Marchand de biens : fonctionnement, fiscalité et financement des opérations

Une opération de marchand de biens se finance en général par un crédit court, souvent in fine, remboursé à la revente du bien ou de ses lots. La banque ou le fonds finance une partie de l’achat et, parfois, des travaux, contre un apport en fonds propres, une hypothèque sur le bien et, souvent, la caution du dirigeant.

Cette page détaille le financement marchand de biens poste par poste : garanties, durée, régimes fiscaux qui fixent le calendrier, place de la dette privée. Hyppo, courtier, recherche ce financement auprès de ses banques partenaires et, pour la dette privée, de prêteurs spécialisés.

Qui est marchand de biens, et qui peut obtenir ce financement ?

Fiscalement, le marchand de biens est la personne qui, habituellement, achète en son nom des immeubles, des fonds de commerce ou des parts de sociétés immobilières en vue de les revendre (article 35, I, 1° du CGI). L’intention de revendre s’apprécie au moment de l’achat, et une société peut avoir cette qualité quelle que soit sa forme (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, § 50 et 90). Ses profits sont des bénéfices industriels et commerciaux.

Le financement vise surtout les sociétés commerciales dédiées à l’achat-revente et les professionnels qui ont déjà mené des opérations. Une SCI qui achète habituellement pour revendre devient, elle, passible de l’impôt sur les sociétés (article 206, 2 du CGI ; BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30, § 170 à 200). La détention patrimoniale relève plutôt du financement d’une SCI.

Que finance une banque ou un fonds dans une opération de marchand de biens ?

Le prêteur finance une opération, pas seulement un emprunteur : il regarde le prix d’achat, le budget de travaux, les prix de revente visés et la marge qui en résulte. Chaque poste se finance différemment.

Poste	Financement habituel	Ce que le prêteur vérifie
Prix d’achat	Prêt bancaire ou dette privée, pour une partie du prix	Le prix au regard du marché, l’expertise
Frais d’acquisition	Apport	L’engagement de revendre dans l’acte
Travaux	Prêt débloqué sur factures, ou apport	Devis, autorisations d’urbanisme, entreprises
Portage : intérêts, charges, taxe foncière	Trésorerie de la société, parfois intérêts payés à l’échéance	Une durée d’opération réaliste
Commercialisation	Apport ou trésorerie	La grille de prix, le marché local

La part financée dépend de la marge, de l’expérience de l’emprunteur et du bien : aucune règle légale ne la fixe. Méfiez-vous des offres « sans apport » : quand l’apport manque, il est remplacé par une dette plus chère ou par des garanties prises sur d’autres biens.

Comment fonctionne le prêt marchand de biens : durée, garanties, remboursement ?

Une durée calée sur l’opération

Le crédit dure le temps prévu pour acheter, faire les travaux et revendre. Le remboursement est souvent in fine : la société paie les intérêts pendant l’opération et rend le capital au fil des ventes. Le calendrier fiscal fixe une limite externe : l’engagement de revendre qui ouvre les droits réduits court sur cinq ans, deux ans pour certaines ventes par lots (article 1115 du CGI, détaillé plus bas).

Un remboursement à chaque vente

À chaque vente, le notaire verse à la banque la part du prix prévue au contrat de prêt, et la banque consent à la radiation de son hypothèque sur le lot vendu : à l’amiable, la radiation se fait avec son consentement (article 2435 du code civil). Le contrat peut fixer, par lot, un remboursement supérieur à la part de prêt qui lui correspond, pour que la dette baisse plus vite que le stock.

Les garanties usuelles

• Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers sur le bien acheté, quand le prêt finance l’achat (article 2402, 2° du code civil) ;
• Hypothèque conventionnelle, par acte notarié, pour la part travaux ou sur un autre bien (article 2409) ;
• Caution personnelle du dirigeant : mention écrite du montant, devoir de mise en garde de la banque, réduction si elle est manifestement disproportionnée (articles 2297, 2299 et 2300) ;
• Nantissement des titres de la société qui porte l’opération, selon les prêteurs.

Pour une société qui exerce une activité commerciale, le taux d’usure ne s’applique qu’aux découverts, pas aux prêts (article L313-5-1 du code monétaire et financier ; article L314-9 du code de la consommation). Comparez donc le coût total, frais compris, et pas seulement le taux.

Quels droits de mutation et quelle TVA pour l’opération ?

Information générale, à jour au 28 octobre 2026. Le régime d’une opération se vérifie avec le notaire ou un avocat fiscaliste, à la date de chaque acte.

