Financer un EHPAD ou la dépendance avec son logement

Pour financer un EHPAD avec son logement, vous pouvez le louer, le vendre, le céder en viager ou en nue-propriété, ou emprunter sur sa valeur, par exemple avec un prêt viager hypothécaire remboursé au décès ou à la vente. Demandez d'abord l'APA, l'aide au logement et, si besoin, l'aide sociale à l'hébergement, récupérable sur la succession.

Hypothéquer sa maison pour payer la maison de retraite n'est donc qu'une option parmi sept, comparées ici après le coût d'un séjour et les aides, avec les cas du couple et de l'indivision. À lire avec vos proches et votre notaire.

Combien coûte un EHPAD par mois ?

Selon la CNSA, un séjour additionne trois tarifs. La dépendance se tarife selon le GIR, qui mesure la perte d'autonomie de 1 (la plus forte) à 6.

Tarif	Qui le paie	Repère national 2024 (CNSA)
Hébergement (logement, repas, entretien)	Le résident, avec l'aide au logement et l'ASH	66 € par jour en moyenne en chambre habilitée à l'ASH, 98,25 € sinon
Dépendance (toilette, habillage, repas)	Le résident, avec l'APA en GIR 1 à 4	6,11 € par jour en GIR 5-6, 14,36 € en GIR 3-4, 22,65 € en GIR 1-2
Soins	La CNSA, via les agences régionales de santé	Non facturé

Par mois, hébergement et tarif dépendance GIR 5-6 compris, une chambre seule coûte en moyenne 2 164 € si elle est habilitée à l'aide sociale et 3 128 € sinon (médianes : 2 138 € et 3 016 €). La moyenne atteint 5 106 € à Paris en chambre non habilitée, contre 2 055 € en Lozère. Le prix de l'hébergement a augmenté de 4,0 % en 2024.

Seules les places habilitées à l'ASH (73 % du total, mais 10 % dans le privé lucratif) ouvrent droit à l'aide sociale : si le budget est serré, choisissez-en une.

Selon la DREES (données 2019), avant ASH, quatre résidents sur cinq ne pouvaient pas payer leurs frais avec leurs seules ressources courantes. Exemple (hypothèses) : résident en GIR 1 à 4, pension de 1 800 € par mois, chambre non habilitée au prix médian (3 016 €), sans aide au logement. Avec cette pension, l'APA ne laisse à sa charge que le tarif GIR 5-6, déjà inclus dans ce prix. Il manque 1 216 € par mois, soit 43 776 € en trois ans.

Quelles aides demander avant de toucher au logement ?

L'APA en établissement

Dès 60 ans, une personne classée en GIR 1 à 4 peut obtenir l'allocation personnalisée d'autonomie (APA), qui paie une partie du tarif dépendance dans un établissement d'au moins 25 résidents dépendants. Jusqu'à 2 846,77 € de ressources par mois, il ne reste à payer que le tarif GIR 5-6 ; au-delà de 4 379,64 €, s'y ajoutent 80 % de l'écart avec le tarif de votre GIR. L'APA n'est jamais récupérée sur la succession (article L232-19 du code de l'action sociale et des familles, ou CASF).

L'aide au logement

Le résident touche l'APL si l'établissement est conventionné APL, l'allocation de logement sociale (ALS) sinon, jamais les deux. Elle dépend des ressources et se demande à la CAF ou à la MSA.

L'aide sociale à l'hébergement, une avance sur la succession

L'aide sociale à l'hébergement (ASH) paie la part de l'hébergement que le résident ne peut pas régler : plus de 65 ans, place habilitée, revenus inférieurs aux frais. Le résident garde au moins 10 % de ses revenus, jamais moins de 125 € par mois, et un conjoint resté à domicile au moins 1 043,59 €. Demandez-la à la mairie ou au CCAS dans les deux mois suivant l'entrée.

