Location meublée professionnelle (LMP)

Objectifs de la location meublée non professionnelle

La location meublée professionnelle (LMP) présente plusieurs objectifs pertinents, tels que la réduction du revenu imposable, la préparation à la retraite, la diversification du patrimoine et la possibilité de bénéficier d'une couverture sociale. Ce type de location permet ainsi d’obtenir des revenus complémentaires faiblement fiscalisés et de diversifier ses sources de revenus.

1. Avantages et inconvénients

1.1. D'un point de vue économique et juridique

Les avantages comprennent l'obtention de revenus locatifs réguliers et un rendement locatif brut généralement plus élevé que pour la location nue. Cependant, cela implique des inconvénients comme une gestion locative plus lourde, notamment due à un turnover accru des locataires, et l'obligation d'équiper le logement. D'autres risques comprennent la vacance locative et les impayés, nécessitant un choix soigneux du bien à acquérir.

1.2. D'un point de vue fiscal

En matière fiscale, les avantages notables incluent des revenus faiblement fiscalisés grâce à la déduction des amortissements, des travaux et des frais d’acquisition. Les obligations comptables, les déclarations et la gestion d'un déficit peuvent représenter un désavantage. Ces déficits sont en revanche imputables sur le revenu global sans limite. En outre, certaines exonérations peuvent s'avérer difficiles à obtenir, comme celles relatives à l’IFI.

1.3. D'un point de vue social

La location meublée permet de bénéficier d'une couverture sociale et de valider des trimestres supplémentaires, mais cela impose également une cotisation minimale si les revenus sont insuffisants.

2. Principes

2.1. Qu'est-ce que la location meublée professionnelle ?

La LMP s'adresse aux particuliers désireux de diversifier leurs actifs et d'obtenir des revenus complémentaires à faible imposition. Il faut que la location meublée soit suffisamment équipée pour en faire un logement décent et qu'elle soit exercée de manière professionnelle.

2.2. À qui proposer cet investissement ?

La LMP peut être exercée par les professions réglementées et les fonctionnaires. Juridiquement, c'est une activité civile, mais fiscalement elle est considérée comme commerciale. Cela permet de réduire le revenu imposable et d’améliorer la situation fiscale des investisseurs fortement taxés.

2.3. Quel mode de détention ?

L'activité peut être exercée en direct ou via une société, en favorisant les structures à l'IR. Il est également possible de procéder à un démembrement de propriété, rendant l'usufruitier responsable de l'activité.

2.4. Quelles sont les conditions à respecter ?

Différents types de locations peuvent être concernés, incluant des locations saisonnières ou des gîtes. Pour être considérés comme meublés, les logements doivent disposer d’un équipement conforme aux exigences de vie courante.

Pour bénéficier du statut LMP, il faut que les recettes annuelles dépassent 23 000 € et soient supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal. De plus, un rendement suffisant est nécessaire pour respecter les conditions d'éligibilité.

2.5. Quels sont les avantages fiscaux ?

D'un point de vue fiscal, la LMP présente des avantages en matière d'imposition. Avec un chiffre d'affaires inférieur à 77 700 €, le loueur peut bénéficier du régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire.

2.6. Quel est le régime social du loueur en meublé professionnel ?

Les loueurs en meublé professionnels doivent s'affilier au régime des travailleurs indépendants et sont soumis à des cotisations sociales. En cas de résultats déficitaires, une cotisation annuelle minimale s’applique.

3. Points pratiques

3.1. Sur les formalités à effectuer au démarrage de l'activité

Le loueur doit déposer une déclaration d’existence (formulaire P0i) auprès du Guichet unique dans les 15 premiers jours d’activité. S'il propose des services additionnels, une déclaration à la chambre de commerce est nécessaire.

3.2. Sur l'imposition au régime micro-BIC

Les deux premières années, le loueur est automatiquement sous le régime micro-BIC. Les années suivantes, les conditions d’éligibilité incluent des limites de chiffre d'affaires.

3.3. Sur l'imposition au régime réel simplifié

Ce régime est applicable de plein droit aux loueurs dont les recettes dépassent 77 700 € et leur permet de déduire les charges.

4. Points d'alerte sur les caractéristiques économiques et financières d'une acquisition pour louer en meublé

Il est essentiel de considérer divers facteurs avant d'investir dans la location meublée, notamment :

5. Devoir de conseil et d’information

Il est primordial d'informer les clients sur les conditions pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel, les contraintes fiscales du régime, les obligations déclaratives et les risques économiques associés à ce type d'investissement.