Investir en immobilier dans des opérations de déficit foncier

Objectifs d'investir en immobilier dans des opérations de déficit foncier

Réaliser un investissement en déficit foncier permet de diminuer l’imposition sur les revenus fonciers ainsi que d’obtenir des revenus complémentaires à terme. Cela est possible en déduisant le montant des travaux payés ou en imputant des charges foncières sur le revenu global. Cet investissement s’adresse en particulier aux contribuables fortement imposés sur leurs revenus fonciers ou ceux désirant enrichir leur patrimoine immobilier grâce à un avantage fiscal.

Avantages et inconvénients

1. D’un point de vue économique et juridique

Il n'y a pas de limite sur l’investissement, les travaux ou le statut du locataire. Les loyers arrivent dès la mise en location, ce qui donne une source de revenus réguliers, et le bien prend de la valeur après travaux. En revanche, il faut compter avec un décalage de trésorerie pendant la réalisation des travaux, la nécessité de gérer le chantier et la location, et l'absence de revenus immédiats.

2. D’un point de vue fiscal

Concernant les avantages fiscaux, on note la déduction des travaux pouvant entraîner un déficit foncier imputable sur les revenus fonciers, ainsi que la possibilité de déduire jusqu’à 10 700 € sur le revenu global. Par contre, la forte imposition et la non-application de la fiscalité favorable sur les revenus générés constituent des inconvénients, de même que le maintien de la location nue pendant 3 ans pour bénéficier pleinement de l’imputation.

Principes

1. Qu’est-ce qu’un investissement en déficit foncier ?

Un déficit foncier est constaté lorsque les charges liées à un bien locatif dépassent les revenus. Ce déficit peut être imputé sur les revenus fonciers d'autres biens puis sur le revenu global dans des limites spécifiques. Par exemple, un investisseur ayant engagé 45 000 € de travaux sur un appartement peut déduire 7 000 € de ses revenus fonciers, 10 700 € de son revenu global et le reste de 27 300 € sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

2. Pour qui ?

Cet investissement est principalement destiné aux contribuables ayant des revenus fonciers élevés ou dont la vente des biens n'est pas envisageable. Le propriétaire devra avoir l'intention de louer le bien une fois les travaux terminés. Il peut être un résident fiscal français ou non, ou encore une société soumise à l’impôt sur le revenu.

3. Quels travaux ?

Les travaux déductibles incluent ceux d’entretien, de réparation et d’amélioration, à condition que le bien soit loué nu dés la fin des travaux et que l’investisseur opte pour le régime réel d’imposition. Il ne faudra pas oublier de faire une mention lors de la déclaration d'impôt pour indiquer l'intention de location si besoin.

Imposition des revenus fonciers

1. Option pour le régime réel

Le contribuable doit opter pour le régime réel d’imposition si ses revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € pour bénéficier d’une déduction de ses charges réelles. Cette option est prise lors de la déclaration des revenus et est valable pour trois ans.

2. Effets sur le revenu fiscal

La déduction des travaux n'est pas plafonnée, et les charges financières comme les intérêts d’emprunt sont uniquement imputables sur les revenus fonciers.

3. Etapes d’imputation des travaux

Un déficit foncier se produit lorsque les charges déduites dépassent les loyers. Les travaux peuvent être d'abord imputés sur les revenus fonciers d'autres biens et ensuite, pour un montant limité de 10 700 €, sur le revenu global.

Plus-value immobilière en cas de revente

La plus-value se calcule selon les règles habituelles de taxation, en tenant compte des frais supportés lors de la cession et d’acquisition du bien, ainsi que des travaux effectués non déductibles. Les déficits fonciers non déduits peuvent réduire la plus-value imposable en augmentant le prix d’acquisition.

IFI

Les logements en cours de rénovation doivent être déclarés à hauteur de leur valeur vénale. Le déficit foncier a également un impact sur le plafonnement de l'IFI, car il diminue le revenu imposable.

Points pratiques

1. Le locataire peut-il être un enfant/parent du propriétaire ?

Il n'y a pas d'interdiction à ce niveau, mais les loyers doivent être en conformité avec les prix de marché.

2. Critères d’investissement

Un investissement en déficit foncier se réfléchit : l'avantage fiscal ne suffit pas. Regardez le marché locatif et la qualité du bien.

3. Peut-on choisir d’imputer ou non le déficit foncier ?

Les défits doivent être automatiquement imputés au moment de la déclaration des revenus, sans possibilité de report ou d’option.

4. Qu’advient-il des déficits non imputés ?

Les déficits non reportés peuvent être transférés aux revenus des six années suivantes, une fois le seuil de 10 700 € au-delà, la perte est définitive.

5. Remise en cause de l’imputation du déficit foncier

Si un contribuable ne respecte pas les conditions d’imputation sur le revenu global, l’imposition peut être recalculée sur la base des déficits antérieurement déclarés.

6. Sort du déficit foncier "en report"

Pour un bien vendu ou en cas de changement de situation personnelle, le contribuable pourra toujours envisager l’imputation du déficit sur ses revenus fonciers.

7. Modulation taux du prélèvement à la source

Il est possible de moduler le taux de prélèvement à la source en fonction des travaux déductibles, ce qui permet d'anticiper une baisse de l'imposition.

8. Plafonnement global des niches fiscales

Le déficit foncier ne rentre pas dans le plafond global des niches fiscales, ce qui constitue un avantage non négligeable pour les investisseurs.

Devoir de conseil - Information sur les risques de l’investissement

L'investisseur doit recevoir une information complète sur les opportunités, caractéristiques du placement, conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal, fiscalité, et risques économiques associés à l’investissement immobilier.