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Des murs commerciaux sans dette, loués à une enseigne, et un propriétaire qui a besoin de liquidités pour d'autres projets. Ce cas détaille un lease-back avec sous-location : montants, durée, valeur résiduelle et points de vigilance.
Cette étude de cas est tirée d'un dossier accompagné par Hyppo. Elle est anonymisée et les montants sont arrondis.
L'essentiel :
| Actif | Murs commerciaux en zone commerciale, Essonne |
| Valeur | Environ 5,5 M€, sans dette |
| Occupant | L'enseigne qui a repris l'exploitation |
| Financement obtenu | 3,3 M€ |
| Avance preneur | 2,2 M€ |
| Durée | 12 ans |
| Valeur résiduelle | 10 % de la valeur de l'actif, soit environ 550 000 € |
La situation de départ
Le client exploitait un point de vente sous une grande enseigne de bricolage. Il a cédé l'exploitation à un repreneur et conservé la propriété des murs, que le repreneur lui loue.
Il se retrouvait avec un actif de 5,5 M€, libre de toute dette, et des projets personnels à financer : l'achat d'une résidence secondaire et un investissement locatif.
Vendre les murs aurait apporté les liquidités, au prix de la perte définitive d'un actif bien situé et bien loué.
Le montage retenu : la cession-bail avec sous-location
Le lease-back, ou cession-bail, se déroule en deux temps liés entre eux :
- Le propriétaire vend l'immeuble à un crédit-bailleur.
- Le crédit-bailleur le lui remet aussitôt à disposition par un contrat de crédit-bail immobilier, assorti d'une option d'achat.
Dans ce dossier, le client n'occupe pas lui-même les locaux. Il les sous-loue à l'enseigne, qui reste en place sans changement pour son activité. Les loyers versés par l'enseigne contribuent au paiement des loyers trimestriels du crédit-bail.
Les chiffres de l'opération :
- 3,3 M€ de financement obtenu auprès du crédit-bailleur ;
- 2,2 M€ d'avance preneur, qui complète la valeur de cession. L'avance preneur est une somme que le crédit-preneur laisse au crédit-bailleur à l'entrée ; elle réduit le montant financé et donc les loyers ;
- 12 ans de durée ;
- une valeur résiduelle de 10 %, soit environ 550 000 € : c'est le prix à payer au terme pour lever l'option et redevenir propriétaire.
Un point anticipé : le décret tertiaire
Le décret tertiaire impose aux bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² une réduction progressive de leur consommation d'énergie. Des travaux peuvent donc devenir nécessaires pendant les 12 ans du contrat.
L'opération a été structurée pour pouvoir intégrer ces futurs travaux d'amélioration énergétique, si besoin, sans déséquilibrer le montage.
Le résultat
- Des liquidités disponibles pour les projets personnels du client.
- Un locataire qui reste dans les murs.
- La possibilité de redevenir propriétaire au terme, pour environ 550 000 €.
Ce qu'il faut retenir
Le lease-back n'est pas une vente définitive. Il transforme un actif détenu en liquidités tout en gardant, par l'option d'achat, la possibilité de le récupérer.
Points de vigilance :
- La cession est imposable. La vente au crédit-bailleur peut dégager une plus-value, taxée selon le régime du vendeur. Ce coût se chiffre avant tout engagement.
- Pendant le contrat, le client n'est plus propriétaire. En cas de défaut de paiement des loyers, il perd l'usage du bien et le bénéfice de l'option.
- Le risque locatif reste chez le crédit-preneur. Si l'enseigne part ou cesse de payer, les loyers de crédit-bail restent dus.
- Les durées doivent concorder. Le bail de l'enseigne et le contrat de crédit-bail se lisent ensemble : un bail qui s'achève bien avant le crédit-bail fragilise le montage.
- La sous-location est soumise à l'accord du crédit-bailleur.
Pour aller plus loin
- Le lease-back immobilier (cession-bail) : fonctionnement
- Le crédit-bail immobilier : fonctionnement, avantages et limites
- Le lease-back immobilier chez Hyppo
Chaque dossier est étudié individuellement. Ce cas illustre un montage possible et ne préjuge pas de la réponse apportée à une autre situation.
