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29 M€ d'actifs, 1,3 M€ de loyers par an, et un financement difficile à obtenir dans le circuit bancaire classique. Ce cas montre comment une fiducie-sûreté portant sur les titres des sociétés, et non sur les immeubles, a permis de lever 9 M€.
Cette étude de cas est tirée d'un dossier accompagné par Hyppo. Elle est anonymisée et les montants sont arrondis.
L'essentiel :
| Emprunteur | Professionnel de l'immobilier, 5 SCI |
| Actifs | Immobilier commercial loué, environ 29 M€ |
| Loyers annuels | Environ 1,3 M€ |
| Dette existante | Environ 4 M€ |
| Financement obtenu | Environ 9 M€ |
| Garantie | Fiducie-sûreté sur les parts des 5 SCI |
| LTV | Environ 30 % |
| DSCR cible | Environ 120 % |
La situation de départ
Le client détient un portefeuille d'actifs commerciaux à travers cinq SCI. Son objectif était double : restructurer une dette existante d'environ 4 M€, et dégager des liquidités nouvelles pour continuer à investir.
Le besoin total s'élevait à environ 9 M€. Rapporté à 29 M€ d'actifs, c'est un endettement modéré. Le dossier restait pourtant difficile à placer auprès des banques habituelles du client, déjà exposées sur son patrimoine.
Le vrai sujet : la garantie
La question n'était pas seulement d'obtenir un crédit. Il fallait proposer au prêteur une garantie assez robuste pour un montant de cette taille, sans retirer au client la gestion de ses immeubles.
Prendre une hypothèque sur chaque immeuble de chaque SCI aurait multiplié les actes et les frais. La solution retenue porte sur un autre étage du patrimoine : les titres des sociétés.
Le montage retenu : la fiducie-sûreté sur les parts sociales
Les parts des cinq SCI ont été transférées à un fiduciaire, dans un patrimoine séparé, pour la durée du prêt. Le prêteur en est le bénéficiaire. Une fois la dette remboursée, les parts reviennent au client.
Les immeubles, eux, restent la propriété des SCI. Les baux se poursuivent et les loyers continuent d'être perçus par les sociétés.
Le financement a été calibré sur deux mesures :
- La LTV (loan to value) : le rapport entre le prêt et la valeur des actifs. Ici, 9 M€ pour 29 M€, soit environ 30 %.
- Le DSCR (debt service coverage ratio) : le rapport entre les revenus disponibles et les échéances du prêt. Un DSCR de 120 % signifie que les loyers nets couvrent 1,2 fois la charge de la dette.
Le résultat
- La dette existante a été restructurée.
- Le client dispose d'un apport pour de nouvelles acquisitions.
- Il conserve l'exploitation économique de son portefeuille.
Ce qu'il faut retenir
Pourquoi la fiducie-sûreté a débloqué le dossier. Le bien placé en fiducie sort du patrimoine du constituant. Le prêteur n'entre donc pas en concours avec les autres créanciers en cas de difficulté, ce qui en fait l'une des garanties les plus protectrices. Cette sécurité lui permet de s'engager là où une garantie classique ne suffisait plus.
Points de vigilance :
- C'est un transfert de propriété. En cas de défaut, la réalisation de la garantie est plus rapide qu'une saisie immobilière. La contrepartie de la sécurité offerte au prêteur est un engagement fort de l'emprunteur.
- Le contrat se rédige avec précision : pouvoirs laissés au constituant, cas de défaut, conditions de réalisation et de restitution. L'intervention d'un avocat est nécessaire.
- Le coût fixe est élevé (fiduciaire, avocats, actes). Chez Hyppo, la fiducie-sûreté s'envisage à partir de 1 500 000 € de financement.
- Les statuts des SCI et les prêts en cours doivent permettre le transfert des parts.
Pour aller plus loin
- Fiducie-sûreté pour une foncière : refinancer un parc locatif
- La fiducie-sûreté chez Hyppo
- Refinancer une foncière
Chaque dossier est étudié individuellement. Ce cas illustre un montage possible et ne préjuge pas de la réponse apportée à une autre situation.
