ans peut être renouvelé jusqu'à la majorité du plus jeune enfant ou jusqu'au décès du conjoint (art. 823). Mieux vaut préparer la transmission de votre patrimoine de votre vivant.

Après un divorce, une rupture de Pacs ou de concubinage

Un bien acheté à deux hors communauté est en indivision selon les quotes-parts de l'acte d'achat. Le droit de 1,10 % entre ex-époux et ex-partenaires de Pacs vise les actes de partage (code général des impôts, art. 746). Depuis la loi du 7 avril 2026, le juge peut liquider les intérêts patrimoniaux d'ex-époux, ex-partenaires ou ex-concubins même sans indivision, si la liquidation est complexe (code civil, art. 840). Le prêt commun ne s'arrête pas avec le couple : la banque peut réclamer les mensualités à chaque co-emprunteur, sauf désolidarisation qu'elle accepte (service-public.fr). Entre ex-époux, la prestation compensatoire peut prendre la forme de la part de l'autre dans le bien (code civil, art. 274) : voyez comment financer une prestation compensatoire et le rachat de la maison.

Sortir d'une indivision : par où commencer ?

Commencez par chiffrer : faites estimer le bien par un notaire ou un expert, reconstituez les comptes d'indivision, puis adressez aux autres une proposition écrite et datée (rachat, vente ou partage). Si vous rachetez, faites vérifier que le financement tient avant de signer : contactez un conseiller Hyppo. Si tout est bloqué, voyez un notaire pour la vente aux deux tiers ou un avocat pour le partage judiciaire. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.

Questions fréquentes

Peut-on être obligé de rester dans une indivision ?

Rarement. Le principe est la liberté de sortir (code civil, art. 815). Trois exceptions existent : une convention d'indivision signée par tous, de cinq ans au plus si elle est à durée déterminée ; un sursis au partage de deux ans au plus décidé par le juge ; un maintien judiciaire de cinq ans au plus dans certaines successions.

Comment sortir d'une indivision quand un indivisaire refuse ?

Trois voies restent ouvertes. Les titulaires des deux tiers des droits peuvent faire autoriser la vente par le tribunal après une procédure devant notaire (art. 815-5-1). Depuis avril 2026, le juge peut autoriser un indivisaire à vendre seul si l'urgence et l'intérêt commun le justifient. Enfin, chacun peut assigner en partage judiciaire.

Comment calculer le rachat d'une part d'indivision ?

Retirez de la valeur du bien les dettes de l'indivision, multipliez par la quote-part du vendeur, puis corrigez des comptes : indemnité due par l'occupant, dépenses de conservation ou d'amélioration payées par l'un des indivisaires. Exemple : maison de 450 000 €, trois héritiers à parts égales, aucune dette : 150 000 € par part, avant comptes et frais.

Combien coûte une sortie d'indivision ?

Aucune sortie n'est gratuite. Un partage ou un rachat entre héritiers supporte en principe 2,5 % de la valeur nette du bien, 1,10 % pour un partage entre ex-époux ou ex-partenaires de Pacs, plus 0,10 % de contribution de sécurité immobilière et les émoluments réglementés du notaire. Une procédure judiciaire ajoute les honoraires d'avocat.

Peut-on vendre sa part d'indivision à un tiers ?

Oui, mais les autres indivisaires passent d'abord. Vous leur notifiez par commissaire de justice le prix, les conditions et l'identité de l'acheteur ; ils ont un mois pour préempter aux mêmes conditions, puis deux mois pour payer. Sans cette notification, ils peuvent faire annuler la vente pendant cinq ans.

Qu'est-ce qui change pour le partage judiciaire au 1er janvier 2027 ?

Le décret du 18 octobre 2026 vise les procédures engagées à partir de cette date et certaines procédures en cours. Le juge commis pourra ordonner la vente aux enchères, les demandes sur la gestion de l'indivision ou les attributions préférentielles lui seront soumises dans les quatre mois, et les enchères ne resteront entre indivisaires que si tous le décident.

Sources (21)

Sources, consultées le 28 octobre 2026 : Légifrance, code civil, art. 815 à 815-18 (régime légal de l'indivision) ; Légifrance, code civil, art. 815-4 à 815-7-1 (dont art. 815-5-1) ; Légifrance, code civil, art. 815-6 (version du 9 avril 2026) ; Légifrance, code civil, art. 816 à 834 (partage, dispositions communes) ; Légifrance, code civil, art. 840 à 842 (partage judiciaire) ; Légifrance, code civil, art. 1873-2 à 1873-15 (conventions d'indivision) ; Légifrance, code civil, art. 2412 (hypothèque sur un immeuble indivis) ; Légifrance, code civil, art. 270 à 281 (prestations compensatoires) ; Légifrance, loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision ; Légifrance, décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026 portant réforme de la procédure de partage judiciaire ; Légifrance, code général des impôts, art. 746 à 750 bis C (partages et licitations) ; Légifrance, code général des impôts, art. 878 à 881 O (contribution de sécurité immobilière) ; BOFiP, BOI-ENR-PTG-20-10 (licitations) ; Légifrance, code de la consommation, art. L313-1 ; Légifrance, code de la consommation, art. L313-34 ; Légifrance, décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021 ; service-public.fr, F1296 (indivision entre héritiers), vérifiée le 16 avril 2026 ; service-public.fr, F16194 (partage de succession) ; service-public.fr, F903 (partage des biens après un divorce) ; service-public.fr, F548 (co-emprunteurs) ; service-public.fr, A18909 (loi du 7 avril 2026), 13 mai 2026.