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Un dossier peut être refusé par toutes les banques sans que le patrimoine ni les revenus soient en cause. Ici, c'est le coût de l'assurance emprunteur, lié à l'âge, qui faisait dépasser le taux d'usure. Voici comment le projet a tout de même été financé.
Cette étude de cas est tirée d'un dossier accompagné par Hyppo. Elle est anonymisée et les montants sont arrondis. Elle illustre une situation fréquente chez les propriétaires seniors : un projet cohérent, un patrimoine suffisant, et pourtant aucun crédit classique possible.
L'essentiel :
- Profil : un couple de retraités de 67 et 69 ans, résidence principale entièrement remboursée dans les Alpes-Maritimes, résidence secondaire en Corse détenue par une SCI familiale.
- Besoin : 120 000 € de travaux dans la résidence secondaire, pour s'y installer à temps plein.
- Blocage : le coût de l'assurance emprunteur faisait franchir le taux d'usure.
- Montage : prêt de trésorerie hypothécaire sur la résidence principale, puis apport des fonds en compte courant d'associé dans la SCI.
La situation de départ
Le couple souhaitait quitter sa résidence principale pour vivre à l'année dans sa maison de Corse. Celle-ci demandait 120 000 € de travaux avant de pouvoir devenir un lieu de vie permanent.
Sur le papier, le dossier ne présentait aucune faiblesse :
- une résidence principale sans crédit en cours ;
- un patrimoine immobilier important ;
- un reste à vivre confortable après charges.
Pourquoi aucune banque ne suivait
Le refus ne tenait ni à la solvabilité ni à la valeur des biens. Il tenait à une règle de calcul.
Un prêteur ne peut pas accorder un crédit dont le taux annuel effectif global (TAEG) dépasse le taux d'usure, plafond fixé par la Banque de France et révisé chaque trimestre. Or le TAEG additionne le taux du prêt, les frais et le coût de l'assurance emprunteur lorsqu'elle est exigée. Cette assurance coûte d'autant plus cher que l'emprunteur est âgé. Passé 65 ans, elle peut suffire à faire dépasser le plafond, même quand le taux du prêt lui-même est normal.
Le résultat est paradoxal : plus l'emprunteur est âgé, plus le crédit classique devient mécaniquement impossible, quelle que soit la qualité de son patrimoine.
Le montage retenu
Plutôt que de chercher à faire entrer le dossier dans la grille du crédit travaux, Hyppo est parti de ce que le couple possédait déjà.
- Un prêt de trésorerie hypothécaire sur la résidence principale. Le bien des Alpes-Maritimes, libre de toute dette, a été apporté en garantie. Le prêt repose d'abord sur la valeur du bien, ce qui change la lecture du risque par le prêteur.
- Un apport en compte courant d'associé dans la SCI. Les fonds empruntés à titre personnel ont été prêtés par les époux à leur SCI familiale, propriétaire de la maison de Corse. C'est la SCI qui a payé les travaux.
Ce second point a son importance. La maison n'appartient pas aux époux en direct mais à la société. L'apport en compte courant permet de financer les travaux sans modifier le capital ni la répartition des parts, et il crée une créance des époux sur la SCI, remboursable plus tard.
Le résultat
- Les 120 000 € de travaux ont été financés.
- Le couple a pu s'installer en Corse comme prévu.
- Aucun bien n'a été vendu.
Ce qu'il faut retenir
Un refus bancaire n'est pas toujours un refus de fond. Quand le blocage vient de l'assurance ou du taux d'usure, changer de garantie et de type de prêt peut suffire à rendre le projet finançable.
Points de vigilance avant de reproduire ce montage :
- La résidence principale devient la garantie du prêt. En cas de défaut de remboursement, le prêteur peut la faire vendre.
- L'hypothèque a un coût (frais de notaire, taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière), à intégrer au budget. Voir le coût d'une hypothèque.
- Le compte courant d'associé doit être constaté dans la comptabilité de la SCI, et ses conditions de remboursement gagnent à être écrites.
- Sans assurance emprunteur, le capital restant dû pèse sur la succession. Ce point se discute avec le notaire.
Pour aller plus loin
- Le prêt de trésorerie hypothécaire
- Les solutions de crédit pour les seniors
- Financer le remboursement d'un compte courant de SCI
Chaque dossier est étudié individuellement. Ce cas illustre un montage possible et ne préjuge pas de la réponse apportée à une autre situation.
