Vente à terme : vendre son bien et être payé en mensualités

La vente à terme est une vente immobilière dont le prix, fixé à la signature, est payé en partie comptant puis en mensualités sur une durée convenue. L'acheteur devient propriétaire dès l'acte. À la différence du viager, il n'y a pas d'aléa : si le vendeur décède avant la dernière échéance, ses héritiers perçoivent le reste du prix.

Ce guide explique le mécanisme, la vente à terme libre ou occupée, les garanties du vendeur et la fiscalité, d'après le code civil et la doctrine fiscale. Il la compare ensuite aux solutions que Hyppo recherche pour ses clients, qui n'incluent pas la vente à terme : vente de la nue-propriété, prêt viager hypothécaire, prêt hypothécaire.

Qu'est-ce qu'une vente à terme ?

C'est une vente ordinaire dont seul le paiement est étalé. Les notaires du Grand Paris la décrivent ainsi : le propriétaire vend son bien « en percevant dans un premier temps une partie du prix de vente comptant, le reste via le versement de mensualités ». La vente est parfaite dès l'accord sur la chose et le prix, « quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé » (code civil, article 1583) : l'acquéreur est propriétaire à la signature, le vendeur devient son créancier pour le solde.

Le montant du comptant, souvent appelé bouquet, le nombre et le montant des mensualités, leur indexation et d'éventuels intérêts se négocient librement et figurent dans l'acte authentique. Le contrat peut prévoir que les mensualités produisent intérêt (article 1652). Dès la signature, chacun connaît le total à payer et la date de la dernière échéance.

Trois notions à ne pas confondre

• La vente à terme d'un immeuble à construire : le code civil emploie la même expression pour une vente où l'acheteur paie à la livraison et devient propriétaire à l'achèvement de l'immeuble (article 1601-2). Rien à voir avec une vente échelonnée entre particuliers.
• La vente de la nue-propriété avec un usufruit temporaire, parfois dite « à terme » parce que le vendeur occupe le bien pour une durée fixée. Le prix y est payé à la signature, pas en mensualités.
• Le viager, où une rente est versée jusqu'au décès du vendeur. La durée est inconnue au départ ; c'est la différence de fond, détaillée plus bas.

Vente à terme libre ou occupée : quelle différence ?

La distinction porte sur l'occupation du logement, pas sur le paiement, qui reste échelonné dans les deux cas.

Vente à terme libre

L'acquéreur prend possession du bien dès l'acte authentique. Le vendeur, qui n'est plus ni propriétaire ni occupant, ne paie plus aucune charge (notaires du Grand Paris). C'est la formule pour un logement que vous n'habitez plus : résidence secondaire, bien hérité, maison quittée pour un établissement.

Vente à terme occupée

Le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation : il continue d'habiter, et l'acquéreur n'entre dans les lieux qu'à la fin de ce droit. Les notaires du Grand Paris parlent de vente « à jouissance différée », avec un droit d'occupation « pour une durée limitée dans le temps » et des charges réparties : l'occupant règle les charges courantes. Juridiquement, ce droit s'établit et se perd comme un usufruit (article 625), qui s'éteint au décès de son titulaire ou à l'expiration du temps pour lequel il a été accordé (article 617). L'acte peut donc le fixer pour une durée déterminée ou pour la vie du vendeur ; dans ce second cas, l'aléa revient sur la date de libération du logement, pas sur le prix.

Critère	Vente à terme libre	Vente à terme occupée
Occupation	L'acquéreur, dès la signature	Le vendeur, pendant la durée de son droit d'usage et d'habitation
Charges courantes	Acquéreur	Occupant, selon la répartition prévue à l'acte
Fin de l'occupation par le vendeur	Sans objet	Au terme fixé, ou au décès s'il est viager (articles 617 et 625)
Paiement du prix	Comptant, puis mensualités	Comptant, puis mensualités

Vente à terme ou viager : quelle différence ?

Le viager repose sur un aléa : la rente est versée « pendant une durée indéterminée (jusqu'au décès du vendeur) », alors que dans la vente à terme le montant et la durée de l'engagement de l'acquéreur sont connus dès la signature (notaires du Grand Paris). Le code civil classe d'ailleurs la rente viagère parmi les contrats aléatoires, dont les effets dépendent « d'un événement incertain » (article 1108). Le reste en découle.

