Étude de cas : à 84 et 80 ans, un prêt viager hypothécaire pour aider leur fille à acheter

Cette étude de cas est tirée d'un dossier accompagné par Hyppo. Elle est anonymisée et les montants sont arrondis.

L'essentiel :

• Profil : un couple de 84 et 80 ans, propriétaire de sa résidence principale à Paris depuis plus de 40 ans, et d'une résidence secondaire dans le sud-est.
• Situation : patrimoine immobilier sans dette, revenus de retraite confortables.
• Besoin : environ 200 000 € pour aider leur fille à constituer l'apport de son acquisition.
• Solution : un prêt viager hypothécaire, qui a libéré 240 000 €.

La situation de départ

Les époux voulaient aider leur fille à devenir propriétaire, et le faire maintenant plutôt qu'à leur succession. Leur cahier des charges était précis :

• transmettre de leur vivant ;
• préserver leur épargne de précaution ;
• garder leur niveau de vie, donc ne pas ajouter de mensualité à leur budget ;
• conserver leurs deux biens.

Pourquoi le circuit bancaire ne suivait pas

Ni le patrimoine ni les revenus n'étaient en cause. Trois éléments sortaient le dossier des grilles habituelles : l'âge des emprunteurs, la difficulté de les assurer, et l'objet du prêt. Une donation n'est pas un projet qu'une banque finance d'ordinaire.

Le montage retenu : le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque sur un bien d'habitation, dont le capital et les intérêts ne sont remboursés qu'au décès de l'emprunteur, ou à la vente du bien si elle intervient avant. Il est encadré par le code de la consommation (articles L315-1 et suivants).

Dans ce dossier, la résidence principale parisienne a été apportée en garantie. Le couple a obtenu 240 000 €.

• Les époux restent propriétaires de leur appartement.
• Ils continuent d'y vivre.
• Ils ne paient aucune mensualité de leur vivant.

Le résultat

• La donation a été réalisée.
• Leur fille dispose de l'apport nécessaire à son achat.
• Le couple conserve son épargne, son niveau de vie et ses deux biens.

Prêt viager hypothécaire et viager : deux opérations différentes

La confusion est fréquente. Dans une vente en viager, le propriétaire vend son bien. Dans un prêt viager hypothécaire, il emprunte et reste propriétaire. Le bien reste dans son patrimoine et fait partie de sa succession.

Ce qu'il faut retenir

Points de vigilance :

• Les intérêts s'accumulent. Faute de remboursement en cours de vie, la dette augmente chaque année. Plus le prêt dure, plus la somme due au terme est élevée.
• La dette est plafonnée à la valeur du bien. La loi prévoit que la dette de l'emprunteur ou de ses héritiers ne peut pas dépasser la valeur de l'immeuble estimée à l'échéance. Les héritiers choisissent alors entre rembourser le prêt pour garder le bien, ou le laisser vendre.
• La succession est réduite d'autant. Dans ce cas, c'est l'objectif recherché : la fille reçoit de son vivant une partie de ce qu'elle aurait reçu plus tard. S'il y a plusieurs enfants, l'équilibre entre eux se règle avec le notaire.
• La donation elle-même obéit à ses propres règles : abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (article 779 du code général des impôts), et acte notarié recommandé.
• Le montant accessible dépend de l'âge de l'emprunteur et de la valeur du bien.

Pour aller plus loin

• Tout savoir sur le prêt viager hypothécaire
• Financer une donation pour préparer sa transmission
• Estimer un prêt viager hypothécaire

Chaque dossier est étudié individuellement. Ce cas illustre un montage possible et ne préjuge pas de la réponse apportée à une autre situation.