Étude de cas : 300 000 € en prêt hypothécaire in fine pour une donation à leur fils

Cette étude de cas est tirée d'un dossier accompagné par Hyppo. Elle est anonymisée et les montants sont arrondis.

L'essentiel :

• Profil : un couple de retraités de 75 et 72 ans.
• Patrimoine : environ 1,9 M€ d'immobilier à Aix-en-Provence et dans le Var, revenus de retraite et revenus fonciers.
• Besoin : environ 300 000 € pour une donation à leur fils.
• Solution : un prêt de trésorerie hypothécaire in fine, garanti par la résidence principale.

La situation de départ

Le fils du couple achetait sa résidence principale. Ses parents voulaient lui donner de quoi sécuriser son apport, à trois conditions : ne vendre aucun bien, ne pas toucher à leur épargne de précaution, et garder une charge de crédit compatible avec leur niveau de vie.

Pourquoi le circuit bancaire ne suivait pas

Le dossier n'était pas bloqué par le patrimoine. Il l'était par quatre critères de la grille bancaire :

• un profil senior, jugé plus complexe ;
• une assurance emprunteur difficile à obtenir à des conditions acceptables ;
• un objet hors standards, la donation familiale ;
• le souhait d'un remboursement in fine, pour alléger les mensualités.

Le montage retenu

Hyppo a mis en place un prêt de trésorerie hypothécaire in fine, adossé à la résidence principale d'Aix-en-Provence.

Dans un prêt in fine, l'emprunteur ne paie que les intérêts pendant la durée du prêt. Le capital est remboursé en une fois, à l'échéance. La mensualité est donc nettement plus basse que celle d'un prêt amortissable de même montant. En contrepartie, le capital reste dû en totalité jusqu'au terme.

Le résultat

• 300 000 € de liquidités libérées.
• Une donation réalisée du vivant des parents.
• Un apport sécurisé pour l'achat du fils.
• Un couple qui reste propriétaire, avec une charge mensuelle maîtrisée.

L'intérêt de transmettre tôt

Chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu'à 100 000 € sans droits de donation, et cet abattement se reconstitue tous les 15 ans (article 779 du code général des impôts). Une donation faite aujourd'hui fait donc courir ce délai plus tôt, ce qui peut s'inscrire dans une stratégie de transmission étalée dans le temps. Au-delà de l'abattement, des droits sont dus : le calcul se fait avec le notaire.

Ce qu'il faut retenir

Points de vigilance :

• La sortie du prêt se prévoit dès le départ. À l'échéance, les 300 000 € doivent être remboursés : par la vente d'un bien, par une épargne arrivée à terme, ou par un refinancement. Avec 1,9 M€ d'immobilier, le couple dispose de plusieurs options ; ce n'est pas le cas de tous les emprunteurs.
• Le coût total des intérêts est plus élevé qu'en amortissable, puisque le capital ne diminue pas.
• La résidence principale est hypothéquée. En cas de défaut, le prêteur peut en demander la vente.
• Si l'un des emprunteurs décède avant le terme, le prêt se poursuit ou se rembourse selon les clauses du contrat et la présence ou non d'une assurance. Le point se traite à la signature.
• L'égalité entre les enfants, s'il y en a plusieurs, s'organise avec le notaire.

Prêt in fine ou prêt viager hypothécaire ?

Les deux financent une donation sans vente. Le prêt in fine suppose de payer des intérêts chaque mois et de rembourser le capital à une date fixée. Le prêt viager hypothécaire ne demande aucun paiement du vivant de l'emprunteur, mais les intérêts s'accumulent. Le choix dépend de l'âge, des revenus et de ce que l'on veut laisser à sa succession. Voir l'étude de cas d'une donation financée par prêt viager hypothécaire.

Pour aller plus loin

• Financer une donation pour préparer sa transmission
• Prêt amortissable ou in fine : lequel choisir ?
• Simuler un prêt in fine

Chaque dossier est étudié individuellement. Ce cas illustre un montage possible et ne préjuge pas de la réponse apportée à une autre situation.