Non-résident : emprunter sur un bien en France

Oui, un non-résident peut obtenir un prêt hypothécaire en France : la banque prend une hypothèque sur un bien situé en France, régi par la loi française quel que soit le pays de son propriétaire (article 3 du code civil). Elle examine en plus vos revenus, leur devise et votre pays de résidence. Si le prêt finance un bien situé en France, les règles du crédit immobilier s’appliquent : taux d’effort de 35 % et durée de 25 ans au plus.

Voici ce que regardent les banques, comment se montent le prêt hypothécaire et le prêt in fine, la fiscalité, l’assurance et le risque de change. Un point d’emblée : à ce jour, les conditions publiées par Hyppo demandent d’être résident fiscal français (voir plus bas).

Prêt hypothécaire non-résident : à qui s’adresse-t-il ?

Aux propriétaires d’un bien en France qui n’y ont pas leur domicile fiscal : expatriés français, étrangers vivant hors de France, retraités installés à l’étranger. Vous êtes domicilié fiscalement en France si vous y avez votre foyer ou votre séjour principal, votre activité professionnelle principale ou le centre de vos intérêts économiques (article 4 B du code général des impôts). Un seul critère suffit. En cas de double résidence, la convention fiscale signée avec votre pays tranche.

Un frontalier qui vit en France et travaille à l’étranger reste donc en principe résident fiscal français.

Que peut financer un prêt hypothécaire sur un bien en France ?

La garantie porte sur le bien français ; l’usage des fonds dépend du projet : acheter un autre bien, financer des travaux, refinancer un crédit, ou obtenir des liquidités sur un bien libre de crédit, par un prêt de trésorerie hypothécaire. Vous pouvez estimer ce que votre bien peut libérer avant tout échange avec une banque.

La banque doit connaître l’objet et la nature de la relation avant d’entrer en relation d’affaires (article L561-5-1 du code monétaire et financier) : des fonds destinés à l’étranger doivent donc être expliqués et justifiés.

Que regardent les banques françaises pour un non-résident ?

Les mêmes points que pour un résident, plus la devise des revenus, le pays et le compte en France.

Critère	Ce que la banque vérifie	Règle ou pratique
Solvabilité	Revenus et charges, sur pièces	Prêt accordé seulement si votre capacité à rembourser est vérifiée (article L313-16 du code de la consommation)
Taux d’effort et durée	Échéances de tous vos crédits rapportées à vos revenus	35 % et 25 ans au plus (27 avec certains différés) pour un crédit immobilier qui finance un bien en France, sauf dérogation dans une marge de 20 % de la production (décision du HCSF n° D-HCSF-2021-7)
Devise des revenus	Stabilité de l’emploi et de la devise	Pratique : la banque convertit vos revenus en euros et peut retenir une marge de prudence
Pays de résidence	Risque de blanchiment, échange d’informations	Client établi dans un État à haut risque : décision de la direction, origine des fonds et du patrimoine vérifiée, relation parfois limitée (article R561-20-4 du code monétaire et financier)
Apport ou quotité	Part du prix financée, ou part de la valeur du bien prêtée	Pratique : souvent plus exigeante que pour un résident
Compte en France	Où sont prélevées les échéances	Un Français de l’étranger a droit au compte, limité aux services de base, sans crédit (fiche F2417)

Les pièces à réunir

Pièce d’identité, justificatif de domicile à l’étranger, contrat de travail et bulletins de salaire, avis d’imposition étranger, relevés de comptes, titre de propriété et tableaux d’amortissement des crédits en cours, traduits si besoin : la banque doit les vérifier sur pièces.

Comment fonctionne le prêt : hypothèque, durée, remboursement

L’hypothèque sur le bien

L’hypothèque est « l’affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation sans dépossession de celui qui la constitue » (article 2385 du code civil) : vous gardez le bien et son usage. Elle est consentie par acte notarié (article 2409) et inscrite pour la durée du prêt plus un an, cinquante ans au plus (article 2429). Pour un achat, c’est l’hypothèque légale du prêteur de deniers (article 2402). Le simulateur des frais d’hypothèque en estime le coût.

Venir en France n’est pas obligatoire : depuis le décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020, le notaire peut établir à distance une procuration authentique, et un mandataire signe l’acte. Le notaire reste libre d’accepter ce procédé (notaires.fr).

Les protections du crédit immobilier

Un crédit accordé à un particulier et garanti par une hypothèque sur un logement relève du chapitre « Crédit immobilier » du code de la consommation, quel que soit l’usage des fonds (article L313-1, 2°). La banque maintient son offre trente jours, et vous ne pouvez l’accepter que dix jours après l’avoir reçue (article L313-34). En cas de remboursement anticipé, l’indemnité est plafonnée à six mois d’intérêts et à 3 % du capital restant dû (article R313-25).

Amortissable ou in fine

En amortissable, chaque échéance rembourse intérêts et capital. En in fine, vous payez les intérêts, puis tout le capital au terme : échéance plus basse, coût total plus élevé, et il faut savoir d’où viendra le capital. Voyez le fonctionnement du prêt in fine et le simulateur de prêt in fine.