Des droits de mutation réduits contre un engagement de revendre

Un assujetti à la TVA qui achète un immeuble, un fonds de commerce ou des parts de sociétés immobilières et s’engage dans l’acte à revendre dans les cinq ans est exonéré des droits et taxes de mutation, sous réserve de l’article 1020 (article 1115 du CGI). Il paie la taxe de publicité foncière de 0,70 % (article 1020), soit un taux global de 0,715 % selon le BOFiP (BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 40). Le délai tombe à deux ans pour les reventes par lots qui déclenchent le droit de préemption des locataires ou occupants.

Si le bien n’est pas revendu à temps, la société paie les droits dont elle a été dispensée, au tarif du jour de l’achat, avec les intérêts de retard (BOFiP, § 110). Un apport pur et simple ou un transfert en fiducie ne vaut pas revente (article 1115). Pour le prêteur, ce délai est un risque de l’opération : il vérifie que le calendrier de revente tient dedans.

La TVA à la revente

Au 28 octobre 2026, les règles sont encore celles du CGI, et dépendent de la nature du bien et de son achat :

Bien revendu	TVA	Base
Immeuble achevé depuis cinq ans au plus	Due de plein droit (article 257 du CGI)	Prix total (BOFiP BOI-TVA-IMM-20-10-10-10, § 140)
Immeuble achevé depuis plus de cinq ans	Exonérée, sauf option (articles 261, 5, 2° et 260, 5° bis)	En cas d’option : la marge si l’achat n’a pas ouvert droit à déduction (article 268), sinon le prix total
Terrain à bâtir	Due	La marge si l’achat n’a pas ouvert droit à déduction (article 268 ; BOFiP, § 50), sinon le prix total

Ces règles changent le 1er janvier 2027 : la TVA passe dans le code des impositions sur les biens et services (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, date reportée par l’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 ; BOFiP BOI-RES-TVA-000253). Le régime de la marge y vise les biens acquis en vue de la revente qui sont des terrains à bâtir ou des immeubles anciens à la fois à l’achat et à la revente (articles L221-18 et L221-19). Une opération achetée en 2026 et revendue en 2027 se vérifie donc avant de chiffrer sa marge.

Quelle place pour la dette privée ?

La dette privée désigne les prêts de prêteurs non bancaires : fonds de dette, foncières, plateformes de financement participatif. Elle intervient quand la banque ne suit pas, ou pas assez : compléter l’apport par une dette subordonnée (mezzanine), financer un achat avant un accord bancaire (prêt relais ou bridge), porter une opération dont la revente prend du retard.

Elle coûte plus cher, dure moins longtemps et demande des garanties plus fortes, comme l’hypothèque de premier rang ou la fiducie-sûreté. Notre avis : elle se justifie quand la marge absorbe son coût, jamais pour sauver une opération dont la marge est déjà trop mince. Les plateformes de financement participatif doivent être agréées par l’AMF, après avis conforme de l’ACPR pour les prêts, dans le cadre du règlement (UE) 2020/1503, qui couvre les offres jusqu’à 5 millions d’euros par porteur de projet sur douze mois (AMF). Les solutions recherchées par Hyppo sont décrites sur sa page dette privée.

Ce que fait Hyppo, et ce qu’il ne fait pas

Hyppo (REFI Technologies, ORIAS n° 23005573) est courtier en opérations de banque et en services de paiement : il ne prête pas. Hyppo recherche le financement auprès de ses banques partenaires et, selon le besoin, de prêteurs spécialisés (banques spécialisées, foncières, fonds de dette). L’équipe met en forme le dossier d’opération, propose une structure (dette senior, mezzanine, durée, garanties), le présente aux prêteurs adaptés et le suit jusqu’à l’acte.

À titre indicatif, la page financement des entreprises de Hyppo vise des besoins de plus de 1 million d’euros, avec des bilans et des flux exploitables, des garanties solides et une data-room constituée. Hyppo ne cherche pas les biens, ne les commercialise pas, ne donne pas de conseil fiscal et ne décide pas de l’octroi : ce sont les prêteurs. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.

Quelles sont les étapes d’un financement marchand de biens ?

1. Pré-étude : prix d’achat, budget travaux, prix de revente, marge, calendrier.
2. Dossier : statuts, extrait Kbis et derniers bilans, opérations déjà réalisées, promesse de vente, devis, estimations de revente, autorisations d’urbanisme.
3. Recherche des prêteurs et proposition de financement (accord de principe ou lettre d’intention).
4. Levée des conditions : expertise, garanties, caution, apport versé.
5. Signature chez le notaire de l’achat et du prêt, avec l’engagement de revendre dans l’acte.
6. Suivi : déblocage des travaux, remboursement et mainlevée à chaque vente.

Négociez dans la promesse de vente un délai de financement réaliste : un prêteur ne s’engage qu’après avoir étudié l’opération et fait expertiser le bien.

Quels sont les risques et les limites ?

