Le démembrement immobilier, une stratégie d'optimisation intéressante

Le monde de l’investissement immobilier est de plus en plus fiscalisé, notamment avec l’IFI. Rassurez-vous, il existe des techniques d’optimisation qui vous permettent d’optimiser. Peu connu dans le domaine de l’investissement, le démembrement immobilier peut se révéler être très avantageux. 

Il s’agit d’un mécanisme novateur qui permet de diviser la propriété d’un bien immobilier. Cet investissement bénéficie à la fois des avantages juridiques et fiscaux. Cet article vous aidera à mieux comprendre le fonctionnement de ce montage patrimonial. À la fin de cet article, vous saurez tout ce qu’il faut savoir pour vous lancer dans le démembrement immobilier.

Qu’est-ce que le démembrement immobilier ?

On dit démembrement de propriété quand un bien est partagé entre plusieurs individus. En principe, cela revient à diviser la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties distinctes.

D’un côté, on a l’usufruit qui donne le droit d’usage ou de jouissance du bien, ce qui correspond au droit d’habiter le bien ou de le louer dans le but d’en percevoir les fruits. D’un autre côté, on a la nue-propriété qui s’explique par le fait d’être propriétaire d’un bien sans avoir le droit d’en jouir. 

Chacune des deux parties est indépendante, cependant ni l’une ni l’autre ne peut s’avancer seule dans la vente du bien démembré. Dans le cas d’une vente, il est nécessaire d’avoir l’accord des deux.

Il est utile de préciser que le démembrement se termine en cas de décès de l’usufruitier. Dans ce type de situation, le nu-propriétaire devient le seul propriétaire du bien sans avoir à payer des droits de succession. Dès lors, il a le droit de l’occuper, de le louer ou même de le vendre. À ce moment-là, on dit qu’il y a remembrement de la propriété. Cette formule est très utilisée, car elle donne le droit de préparer sa succession tout en s’assurant de garder le droit d’usage.

Par contre s’il y a décès du nu-propriétaire, la nue-propriété revient aux héritiers et entre dans la succession, uniquement pour la valeur de la nue-propriété.

Pourquoi le démembrement ?

Le principal avantage du démembrement immobilier est certainement d’optimiser sa fiscalité. Dans le contexte d’une transmission de bien, le démembrement permet de baisser largement les droits de succession, voire de donation. Effectivement, ces droits sont établis à partir de la nue-propriété. La valeur de cette dernière va évoluer selon l’âge du nu-propriétaire.

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 Par exemple, si vous êtes âgé entre 41 et 50 ans, la nue-propriété va coûter 40 % de la valeur totale du bien. Les 60 % qui restent composent l’usufruit. Dans le cas où votre âge se situe entre 61 et 70 ans, ces valeurs sont respectivement 60 % pour la nue-propriété et 40 % pour l’usufruit. En d’autres termes, plus vous êtes jeune lorsque vous transmettez ou donnez votre bien, moins les droits de succession seront élevés.

Il faut également retenir que le nu-propriétaire n’est pas imposable sur un bien conservé en nue-propriété, car l’impôt n’est redevable que par l’usufruitier. 

Vendre la nue-propriété de son bien

Depuis quelques années, la vente de la nue-propriété de son bien est devenue de plus en plus courante en France. Souvent assimilée à la vente en viager, la vente en nue-propriété autorise le vendeur à vendre son bien tout en restant vivre chez lui après la vente et tout au long de sa vie. La différence se situe au niveau du bouquet perçu, car la vente en nue-propriété ne reçoit pas de rente viagère. En effet, l’intégralité du prix de vente est versée le jour de la signature de l’acte de vente.

Ce qu’il faut retenir ici, c’est que le nu-propriétaire a le droit de revendre son bien quand il le souhaite. Peu importe la raison de sa décision, il est libre de revendre son bien à n’importe quel moment, même si la période de démembrement n’est pas terminée.

En général la vente d’une nue-propriété est très rapide, plus particulièrement lorsqu’elle est accompagnée par un expert mandaté. Il s’agit d’une action qui jouit d’une forte demande sur le marché secondaire des nues-propriétés, plus connu comme étant le marché d’achat de nues-propriétés en seconde main. C’est en quelque sorte un marché en or boosté par la rareté de ses offres.

À ce jour, on connaît de nombreux facteurs qui expliquent ce dynamisme, notamment :

• Le charme et la haute qualité des biens concernés, neufs et bien entretenus par des experts,
• L’opportunité pour les nouveaux investisseurs de jouir d’une durée de démembrement diminuée, ce qui leur donne le droit de l’utiliser ou de le louer à court terme. De ce fait, vendre la nue-propriété de son bien est une solution parfaite pour tous, autant pour les primo investisseurs que pour ceux qui vont partir à la retraite.

Garder l’usufruit de son bien

Conserver l’usufruit de son bien c’est un mécanisme souple et avantageux. Cette technique est le plus souvent utilisée dans le but d’assurer la transmission du patrimoine familial par donation ou donation-partage avec réserve d’usufruit. En plus simple, ce dispositif permet de transmettre sans se dépouiller.

À titre d’exemple, prenons des parents qui souhaitent donner leur résidence principale à leurs enfants, ou le louer. En gardant l’usufruit de leur bien, ils s’assurent de pouvoir y vivre jusqu’à la fin de leur vie, ou en toucher les loyers.

L’autre avantage de ce dispositif est fiscal, car les droits de donation sont exclusivement dus sur une fraction de la valeur de la propriété entière. Cela varie en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ainsi, cette valeur est forcément moindre par rapport à la valeur en pleine propriété.

À la mort de l’usufruitier ou le donateur, l’usufruit s’éteint au profit des donataires qui se transforment automatiquement en pleins propriétaires. Les droits de mutation sont établis au moment de la donation, uniquement sur la valeur en nue-propriété. La combinaison de l’usufruit et de la nue-propriété se fait sans imposition supplémentaire, à moins que le décès n’arrive dans les trois mois suivant la donation.

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