Quelle fiscalité pour un non-résident propriétaire en France ?

Le bien français reste imposé en France. Principes généraux au 28 octobre 2026 :

Impôt	Règle pour un non-résident	Source
Loyers d’une location nue	Imposables en France, sous réserve de la convention. Micro-foncier jusqu’à 15 000 € de loyers bruts (revenus 2025), abattement de 30 % ; au-delà ou sur option, régime réel, qui déduit les intérêts d’emprunt	BOFiP BOI-IR-DOMIC-10-10, § 20 ; impots.gouv.fr
Taux de l’impôt	Taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 € (revenus 2025), 30 % au-delà, sauf option pour le taux moyen, calculé sur vos revenus mondiaux, s’il est plus favorable	Direction des impôts des non-résidents, fiche de mars 2026
Prélèvements sociaux	17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières ; 7,5 % seulement (prélèvement de solidarité) si vous êtes affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’EEE ou de la Suisse ; les affiliés britanniques gardent cette exonération	service-public.fr, fiche F2329 ; impots.gouv.fr
IFI	Sur vos seuls biens immobiliers en France, au-delà de 1 300 000 € nets au 1er janvier ; seules les dettes liées à ces biens se déduisent, un prêt in fine d’acquisition de façon dégressive	CGI, articles 964 et 974 ; fiche F563 ; BOFiP BOI-PAT-IFI-20-40-20
Plus-value à la revente	Prélèvement de 19 % plus prélèvements sociaux, réduits selon la durée de détention ; représentant fiscal non exigé si vous résidez dans l’UE, en Islande ou en Norvège, ou si le prix ne dépasse pas 150 000 €	impots.gouv.fr

Votre pays de résidence peut aussi imposer ces revenus ; la convention fiscale dit comment éviter la double imposition. Faites valider votre cas par un notaire ou un conseil fiscal.

Assurance emprunteur : ce qui change quand on vit à l’étranger

La loi ne l’impose pas, mais la banque peut l’exiger et fixer les garanties minimales ; vous pouvez choisir un autre assureur offrant des garanties équivalentes, puis en changer à tout moment (service-public.fr, fiche F1671). L’assureur ne peut demander ni questionnaire de santé ni examen médical si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et si le crédit se termine avant vos 60 ans (article L113-2-1 du code des assurances).

Avant de signer, vérifiez la couverture dans votre pays de résidence, les exclusions liées à vos activités et les modalités d’un éventuel examen médical à distance.

Revenus en devises : comment mesurer le risque de change ?

Si vous gagnez des dollars, des francs suisses ou des livres et remboursez en euros, le risque de change est pour vous. Exemple, hypothèses sans valeur d’offre : une échéance de 2 000 € coûte 2 200 dollars par mois quand 1 euro vaut 1,10 dollar. Si l’euro monte à 1,25 dollar, la même échéance coûte 2 500 dollars, soit 300 dollars de plus chaque mois (près de 14 %), sans que la banque ait rien changé.

Emprunter dans votre devise déplace le problème sans le supprimer. Un prêt libellé dans une autre devise que l’euro n’est possible que si vous déclarez percevoir principalement vos revenus ou détenir un patrimoine dans cette devise, sauf si vous ne supportez pas le risque de change ; la banque doit vous informer des risques au plus tard à l’offre (article L313-64 du code de la consommation). Notre avis : gardez une échéance supportable même après une forte baisse de votre devise, et une réserve d’épargne en euros.

Ce que fait Hyppo, et ce qu’il ne fait pas

Hyppo est courtier en opérations de banque : il ne prête pas. Hyppo recherche le financement auprès de ses banques partenaires. L’équipe analyse le bien et votre situation, propose une structure, présente le dossier et le suit jusqu’à l’acte notarié.

À dire clairement : à ce jour, les pages de Hyppo consacrées aux particuliers, aux seniors, aux sociétés patrimoniales et au prêt de trésorerie affichent parmi leurs conditions d’être résident fiscal français et d’avoir un patrimoine en France métropolitaine. Un dossier de non-résident ne correspond donc pas aux conditions publiées aujourd’hui. Si vous vivez à l’étranger, décrivez votre situation : l’équipe vous dira si elle peut la présenter à une banque partenaire, ou vers quelle autre voie vous tourner.

Hyppo ne rédige pas les actes (c’est le notaire), ne donne pas de conseil fiscal personnalisé et ne décide pas de l’octroi : c’est la banque. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.

Quelles sont les étapes ?

1. Vérifier votre résidence fiscale et la convention avec votre pays.
2. Estimer la valeur du bien et ce qu’il peut garantir, crédits en cours déduits.
3. Réunir les pièces, traduites si besoin.
4. Présenter le projet à un courtier ou à une banque, puis expertise du bien et accord de principe.
5. Recevoir l’offre écrite, à accepter au plus tôt dix jours après réception.
6. Signer chez le notaire, sur place ou par procuration à distance : versement des fonds et inscription de l’hypothèque.

Quels sont les risques et les limites ?