Le département peut récupérer l'ASH sur la succession, sur les donations faites dans les dix ans précédant la demande ou après, sur les legs et, à titre subsidiaire, sur l'assurance-vie pour les primes versées après 70 ans (article L132-8), sans le seuil de 46 000 € qui protège l'aide à domicile (article R132-12). Il peut aussi inscrire une hypothèque légale sur le logement, qui prend rang à sa date d'inscription (article L132-9) : un prêt adossé plus tard au même bien passerait après elle. Notre lecture : pour une famille qui veut garder la maison, l'ASH est une dette différée. Décidez avec le notaire avant de la demander.

La réduction d'impôt et la déduction des enfants

Le résident imposable a droit à une réduction d'impôt de 25 % de ses frais de dépendance et d'hébergement, nets des aides, dans la limite de 10 000 € de dépenses par an et par personne hébergée, soit 2 500 € au plus (article 199 quindecies du code général des impôts, ou CGI) ; non imposable, il ne reçoit rien. Un enfant qui règle tout ou partie des frais peut déduire de son revenu cette pension versée à un parent dans le besoin, si elle reste proportionnée (article 156). Information générale, à faire valider par un conseil.

L'obligation alimentaire des enfants

Les enfants, gendres et belles-filles doivent des aliments à un parent dans le besoin, selon ses besoins et leurs moyens (articles 205 à 208 du code civil). Pour l'ASH, les petits-enfants en sont dispensés depuis la loi du 8 avril 2024 (article L132-6 du CASF).

Quelles solutions pour financer un EHPAD avec son logement ?

Solution	Propriété gardée	Vous obtenez	Effet sur la succession	Délais	Principaux risques
Louer	Oui	Loyers	Bien transmis	Diagnostics, choix du locataire	Impayés, travaux, logement classé G non louable
Vendre	Non	Capital	Prix non dépensé transmis	Vente, acte notarié	Prix bas si vente contrainte, plus-value parfois imposable
Viager libre	Non	Bouquet et rente à vie	Bien sorti de la succession	Acquéreur à trouver, acte notarié	Rente impayée, contrat sans effet si décès sous 20 jours d'une maladie déjà présente
Nue-propriété	Usufruit gardé	Capital, loyers si location	Pleine propriété à l'acquéreur au décès	Acquéreur à trouver, acte notarié	Prix inférieur à la pleine propriété
Prêt viager hypothécaire	Oui	Capital ou versements périodiques	Dette due au décès ou à la vente, plafonnée à la valeur du bien	Expertise, offre, 10 jours de réflexion (article L315-11), acte notarié	Intérêts capitalisés, héritage réduit
Prêt hypothécaire, amortissable ou in fine	Oui	Capital	Capital restant dû réglé par la succession	Offre, 10 jours de réflexion (article L313-34)	Échéances à payer, vente forcée si impayés
Prêt relais	Oui, jusqu'à la vente	Avance sur le prix	Remboursé par la vente	Comme le prêt hypothécaire	Vente plus longue ou moins chère que prévu

Louer le logement

La location garde la maison et apporte un revenu, avec trois limites. En métropole, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus être loué avec un bail signé ou renouvelé depuis 2025. Les loyers peuvent réduire l'APA et l'ASH. Louer fait aussi perdre l'exonération de plus-value décrite ci-dessous.

Vendre le logement

Vendre a mauvaise presse dans les familles ; c'est pourtant la seule solution qui encaisse toute la valeur du bien, sans intérêts ni décote. La plus-value est exonérée si l'ancienne résidence principale, restée inoccupée, se vend moins de deux ans après l'entrée en établissement, sous conditions de revenu et d'absence d'IFI (article 150 U, II, 1° ter du CGI) ; sinon, elle n'est exonérée d'impôt sur le revenu qu'après 22 ans de détention (article 150 VC).

