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Des murs professionnels payés représentent une valeur immobilisée. Le lease-back, ou cession-bail, permet de la récupérer en liquidités sans quitter les lieux et sans renoncer définitivement à la propriété. Voici son fonctionnement, son coût et les cas où il est pertinent.
Le lease-back immobilier est une opération en deux actes signés ensemble : la vente d'un immeuble professionnel à un crédit-bailleur, et sa reprise immédiate en crédit-bail par le vendeur. On parle aussi de cession-bail.
L'essentiel :
- Le propriétaire vend ses murs et reçoit le prix.
- Il continue d'occuper les locaux, ou de les sous-louer, en payant des loyers de crédit-bail.
- Au terme du contrat, il peut racheter le bien en levant l'option d'achat.
- La vente est imposable et, pendant le contrat, il n'est plus propriétaire.
Comment fonctionne un lease-back
- Cession. L'entreprise, ou la société qui détient l'immobilier, vend l'immeuble à un crédit-bailleur.
- Crédit-bail. Le crédit-bailleur lui remet aussitôt le bien à disposition par un contrat de crédit-bail immobilier.
- Exploitation. L'occupant reste dans les locaux. Rien ne change pour l'activité.
- Loyers. Le crédit-preneur paie des loyers pendant la durée du contrat.
- Option d'achat. Au terme, il peut redevenir propriétaire en payant la valeur résiduelle fixée au contrat.
Sur le plan juridique, la seconde partie de l'opération est un crédit-bail immobilier ordinaire, régi par l'article L313-7 du code monétaire et financier. Son fonctionnement est décrit dans le guide du crédit-bail immobilier.
À quoi sert un lease-back
- Financer un besoin de trésorerie ou le développement de l'activité.
- Financer des travaux, y compris sur l'immeuble lui-même.
- Investir dans un nouveau projet, professionnel ou patrimonial.
- Restructurer une dette : le prix de cession rembourse les prêts en cours.
- Rééquilibrer un bilan : l'immeuble sort de l'actif, des liquidités y entrent.
Les actifs concernés sont des immeubles professionnels : bureaux, commerces, murs commerciaux, entrepôts, locaux industriels, bâtiments d'exploitation.
Les variantes
Le lease-back avec avance preneur
Le vendeur peut laisser une partie du prix au crédit-bailleur sous forme d'avance preneur. Il reçoit alors moins de liquidités, mais ses loyers sont plus bas. Le réglage entre les deux dépend de son besoin réel de trésorerie.
Le lease-back avec sous-location
Le crédit-preneur n'est pas toujours l'occupant. Un propriétaire qui loue ses murs à une enseigne peut réaliser un lease-back et sous-louer à ce locataire, avec l'accord du crédit-bailleur. Les loyers du locataire servent alors à payer ceux du crédit-bail.
Un exemple détaillé : un lease-back sur 5,5 M€ de murs commerciaux.
Lease-back ou prêt hypothécaire ?
Les deux mobilisent la valeur d'un immeuble sans le quitter. Ils diffèrent sur des points importants.
| Lease-back | Prêt hypothécaire | |
|---|---|---|
| Propriété pendant le financement | Transférée au crédit-bailleur | Conservée |
| Fiscalité à l'entrée | Cession imposable, droits de mutation | Pas de cession |
| Garantie du financeur | La propriété du bien | L'hypothèque |
| Charge périodique | Loyers | Échéances de prêt |
| Retour à la pleine propriété | À la levée d'option | Au remboursement |
Le prêt hypothécaire évite la cession et son coût fiscal. Le lease-back, parce qu'il donne au financeur la propriété du bien, peut permettre de mobiliser une part plus élevée de sa valeur ou d'obtenir un accord là où un prêt serait refusé. Pour l'option du prêt, voir le prêt professionnel avec garantie hypothécaire.
Le coût fiscal de la cession
C'est le point à chiffrer en premier.
- La plus-value. La vente au crédit-bailleur est une cession comme une autre. Si le prix dépasse la valeur à laquelle l'immeuble figure dans les comptes, ou son prix d'acquisition pour un bien détenu à titre privé, la plus-value est imposée selon le régime du vendeur. Un immeuble ancien et largement amorti peut dégager une plus-value élevée.
- Les droits de mutation dus sur la vente, en principe à la charge de l'acquéreur, sont intégrés au financement et donc supportés en pratique par le crédit-preneur.
- Les loyers de crédit-bail sont ensuite, en principe, déductibles du résultat.
Le bilan fiscal dépend de la situation de chaque vendeur. Il se calcule avec l'expert-comptable avant toute décision.
Les risques à mesurer
- La perte de la propriété pendant le contrat. En cas de défaut de paiement, le crédit-bailleur conserve l'immeuble, et l'option d'achat est perdue.
- Un engagement long. La sortie anticipée est encadrée et coûteuse.
- Le coût total, qui additionne les loyers, la valeur résiduelle et la fiscalité de la cession.
- Les charges restent celles d'un propriétaire : entretien, gros travaux, taxe foncière, mise aux normes. Pour un bâtiment tertiaire, les travaux d'économie d'énergie imposés par la réglementation sont à anticiper dans le montage.
- En cas de sous-location, le départ du locataire ne suspend pas les loyers de crédit-bail.
Pour qui le lease-back est-il adapté ?
- Une entreprise propriétaire de ses murs, qui a besoin de fonds pour se développer.
- Une société patrimoniale qui détient un immeuble professionnel loué et veut financer d'autres projets.
- Un dirigeant qui a cédé son exploitation en conservant les murs.
Le crédit-bailleur examine la qualité et l'emplacement de l'immeuble, la solidité de l'occupant et la capacité à payer les loyers.