• Saisie du bien : en cas d’impayés, le créancier peut engager une saisie immobilière, qui aboutit à une vente amiable ou aux enchères (service-public.fr, fiche F16987).
• Change : vos échéances varient dans votre devise, et vos revenus convertis peuvent baisser.
• In fine : tout le capital reste dû au terme ; si la vente prévue tarde, il faut refinancer ou vendre sous contrainte.
• Accès : aucune banque n’est tenue de prêter ; un pays à haut risque ou une devise volatile peut mener à un refus.
• Coût : frais de garantie, d’expertise et de dossier en plus des intérêts.
• Changement de pays : fiscalité, devise et assurance peuvent changer en cours de prêt.

Quelles alternatives ?

• La banque de votre pays, si elle accepte une garantie sur un bien en France, qui passera par un notaire français.
• Une banque française où vous avez une épargne, qu’elle peut prendre en garantie par nantissement.
• La vente du bien, ou d’un autre actif, si le besoin est ponctuel.

Le prêt hypothécaire fonctionne de la même façon pour tous ; pour un non-résident, c’est le dossier qui change. Pour avancer sur votre prêt hypothécaire non-résident, réunissez votre dernier avis d’imposition étranger, le titre de propriété et l’état de vos crédits, puis décrivez votre situation à l’équipe de Hyppo en précisant votre pays et la devise de vos revenus.

Questions fréquentes

Un non-résident peut-il obtenir un prêt hypothécaire en France ?

Oui. Aucune règle ne réserve l’hypothèque aux résidents : un bien situé en France est régi par la loi française, même possédé par un étranger (article 3 du code civil). Mais aucune banque n’est tenue de prêter, et elle vérifiera vos revenus, leur devise et votre pays. Les dossiers acceptés restent moins nombreux que pour les résidents.

Le taux d’effort de 35 % s’applique-t-il aux non-résidents ?

Oui, pour un crédit immobilier qui finance un bien situé en France. La décision du HCSF vise les crédits consentis à des emprunteurs situés en France ou destinés à financer des actifs situés en France : taux d’effort de 35 % et durée de 25 ans au plus, avec une marge de dérogation de 20 % de la production.

Faut-il venir en France pour signer l’hypothèque ?

Pas forcément. L’hypothèque conventionnelle exige un acte notarié (article 2409 du code civil), mais depuis le décret du 20 novembre 2020, le notaire peut recevoir à distance une procuration authentique, par visioconférence et signature électronique. Votre mandataire signe alors l’acte en France. Le notaire reste libre d’accepter ce procédé.

Un non-résident peut-il déduire les intérêts d’emprunt de ses loyers ?

Oui, au régime réel des revenus fonciers, obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers bruts ou sur option, comme pour un résident (impots.gouv.fr). Les intérêts doivent financer l’achat, la conservation ou l’amélioration du bien loué. Au micro-foncier, l’abattement de 30 % remplace toute déduction de charges.

Hyppo accompagne-t-il les non-résidents ?

À ce jour, les conditions publiées sur les pages de financement de Hyppo demandent d’être résident fiscal français. Un dossier de non-résident n’y correspond donc pas. Vous pouvez décrire votre situation à l’équipe, qui vous dira si elle peut la présenter à une banque partenaire. Hyppo est courtier : il ne prête pas.

Pour aller plus loin : la page Prêt hypothécaire pour non-résident présente la solution de Hyppo et permet de faire étudier votre projet.

Sources (25)

Sources, consultées le 28 octobre 2026 : Légifrance, code civil, article 3 ; Légifrance, CGI, articles 4 A à 8 quinquies (article 4 B) ; Légifrance, décision du HCSF n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 ; Légifrance, décision du HCSF du 18 décembre 2023 la modifiant ; Légifrance, code monétaire et financier, article L561-5-1 ; Légifrance, code monétaire et financier, article R561-20-4 ; Légifrance, code de la consommation, articles L313-1 à L313-64 (crédit immobilier) ; Légifrance, code de la consommation, article L313-64 ; Légifrance, code de la consommation, article R313-25 ; Légifrance, code civil, hypothèques (articles 2385, 2402, 2409, 2429) ; notaires.fr, la procuration notariée à distance (14 février 2025) ; service-public.gouv.fr, droit au compte (F2417, vérifiée le 19 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, assurance emprunteur (F1671) ; Légifrance, code des assurances, article L113-2-1 ; impots.gouv.fr, Direction des impôts des non-résidents, les particularités de la fiscalité des non-résidents (mars 2026) ; BOFiP, BOI-IR-DOMIC-10-10 (revenus de source française) ; impots.gouv.fr, non-résident et location non meublée (1er avril 2026) ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 (intérêts d’emprunt déductibles) ; service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux (F2329, vérifiée le 30 juin 2026) ; impots.gouv.fr, non-résident et contributions sociales (19 juillet 2023) ; Légifrance, CGI, article 964 ; service-public.gouv.fr, IFI (F563, vérifiée le 6 mars 2026) ; BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-40-20 (IFI et prêts in fine) ; impots.gouv.fr, non-résident et vente d’un bien immobilier ; service-public.gouv.fr, saisie immobilière (F16987).