Vendre en viager

Pour une entrée en maison de retraite, le viager se fait libre : l'acquéreur dispose du logement tout de suite, verse un bouquet puis une rente à vie, imposable sur 30 % de son montant après 69 ans (article 158 du CGI) et comptée dans les ressources pour les aides. Le contrat est sans effet si le vendeur meurt, dans les vingt jours de la signature, de la maladie dont il était atteint (article 1975 du code civil), et une rente impayée ne suffit pas à reprendre le bien (article 1978) : prévoyez une clause résolutoire. Voir notre guide de la vente immobilière en viager.

Vendre la nue-propriété

Vous vendez les murs et gardez l'usufruit, en général à vie ; vous pouvez louer le bien (article 595 du code civil). Le barème de l'article 669 du CGI (nue-propriété à 70 % de la valeur entre 71 et 80 ans, 80 % entre 81 et 90 ans) sert aux droits d'enregistrement, pas au prix, qui se négocie. Vendue à un enfant, la valeur du bien s'impute sur la quotité disponible, sauf accord des autres héritiers en ligne directe (article 918). Voir notre calcul de la valeur fiscale de la nue-propriété et la page vendre la nue-propriété de son logement.

Le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire est un prêt consenti par un établissement de crédit ou financier à une personne physique, en capital ou en versements périodiques, avec une hypothèque sur un bien à usage exclusif d'habitation lui appartenant. Capital et intérêts, capitalisés chaque année, ne sont exigibles qu'au décès, ou à la vente ou au démembrement du bien s'ils surviennent avant (article L315-1 du code de la consommation). La dette ne dépasse jamais la valeur du bien à l'échéance ; l'excédent revient aux héritiers (article L315-15).

La loi impose d'entretenir le bien et sanctionne son changement de destination (articles L315-12 et L315-14), sans régler l'occupation : vérifiez que le contrat accepte un logement vide ou loué. À notre avis, c'est la solution la plus lisible quand la famille veut garder la maison sans payer d'échéances, au prix d'un héritage réduit par les intérêts.

Le prêt hypothécaire classique

Un crédit assorti d'une hypothèque sur un logement relève du crédit immobilier (article L313-1, 2°, du code de la consommation), avec une offre maintenue 30 jours (article L313-34). Amortissable ou in fine (intérêts seuls jusqu'au terme), il impose des échéances payées sur des revenus que l'EHPAD absorbe déjà. En cas d'impayés, le prêteur peut poursuivre la vente du bien (article 2450 du code civil). Voir nos solutions de crédit pour les seniors.

Le prêt relais, si la vente est décidée

Il avance une partie du prix attendu, remboursée à la vente, pour ne pas brader le bien. Si la vente tarde ou se conclut plus bas, la dette court toujours. Voir les caractéristiques du prêt relais hypothécaire.

Logement en indivision ou couple dont un seul entre en EHPAD : qui doit signer ?

Un couple marié dont un seul part en établissement

Tant que le conjoint y vit, la maison reste en principe le logement de la famille : aucun époux ne peut disposer seul des droits qui l'assurent, même s'il en est seul propriétaire, sous peine d'annulation (article 215 du code civil). Le notaire fera donc signer les deux époux pour vendre, louer ou hypothéquer ; pour un bien commun, la loi l'exige expressément (article 1424). Si l'époux hébergé ne peut plus exprimer sa volonté, le juge peut autoriser l'autre à signer seul ou l'habiliter à le représenter (articles 217 et 219).

Un logement en indivision

Deux tiers des droits indivis suffisent pour louer avec un bail d'habitation ; vendre ou hypothéquer exige l'accord de tous (article 815-3 du code civil). À défaut, les deux tiers peuvent demander au tribunal judiciaire d'autoriser la vente, sauf bien démembré ou indivisaire sous mesure de protection (articles 815-5-1 et 836). Un indivisaire peut aussi vendre sa part, après l'avoir proposée aux autres, qui ont un mois pour la préempter (article 815-14).

Que préparer, et que faire si la personne ne peut plus consentir ?

• Pièce d'identité, livret de famille et contrat de mariage éventuel.
• Avis d'imposition et justificatifs de pensions des trois derniers mois, avec ceux des obligés alimentaires pour l'ASH.
• Titre de propriété, taxe foncière et diagnostics du logement, dont le DPE.
• Relevés d'épargne, contrats d'assurance-vie, contrat de séjour et décision d'APA.