Critère	Vente à terme	Vente en viager
Durée des versements	Fixée à l'acte	Jusqu'au décès du vendeur
Décès du vendeur avant la fin	Les héritiers perçoivent le reste du prix	La rente s'éteint
Vendeur en vie après la dernière échéance	Plus aucun versement	La rente continue
Impayé de l'acheteur	Résolution de la vente possible (article 1654)	Pas de résolution pour le seul défaut de paiement, sauf clause contraire (article 1978)
Indexation	Sur un indice lié à l'objet, l'indice du coût de la construction pour un immeuble bâti (code monétaire et financier, article L112-2)	Libre entre particuliers, la rente étant une dette d'aliments (même article)
Impôt sur le revenu du vendeur	Mensualités non imposables (notaires du Grand Paris)	Rente imposable pour 30 % à 70 % de son montant selon l'âge (code général des impôts, article 158, 6)

Le point qui ne marche pas, et qu'on lit rarement : la vente à terme ne protège pas contre la longévité. Si vous vivez plus longtemps que la durée prévue, les mensualités s'arrêtent alors que vos besoins, eux, continuent. Le viager fait l'inverse : il couvre toute la vie du vendeur, mais ne laisse rien aux héritiers sur ce bien.

Exemple (hypothèses, sans intérêts ni indexation) : un logement vendu 300 000 €, dont 60 000 € comptant et 240 000 € en 120 mensualités de 2 000 €. Un vendeur de 78 ans perçoit 2 000 € par mois jusqu'à 88 ans, puis plus rien. S'il décède à 83 ans, ses héritiers reçoivent les 60 mensualités restantes, soit 120 000 €.

Pour comparer avec la formule à rente, voir notre guide de la vente immobilière en viager.

Quelles garanties pour le vendeur ?

Le vendeur à terme fait crédit à l'acheteur pendant toute la durée des mensualités. Ses protections viennent de la loi et de l'acte ; elles ne valent que si le notaire les met en place.

• L'hypothèque légale du vendeur. La créance du prix est garantie sur l'immeuble vendu (article 2402, 1°). Comme toute hypothèque, elle ne prend rang qu'à son inscription au fichier immobilier (article 2418).
• L'action résolutoire. « Si l'acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente » (article 1654). Mais elle ne peut plus être exercée contre les tiers qui ont acquis des droits sur le bien si l'hypothèque du vendeur n'a pas été inscrite ou s'est éteinte (article 2403). L'inscription conditionne donc aussi cette protection.
• La clause résolutoire. Si l'acte prévoit la résolution de plein droit à défaut de paiement, l'acheteur peut encore payer tant qu'il n'a pas reçu de sommation ; après, le juge ne peut plus lui accorder de délai (article 1656). Sans clause, le juge peut accorder un délai si le vendeur ne risque pas de perdre la chose et le prix (article 1655).
• Le sort des mensualités déjà versées. L'acte peut prévoir que le vendeur les conserve en cas de résolution (notaires du Grand Paris). Une telle pénalité reste soumise au juge, qui peut la modérer si elle est manifestement excessive (article 1231-5).
• Le décès de l'acheteur. Le solde du prix est une dette de sa succession : l'héritier qui accepte purement et simplement en répond indéfiniment (article 785).

Ces garanties ne suppriment pas le risque principal : un acheteur qui cesse de payer au bout de cinq ans, et une procédure pour récupérer le bien. Côté acquéreur, la vente à terme évite le crédit bancaire, mais l'engage sur toute la durée, et la résolution peut lui faire perdre une partie de ce qu'il a versé.

Quelle fiscalité pour une vente à terme ?

Principes généraux en vigueur au 28 octobre 2026, à faire appliquer à votre cas par le notaire.

• La plus-value est imposée l'année de la vente, en totalité, « même si celui-ci [le prix] est payable par fractions échelonnées au cours des années suivantes » (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-30-10, § 60). Le prix retenu est le cumul des échéances prévues, intérêts déduits (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 130).
• La résidence principale est exonérée si elle l'est au jour de la cession (code général des impôts, article 150 U, II, 1°).
• Les mensualités ne sont pas imposables comme un revenu : elles sont une fraction du prix (notaires du Grand Paris). Une rente viagère l'est au contraire en partie : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % au-delà (article 158, 6). Si l'acte stipule des intérêts, leur traitement est à vérifier avec le notaire.
• L'acquéreur paie les droits de mutation à la signature, liquidés « sur le prix exprimé, en y ajoutant toutes les charges en capital » (article 683).

Conséquence pratique, si le bien n'est pas votre résidence principale : l'impôt sur la plus-value porte sur tout le prix alors que vous n'en touchez qu'une partie à l'acte. Dans l'exemple ci-dessus, la plus-value se calcule sur 300 000 € alors que vous n'avez encaissé que 60 000 €. Le comptant doit au minimum couvrir cet impôt.

Vente à terme, nue-propriété, prêt viager ou prêt hypothécaire : que choisir ?

Ces quatre solutions transforment un bien en argent sans quitter forcément les lieux. Elles diffèrent sur un point décisif : vous restez propriétaire ou non, et vous devez rembourser ou non.

