Sommaire
Un immeuble détenu par une SCI peut financer les travaux d'un autre immeuble de la même société. Encore faut-il que le dossier entre dans une grille bancaire. Ce cas montre comment un refinancement d'ensemble a remplacé un crédit travaux introuvable.
Cette étude de cas est tirée d'un dossier accompagné par Hyppo. Elle est anonymisée et les montants sont arrondis.
L'essentiel :
| Emprunteur | SCI familiale à l'IS |
| Patrimoine | Environ 900 000 €, dont une résidence et un local commercial loué |
| Loyers annuels | Environ 60 000 € |
| Encours existant | Environ 50 000 € |
| Besoin | 150 000 € de travaux sur le local commercial |
| Solution | Prêt patrimonial garanti par hypothèque |
La situation de départ
La SCI détient plusieurs biens, parmi lesquels la résidence principale de son associé, logée dans la société, et un local commercial loué qui produit des revenus réguliers.
L'associé voulait rénover le local commercial. Il lui fallait 150 000 €, et il ne souhaitait vendre aucun actif.
Pourquoi le dossier sortait des standards
Le patrimoine couvrait largement le besoin et les loyers étaient réguliers. Le dossier cumulait pourtant quatre difficultés :
- un actif déjà grevé d'une hypothèque ;
- une dette existante, qu'il fallait reprendre plutôt que laisser en place ;
- des fonds destinés à un bien différent de celui apporté en garantie ;
- la nécessité de présenter au prêteur une garantie simple à lire.
Un crédit travaux classique se serait ajouté à l'encours existant, avec une garantie de second rang. Peu de prêteurs acceptent cette position.
Le montage retenu
Hyppo a structuré un prêt patrimonial pour la SCI, c'est-à-dire un prêt de trésorerie garanti par l'immobilier de la société. L'opération s'est déroulée en trois temps :
- Solder l'encours existant, soit environ 50 000 €. L'ancienne garantie est levée.
- Refinancer l'actif par un nouveau prêt, avec une hypothèque de premier rang.
- Dégager les 150 000 € nécessaires aux travaux.
Le remboursement a été calibré sur la capacité réelle de la SCI à servir la dette, en particulier grâce aux loyers du local commercial.
Reprendre l'ancien prêt dans le nouveau a un effet direct sur la garantie : le prêteur se retrouve seul créancier inscrit, en premier rang. C'est ce qui rend le dossier acceptable.
Le résultat
- La SCI conserve tous ses actifs.
- Les travaux du local commercial sont financés.
- Le patrimoine continue d'être loué et exploité.
Ce qu'il faut retenir
Raisonner à l'échelle de la société, et non bien par bien. Quand un crédit affecté à un seul immeuble ne passe pas, un refinancement global peut répondre au même besoin avec une garantie plus claire.
Points de vigilance :
- L'objet social et les statuts doivent autoriser la SCI à emprunter et à consentir une hypothèque. Une décision des associés est en général requise.
- Les indemnités de remboursement anticipé de l'ancien prêt entrent dans le coût de l'opération.
- Les loyers portent le remboursement. Le calibrage doit tenir compte d'une période de vacance ou de travaux pendant laquelle le local rapporte moins.
- Dans une SCI à l'IS, les intérêts d'emprunt sont en principe déductibles du résultat lorsque le prêt est contracté dans l'intérêt de la société. Le traitement comptable et fiscal se valide avec l'expert-comptable.
Pour aller plus loin
- Financer sa SCI avec un crédit hypothécaire
- Emprunter avec une SCI à l'IR ou à l'IS
- Le financement des SCI chez Hyppo
Chaque dossier est étudié individuellement. Ce cas illustre un montage possible et ne préjuge pas de la réponse apportée à une autre situation.