Point juridique à faire vérifier par le notaire. Un acte n'est valable que si son auteur est sain d'esprit (article 414-1 du code civil). Un mandat de protection future prend effet sur certificat d'un médecin de la liste du procureur (articles 431 et 481). Notarié, il permet les actes qu'un tuteur peut faire, même avec autorisation, les actes à titre gratuit restant soumis au juge (article 490) ; sous seing privé, la vente du logement passe par le juge (article 493). Sans mandat, un proche peut demander une habilitation familiale (article 494-1), à défaut une curatelle ou une tutelle. Pour une personne protégée, vendre ou louer le logement exige l'autorisation du juge ou du conseil de famille, et l'avis d'un médecin extérieur à l'établissement si l'acte vise l'accueil en établissement (articles 426 et 505).

Par où commencer pour financer un EHPAD ?

1. Demandez l'APA, l'aide au logement et, si besoin, l'ASH dans les deux mois suivant l'entrée.
2. Calculez le manque mensuel sur deux ou trois ans.
3. Faites estimer le logement et vérifiez son DPE.
4. Réunissez chez le notaire les proches concernés : conjoint, coïndivisaires, enfants.

Si un prêt est retenu, Hyppo, courtier, recherche le financement auprès de ses banques partenaires. Sa page prêt viager hypothécaire indique à ce jour, à titre indicatif : emprunteur le plus jeune âgé de plus de 60 ans, bien résidentiel détenu en direct en France métropolitaine, surtout en zone urbaine, y compris secondaire ou loué, montant de 20 % à 50 % de sa valeur, 12 semaines de mise en place. Chaque prêteur fixe ses conditions. Voir les financements pour les retraités propriétaires, ou contactez l'équipe de Hyppo avec vos proches. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.

Questions fréquentes

Peut-on hypothéquer sa maison pour payer la maison de retraite ?

Oui : par un prêt hypothécaire classique, remboursé par échéances ou in fine, ou par un prêt viager hypothécaire, remboursé au décès ou à la vente du bien, sans jamais dépasser sa valeur (article L315-15 du code de la consommation). L'accord du conjoint, des coïndivisaires ou du juge peut être requis.

Le département peut-il prendre la maison si l'on touche l'ASH ?

Il ne prend pas la maison, mais il peut récupérer les sommes versées sur la succession, sur les donations des dix années précédant la demande et sur les legs (article L132-8 du code de l'action sociale et des familles), et inscrire une hypothèque légale sur le logement. L'APA, elle, n'est jamais récupérée.

Le viager est-il adapté à une entrée en maison de retraite ?

Le viager libre peut l'être : l'acquéreur dispose du logement tout de suite et verse un bouquet puis une rente à vie. Mais le bien sort de la succession, la rente réduit les aides, et le contrat est sans effet si le vendeur meurt, dans les vingt jours de la signature, de la maladie dont il était atteint.

Les enfants sont-ils obligés de payer l'EHPAD de leurs parents ?

Les enfants, gendres et belles-filles doivent des aliments à un parent dans le besoin, selon leurs moyens (articles 205 à 208 du code civil). Pour l'ASH, le département fixe leur participation ; les petits-enfants en sont dispensés depuis 2024. Le juge peut décharger un enfant envers qui le parent a gravement manqué à ses obligations (article 207).

Sources (12)

Sources, consultées le 28 octobre 2026 : CNSA, prix des EHPAD en 2024 (mars 2026) ; DREES, dossier n° 99 (juillet 2022) ; service-public.gouv.fr : APA, ASH, pension versée à un ascendant, logement décent ; pour-les-personnes-agees.gouv.fr, APL ou ALS ; impots.gouv.fr, frais d'EHPAD ; Légifrance : code de la consommation (article L315-1), code de l'action sociale et des familles, code général des impôts, code civil.