Sommaire
Comment se fixe le prix d'une nue-propriété vendue, ce qui fait varier la décote, la fiscalité pour le vendeur et la comparaison avec le viager et le prêt viager.
Vendre la nue-propriété de son logement, c'est céder les murs en gardant l'usufruit : le droit de l'habiter ou de le louer, à vie ou pour une durée fixée. Vous recevez un capital, sans rente. Son montant est inférieur à la valeur du bien : cette décote rémunère l'acquéreur, qui n'aura la pleine propriété qu'à l'extinction de l'usufruit.
Barème fiscal ou prix de vente : deux valeurs distinctes
L'article 669 du code général des impôts répartit la valeur d'un bien entre usufruit et nue-propriété selon l'âge révolu de l'usufruitier. Il s'applique « pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière » : c'est une valeur fiscale, pas un prix de marché. Ce barème est en vigueur depuis le 31 décembre 2003.
| Âge révolu de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Un usufruit à durée fixe vaut 23 % de la valeur du bien par période de dix ans, sans égard à l'âge (article 669, II), mais jamais plus que l'usufruit viager du même usufruitier (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 70). Ainsi, un usufruit réservé pour dix ans par un vendeur de 75 ans vaut 23 %, moins que son usufruit viager (30 %) : la nue-propriété vaut alors 77 % du bien sur le plan fiscal. Le calcul de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété applique ces règles à votre âge et à votre bien.
Exemple chiffré : valeur fiscale et offre d'achat
Exemple illustratif : un appartement estimé 600 000 € en pleine propriété, un vendeur de 74 ans révolus qui se réserve l'usufruit à vie. Selon le barème, l'usufruit vaut 30 %, soit 180 000 €, et la nue-propriété 70 %, soit 420 000 €. Supposons une offre de 360 000 €, montant choisi pour le calcul et non estimation de marché : la décote atteint 40 % de la pleine propriété, et le prix reste 60 000 € sous la valeur fiscale. Rien d'anormal : le barème sert à l'impôt, le prix se négocie.
Ce qui fait varier la décote
L'acquéreur paie aujourd'hui un bien dont il ne jouira qu'à la fin de l'usufruit, et renonce entre-temps aux loyers. Les évaluations par flux actualisés chiffrent cette attente : elles ramènent à leur valeur d'aujourd'hui les loyers perdus pendant la durée probable de l'usufruit. Quatre éléments pèsent sur le résultat :
- L'âge et le sexe de l'usufruitier. Le barème avance par tranches de dix ans et ignore le sexe ; l'acquéreur raisonne en espérance de vie. À 65 ans, elle est de 23,6 ans pour une femme et de 20,0 ans pour un homme (INSEE, 2025, données provisoires), quand le barème retient 40 % d'usufruit dans les deux cas.
- La durée de l'usufruit. Un usufruit temporaire plus court que l'espérance de vie du vendeur réduit l'attente, donc la décote.
- La réversion au conjoint. Un usufruit réservé aussi au profit du conjoint dure jusqu'au second décès : l'attente s'allonge et le prix baisse.
- Le bien lui-même. Le loyer qu'il pourrait produire, son emplacement, son état : les grosses réparations resteront à la charge du propriétaire, donc de l'acquéreur (code civil, article 605).
Nue-propriété, viager ou prêt viager hypothécaire ?
- Vente de la nue-propriété : un capital à la vente, pas de rente. Vous gardez l'usufruit, donc le droit d'habiter le bien, ou de le louer et d'en percevoir les loyers (service-public.fr).
- Vente en viager : un bouquet à la signature, puis une rente versée à vie par l'acquéreur (notaires de France). En viager occupé, le vendeur garde le plus souvent un droit d'usage et d'habitation, et le droit d'habitation « ne peut être ni cédé ni loué » (code civil, article 634) : impossible, ensuite, de louer le logement pour payer une entrée en établissement. Voir notre guide pour financer un EHPAD ou la dépendance.
- Prêt viager hypothécaire : vous restez propriétaire et empruntez ; capital et intérêts sont remboursés au décès ou à la vente du bien (code de la consommation, article L315-1), sans que la dette dépasse sa valeur (article L315-15). Le bien reste dans la succession, dette déduite. Les deux solutions ne se cumulent pas : vendre la nue-propriété démembre le bien, ce qui rend le prêt exigible (article L315-1). Voir notre page prêt viager hypothécaire.
Fiscalité et frais de la vente pour le vendeur
- Plus-value. Si le logement est votre résidence principale, l'exonération s'applique aussi à la vente de sa seule nue-propriété, toutes conditions remplies (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 90). Pour un autre bien, le prix d'acquisition retenu est la part du prix d'origine que donne le barème à votre âge au jour de la vente (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 200) : dans l'exemple, 70 % du prix payé à l'achat.
- IFI. En principe, l'usufruitier déclare la pleine propriété. Après une vente avec réserve d'usufruit, il ne déclare plus que la valeur de l'usufruit selon le barème, si l'acquéreur n'est ni un héritier présomptif, ni un donataire ou légataire, ni une personne interposée (code général des impôts, article 968, 2° ; BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 160).
- Vendre à ses enfants. Le bien est alors réputé, « jusqu'à preuve contraire », faire partie de votre succession (article 751 du même code) : vos héritiers devront prouver que la vente était réelle, prix payé compris. Pour transmettre plutôt que vendre, voir notre guide du démembrement de propriété.
- Frais. Les frais d'acte sont en principe à la charge de l'acquéreur (code civil, article 1593).
Ces règles sont générales : votre notaire vérifie leur application à votre situation avant la signature.
Risques et effet sur la succession
- Le bien sort de votre patrimoine. À votre décès, l'usufruit s'éteint (code civil, article 617) et l'acquéreur devient plein propriétaire sans rien verser de plus. Vos héritiers ne recueillent que ce qui reste du prix : associez-les à la décision.
- Le prix est fixé une fois pour toutes. Un décès peu après la vente profite à l'acquéreur ; une longue vie, au vendeur.
- Usufruit temporaire : une date de départ. À l'échéance, l'usufruit s'éteint (article 617) : vous quittez le logement, ou vous le louez à l'acquéreur s'il l'accepte.
- Des charges qui restent. Vous payez l'entretien et les charges annuelles, dont la taxe foncière (code civil, articles 605 et 608 ; service-public.fr). Les grosses réparations, gros murs ou couverture entière par exemple, relèvent du nu-propriétaire (article 606) : faites préciser dans l'acte qui les décide, et quand.
- Vous ne vendrez plus seul le bien entier. Il faudra l'accord du nu-propriétaire. À l'inverse, le juge ne peut ordonner la vente de la pleine propriété contre la volonté de l'usufruitier (code civil, article 815-5).
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Pour aller plus loin : la page Vendre la nue-propriété présente la solution de Hyppo et permet de tester votre éligibilité en ligne.
Sources (19)
Sources, consultées le 28 octobre 2026 : code général des impôts, article 669 ; article 968 ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 du 23 décembre 2013 ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10 du 27 juin 2023 ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 (version du 12 septembre 2012) ; BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 du 8 juin 2018 ; code civil, article 605 ; article 606 ; article 608 ; article 617 ; article 634 ; article 815-5 ; article 1593 ; code de la consommation, article L315-1 ; article L315-15 ; service-public.fr, usufruit et nue-propriété, F33076 (vérifiée le 24 juin 2026) ; service-public.fr, taxe foncière, F59 (vérifiée le 25 septembre 2026) ; notaires de France, « Vente en viager » (29 novembre 2023) ; INSEE, espérance de vie à divers âges, données 1994 à 2025 (13 janvier 2026).