Critère	Vente à terme	Vente de la nue-propriété	Prêt viager hypothécaire	Prêt hypothécaire
Propriété	Transférée à l'acte	Vous gardez l'usufruit	Vous la gardez	Vous la gardez
Ce que vous recevez	Un comptant, puis des mensualités	Le prix de la nue-propriété à l'acte	Un capital ou des versements (article L315-1 du code de la consommation)	Un capital
Ce que vous devez	Rien	Rien	Une dette qui grossit, payée au décès ou à la vente du bien, sans jamais dépasser sa valeur (article L315-15)	Des mensualités ou un capital au terme
Condition de revenus	Aucune	Aucune	Aucune : pas de mensualité	Solvabilité vérifiée par la banque (article L313-16)
Au décès	Les héritiers perçoivent le solde du prix	L'usufruit s'éteint, l'acquéreur devient plein propriétaire (article 617 du code civil)	Les héritiers paient la dette pour garder le bien, ou le laissent au prêteur (article L315-20)	La dette entre dans la succession
Point faible	Versements limités dans le temps ; risque d'impayé de l'acheteur	Le bien sort du patrimoine transmis	Coût élevé, intérêts capitalisés	Mensualités à assumer

Notre lecture, discutable comme toute règle générale : la vente à terme se justifie pour vendre un bien que vous n'habitez plus à un acheteur sans crédit, ou pour transmettre à vos héritiers un prix étalé. Pour financer une dépendance de durée inconnue, elle est mal taillée, puisque les mensualités s'arrêtent à une date fixe ; notre guide pour financer un EHPAD ou la dépendance présente les autres options.

Si vous voulez rester chez vous et recevoir un capital sans dette, la vente de la nue-propriété s'en approche, avec un prix payé à la signature ; le simulateur de nue-propriété en donne un ordre de grandeur. Si vous voulez rester propriétaire sans mensualité, voyez le prêt viager hypothécaire. Les autres crédits possibles après 60 ans sont comparés dans notre guide des solutions de crédit pour les seniors.

Hyppo propose-t-il la vente à terme ?

Non. Hyppo est courtier en opérations de banque : il recherche le financement auprès de ses banques partenaires, notamment pour le prêt viager hypothécaire et le prêt hypothécaire, et présente sur son site la vente de la nue-propriété. Il ne présente pas de vente à terme. Pour ce montage, l'interlocuteur obligé est le notaire, qui rédige l'acte, inscrit l'hypothèque du vendeur et chiffre la fiscalité. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.

Questions fréquentes

Que se passe-t-il si le vendeur décède avant la fin des mensualités ?

Les mensualités restantes ne s'éteignent pas : ses héritiers les perçoivent, en rente ou en capital selon ce que prévoit l'acte. C'est la grande différence avec le viager, où la rente s'arrête au décès du vendeur. Le prix total, fixé à la signature, est donc toujours payé en entier.

Qui paie les charges dans une vente à terme occupée ?

Les charges sont réparties entre vendeur et acquéreur selon l'acte. En règle générale, le vendeur qui conserve un droit d'usage et d'habitation règle les charges courantes, comme l'eau, l'électricité ou le gaz. En vente à terme libre, le vendeur n'étant plus ni propriétaire ni occupant, il ne paie plus aucune charge.

Les mensualités d'une vente à terme sont-elles imposables ?

Non, elles sont une fraction du prix de vente, pas un revenu. La plus-value éventuelle est en revanche imposée l'année de la vente, sur la totalité du prix, même payé en plusieurs années. La résidence principale en est exonérée. Une rente viagère, elle, est imposable pour 30 % à 70 % de son montant.

Que se passe-t-il si l'acheteur ne paie plus ?

Le vendeur peut demander la résolution de la vente (article 1654 du code civil) ou faire jouer la clause résolutoire de l'acte, après une sommation. Il peut aussi faire valoir son hypothèque légale sur le bien, à condition qu'elle ait été inscrite. Le sort des mensualités déjà versées dépend de l'acte, sous le contrôle du juge.

Peut-on vendre à terme sa maison et continuer à y vivre ?

Oui, c'est la vente à terme occupée : vous conservez un droit d'usage et d'habitation, pour une durée fixée à l'acte ou pour votre vie, et l'acquéreur ne prend possession du logement qu'à la fin de ce droit. Vous continuez de percevoir les mensualités pendant la durée prévue au contrat.

Sources (26)

Sources, consultées le 28 octobre 2026 : Notaires du Grand Paris, « Qu'est-ce qu'une vente à terme ? » (20 juin 2018) ; Légifrance, code civil, articles 1583, 1601-2, 1652, 1654, 1655, 1656, 1108, 1978, 1231-5, 617, 625, 785, 2402, 2403 et 2418 ; code monétaire et financier, article L112-2 ; code général des impôts, articles 158, 150 U et 683 ; code de la consommation, articles L315-1, L315-15, L315-20 et L313-16 ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-30-10, fait générateur de la plus-value immobilière (§ 60) ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-10, prix de cession (§ 130).