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Deux biens immobiliers, un projet simple, et des banques qui hésitent parce que la retraite approche. Ce cas montre comment le patrimoine existant a servi de garantie pour financer un nouvel achat sans apport.
Cette étude de cas est tirée d'un dossier accompagné par Hyppo. Elle est anonymisée et les montants sont arrondis.
L'essentiel :
- Profil : un couple de 62 et 61 ans, propriétaire de sa résidence principale et d'un bien locatif.
- Projet : acheter une résidence secondaire d'environ 220 000 € en bord de mer, pour s'y installer progressivement à la retraite.
- Blocage : une lecture bancaire plus restrictive à l'approche de la retraite.
- Solution : un prêt immobilier hypothécaire sur 25 ans, avec une mensualité d'environ 1 290 €.
La situation de départ
Le couple voulait préparer sa retraite près de sa famille, en bord de mer. Le bien visé coûtait environ 220 000 € et devait devenir, avec le temps, son lieu de vie principal.
Il possédait déjà deux biens, dont sa résidence principale sur laquelle un crédit restait à rembourser.
Pourquoi le financement bloquait
À quelques années de la retraite, une banque anticipe la baisse des revenus et raccourcit la durée qu'elle accepte de prêter. La mensualité monte, le taux d'endettement aussi, et le dossier ne passe plus. Le patrimoine déjà constitué entre peu dans ce calcul.
Le montage retenu
Hyppo a structuré un prêt immobilier hypothécaire, dans lequel le patrimoine existant sert de garantie au nouvel achat. Le prêt :
- finance 100 % du prix d'acquisition ;
- reprend le crédit restant sur la résidence principale ;
- s'étale sur 25 ans ;
- est garanti par une double hypothèque, sur la résidence principale et sur le bien acheté.
La double garantie est ce qui permet de financer la totalité du prix. Le prêteur ne s'appuie pas sur le seul bien acheté, comme dans un crédit classique, mais sur deux biens. Et la reprise du crédit en cours remplace deux mensualités par une seule.
Le résultat
Une mensualité d'environ 1 290 €, et un projet de vie qui se réalise.
La cliente le résume ainsi :
« Notre projet était simple, mais à quelques années de la retraite le financement compliqué. Hyppo a une approche différente, plus adaptée aux personnes comme moi déjà propriétaires. »
Ce qu'il faut retenir
Le prêt immobilier hypothécaire utilise un patrimoine déjà constitué pour créer une capacité d'achat, au lieu de raisonner à partir du seul apport disponible.
Points de vigilance :
- Deux biens sont engagés. En cas de défaut, le prêteur peut agir sur l'un comme sur l'autre, résidence principale comprise.
- Un prêt sur 25 ans souscrit à 62 ans court bien au-delà du départ à la retraite. La mensualité doit rester supportable avec les revenus de retraite, et non seulement avec les revenus actuels.
- Financer 100 % du prix augmente le coût total des intérêts par rapport à un achat avec apport.
- La revente d'un bien permet de sortir plus tôt. Si le couple vend plus tard sa résidence principale actuelle, le prix peut rembourser tout ou partie du prêt. Les conditions de remboursement anticipé et de mainlevée de l'hypothèque se regardent dès la signature.
- Les frais de garantie portent sur deux hypothèques.
Pour aller plus loin
- Le prêt hypothécaire
- Les solutions de crédit pour les seniors
- Le prêt relais hypothécaire : conditions et souscription
Chaque dossier est étudié individuellement. Ce cas illustre un montage possible et ne préjuge pas de la réponse apportée à une autre situation.