• Revente lente ou moins chère : les intérêts courent, la marge fond et, au-delà du délai, les droits de mutation sont rappelés avec intérêts de retard.
• Travaux : un dépassement de budget ou un retard d’autorisation se paie sur l’apport.
• Caution du dirigeant : en cas d’échec, son patrimoine personnel répond, dans la limite de son engagement.
• TVA : une erreur sur la base (marge ou prix total) se découvre au contrôle ; la bascule du 1er janvier 2027 ajoute un risque pour les opérations en cours.
• Dette privée : coût élevé, échéance courte, garanties fortes mises en jeu en cas de défaut.
• Accord : aucun prêteur n’est tenu de financer ; une marge faible ou des fonds propres insuffisants peuvent conduire à un refus.

Quelles alternatives au crédit marchand de biens ?

• Les apports des associés, en capital ou en compte courant : moins de dette, mais une épargne immobilisée.
• Un associé financier, qui apporte des fonds propres contre une part de la marge.
• Un prêt sur un bien déjà détenu pour financer l’apport : c’est le prêt de trésorerie hypothécaire.
• La construction-vente, si l’opération consiste à bâtir : voir notre guide du financement de la promotion immobilière.

Pour avancer, préparez une fiche d’opération d’une page (prix, travaux, prix de revente, calendrier, apport disponible), puis soumettez votre projet de financement marchand de biens à Hyppo.

Questions fréquentes

Quel apport faut-il pour un financement marchand de biens ?

Aucun texte ne fixe d’apport minimal : chaque prêteur le décide selon la marge, l’expérience de l’emprunteur et le bien. L’apport couvre en général au moins les frais d’acquisition et une partie du prix ou des travaux. Un financement présenté « sans apport » repose en pratique sur une dette plus chère ou sur des garanties prises sur d’autres biens.

Combien de temps dure un prêt marchand de biens ?

Le temps de l’opération : achat, travaux, revente. Le remboursement est souvent in fine, au fil des ventes. L’engagement de revendre de l’article 1115 du CGI fixe une limite fiscale de cinq ans, ramenée à deux ans pour certaines ventes par lots : le crédit est calé en deçà, avec une marge de sécurité.

Pourquoi passer par un courtier pour financer une opération de marchand de biens ?

Parce que tous les prêteurs ne financent pas l’achat-revente, et que ceux qui le font lisent un dossier d’opération, pas seulement un bilan. Un courtier immatriculé à l’ORIAS présente le dossier à plusieurs banques ou fonds et compare les structures proposées. Il ne prête pas et ne peut garantir aucun accord.

Un marchand de biens paie-t-il moins de droits de mutation ?

Oui, s’il est assujetti à la TVA et s’engage dans l’acte à revendre dans les cinq ans (article 1115 du CGI). Il paie alors la taxe de publicité foncière au taux global de 0,715 % (BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-50). Si le délai n’est pas tenu, il doit les droits dont il a été dispensé, avec intérêts de retard.

La TVA sur marge s’applique-t-elle à toutes les reventes ?

Non. Elle vise les terrains à bâtir, et les immeubles de plus de cinq ans revendus avec option, quand l’achat n’a pas ouvert droit à déduction (article 268 du CGI). Un immeuble achevé depuis cinq ans au plus est taxé sur le prix total. Au 1er janvier 2027, la règle passe dans le CIBS (articles L221-18 et suivants).

Une SCI peut-elle faire de l’achat-revente ?

Oui, mais une société civile qui achète habituellement pour revendre exerce une activité commerciale : elle devient passible de l’impôt sur les sociétés (article 206, 2 du CGI). Une seule opération spéculative ne suffit en principe pas, sauf si les associés qui la contrôlent réalisent eux-mêmes habituellement des opérations immobilières (BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30, § 200).

Pour aller plus loin : la page Financement marchand de biens présente la solution de Hyppo et permet de faire étudier votre projet.

Sources (21)

Sources, consultées le 28 octobre 2026 : Légifrance, CGI, article 35 ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 (marchands de biens) ; CGI, article 206 ; BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30 (sociétés civiles) ; CGI, article 1115 ; CGI, article 1020 ; BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-50 (engagement de revendre) ; CGI, article 268 ; BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 (livraisons d’immeubles) ; BOFiP, BOI-TVA-IMM-20-10-10-10 (base d’imposition) ; ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 ; ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 ; BOFiP, BOI-RES-TVA-000253 (7 octobre 2026) ; CIBS, article L221-18 ; CIBS, article L221-19 ; code civil, article 2402 ; code civil, hypothèques ; code civil, cautionnement ; code monétaire et financier, article L313-5-1 ; code de la consommation, article L314-9 ; AMF, exercer une activité de PSFP en France (10 juin 2026).