Sommaire
- Comment fonctionne le crédit-bail immobilier
- Les intervenants
- Quels biens ?
- Ce que le crédit-bail finance
- L'avance preneur
- La valeur résiduelle
- Le montage avec une SCI
- Crédit-bail ou prêt bancaire ?
- La fiscalité, dans ses grandes lignes
- Les limites à connaître
- Pour qui le crédit-bail est-il adapté ?
- Et si l'entreprise est déjà propriétaire ?
- Pour aller plus loin
Acheter ses bureaux, son entrepôt ou son commerce mobilise un apport et de la capacité d'emprunt dont l'entreprise a besoin ailleurs. Le crédit-bail immobilier répond à ce problème : un établissement achète le bien, le loue à l'entreprise, et lui promet de le lui vendre au terme. Voici comment il fonctionne et quand il vaut mieux qu'un prêt.
Le crédit-bail immobilier est une location assortie d'une promesse de vente. L'entreprise utilise le bien comme un propriétaire, paie des loyers, et peut l'acquérir à la fin du contrat pour un prix fixé dès le départ.
L'essentiel :
- Un crédit-bailleur achète ou fait construire l'immeuble choisi par l'entreprise, puis le lui loue.
- Le contrat est long, 15 ans par exemple, et se termine par une option d'achat.
- Le financement peut couvrir le prix, les frais et les travaux, ce qui limite l'apport.
- En contrepartie, l'entreprise n'est pas propriétaire pendant le contrat et la sortie anticipée coûte cher.
Comment fonctionne le crédit-bail immobilier
Le code monétaire et financier définit le crédit-bail immobilier comme l'opération par laquelle une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque cette opération permet au locataire de devenir propriétaire de tout ou partie des biens, au plus tard à l'expiration du bail (article L313-7).
L'opération se déroule en quatre étapes :
- L'entreprise choisit le bien et en négocie le prix avec le vendeur.
- Le crédit-bailleur l'achète. Il en devient propriétaire.
- L'entreprise l'occupe et paie des loyers, en général chaque trimestre, pendant toute la durée du contrat.
- Au terme, l'entreprise lève l'option d'achat et devient propriétaire, pour un prix convenu à la signature appelé valeur résiduelle.
Les intervenants
- Le crédit-bailleur : un établissement de crédit ou une société de financement. Il est propriétaire du bien pendant le contrat.
- Le crédit-preneur : l'entreprise, ou une société créée pour porter l'immobilier.
- Le vendeur du bien, ou le constructeur si l'immeuble est à bâtir.
Quels biens ?
Le crédit-bail immobilier porte sur des immeubles à usage professionnel : bureaux, commerces, entrepôts, locaux industriels, hôtels, bâtiments d'exploitation. Il ne finance pas un logement.
Ce que le crédit-bail finance
L'un des intérêts du crédit-bail tient à son assiette. Le financement peut inclure le prix d'acquisition, les frais d'acte, les honoraires et les travaux d'aménagement. Dans un prêt bancaire classique, la banque demande le plus souvent que les frais, et une partie du prix, soient payés sur fonds propres.
L'avance preneur
Le crédit-preneur peut verser une avance preneur à la signature. C'est une somme qu'il prête au crédit-bailleur et qui lui est restituée au fil du contrat, par imputation sur les loyers. Elle réduit le montant financé, donc les loyers. Elle joue le rôle d'un apport, sans être obligatoire dans tous les dossiers.
La valeur résiduelle
La valeur résiduelle est le prix de l'option d'achat. Plus elle est élevée, plus les loyers sont bas pendant le contrat, et plus la somme à payer au terme est importante. Elle se négocie en fonction de la durée et du bien.
Le montage avec une SCI
Le dirigeant ne fait pas toujours signer le crédit-bail par sa société d'exploitation. Il peut créer une SCI qui sera crédit-preneur, et qui sous-louera les locaux à l'entreprise.
Ce montage sépare l'immobilier de l'activité. Les murs échappent aux risques de l'exploitation, et le dirigeant se constitue un patrimoine à travers la SCI. La sous-location doit être autorisée par le crédit-bailleur, et le loyer de sous-location doit correspondre au marché.
Un exemple détaillé : 3,9 M€ en crédit-bail immobilier pour les bureaux d'un cabinet d'avocats.
Crédit-bail ou prêt bancaire ?
| Crédit-bail immobilier | Prêt bancaire | |
|---|---|---|
| Propriétaire pendant le financement | Le crédit-bailleur | L'entreprise |
| Apport | Limité, avance preneur possible | Souvent demandé, frais compris |
| Assiette financée | Prix, frais, travaux | Prix, parfois travaux |
| Garantie | La propriété du bien | Hypothèque, caution |
| Durée | Longue | Variable |
| Sortie anticipée | Encadrée et coûteuse | Indemnités de remboursement anticipé |
| Devenir propriétaire | À la levée d'option | Dès l'achat |
Le crédit-bailleur étant propriétaire, sa garantie est très forte. C'est ce qui lui permet de financer une part élevée de l'opération.
La fiscalité, dans ses grandes lignes
- Les loyers sont en principe des charges déductibles du résultat du crédit-preneur.
- La TVA s'applique aux loyers lorsque le crédit-bailleur a opté, ce qui est le cas habituel ; l'entreprise la récupère si son activité y est soumise.
- À la levée d'option, une partie des loyers déduits peut devoir être réintégrée dans le résultat. Le calcul dépend de la durée du contrat et de la part du terrain dans le prix.
- Les contrats de plus de douze ans sont publiés au service de la publicité foncière.
Ces règles varient selon le régime fiscal du crédit-preneur. Elles se chiffrent avec l'expert-comptable avant la signature.
Les limites à connaître
- L'entreprise n'est pas propriétaire pendant le contrat. Elle ne peut ni vendre le bien, ni l'hypothéquer.
- Elle supporte les charges d'un propriétaire : entretien, gros travaux, taxe foncière, assurance.
- La résiliation anticipée est encadrée. Le contrat prévoit une période sans sortie possible, puis une indemnité.
- En cas de défaut, le crédit-bailleur reprend le bien, et l'entreprise perd les loyers versés ainsi que l'option.
- Le coût total peut dépasser celui d'un prêt bancaire. Le crédit-bail se justifie par l'apport économisé et la trésorerie préservée.
Pour qui le crédit-bail est-il adapté ?
- Une entreprise en croissance qui préfère garder sa trésorerie pour son activité.
- Un professionnel libéral ou un dirigeant qui veut cesser de payer un loyer à fonds perdu.
- Une société dont la capacité d'emprunt bancaire est déjà utilisée.
- Un projet qui comprend des travaux importants à financer avec l'achat.
Le crédit-bailleur étudie la qualité de l'immeuble, la solidité de l'entreprise et sa capacité à payer les loyers, mesurée notamment par sa capacité d'autofinancement.
Et si l'entreprise est déjà propriétaire ?
Une entreprise qui possède déjà ses murs peut les vendre à un crédit-bailleur et les reprendre en crédit-bail. C'est le lease-back : voir le lease-back immobilier (cession-bail).
