Financer un rachat de soulte

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L’essentiel : 

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• Le rachat de soulte permet d’acquérir les parts des autres indivisaires dans le cadre d’un divorce ou d’une transmission.
• Un crédit immobilier hypothécaire peut financer un rachat de soulte.

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Sommaire : 

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Qu’est ce qu’une soulte ?

Quel crédit pour financer un rachat de soulte ?

Comment calculer le montant de la soulte et les frais ?

Exemples de rachats de soulte financés par Hyppo

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Qu’est ce qu’une soulte ?

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Le rachat de soulte intervient lorsque l'un des co-indivisaires souhaite acquérir les parts des autres indivisaires dans la propriété d'un actif détenu en commun. Cette situation survient généralement à la suite d'un divorce ou d'une succession.

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Un notaire établit alors un acte liquidatif, un document notarié qui détermine la valeur des parts et engage les parties dans le processus de vente. La personne désireuse de conserver le bien doit alors verser une compensation financière aux autres co-indivisaires, appelée soulte.

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Ainsi, dans le cadre d'un divorce, l'ex-conjoint souhaitant garder la maison familiale doit verser une compensation financière à l'autre partie pour rétablir l'équité. Ce même principe s'applique dans les successions : si l'un des co-héritiers souhaite garder le bien, il doit alors verser les soultes correspondantes aux autres co-héritiers.

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Quel crédit pour financer un rachat de soulte ?

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Le rachat d'une soulte est traité comme une transaction immobilière et peut être financé par un crédit immobilier hypothécaire. Cette option est destinée aux individus déjà propriétaires qui cherchent à étendre leur patrimoine immobilier. L'assurance emprunteur n'est pas obligatoire, et il est envisageable d'opter pour un remboursement à terme (dit “In Fine”).

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Comment calculer le montant de la soulte et les frais ?

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En règle générale, les co-indivisaires répartissent équitablement les biens.

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Cependant, en cas de disposition testamentaire ou de régime matrimonial spécifique prévoyant une répartition inégale des biens, les calculs sont effectués en fonction des parts respectives de chacun.

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Pour estimer le montant de la soulte, il convient d'évaluer la valeur des parts, de vérifier le solde du crédit immobilier en cours et de répartir les frais d'entretien du bien.

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A. Déterminer le montant des parts

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Si les parts sont réparties de manière équitable entre les co-indivisaires, il vous suffit de diviser la valeur marchande du bien par le nombre d'indivisaires.

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Si les parts sont réparties de manière inégale, vous devez fractionner la valeur du bien en fonction du prorata de chaque part.

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B. Solder le crédit immobilier actuel

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En cas de divorce, si le crédit immobilier utilisé pour acheter le bien (ou le cas échéant, le crédit travaux) est toujours en cours, le montant restant dû est déduit de la valeur actuelle du bien pour déterminer le montant de la soulte.

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Ce montant restant dû sera assumé ultérieurement par la personne qui garde le bien. Si vous envisagez de financer un rachat de soulte, vous devez également prendre en compte le remboursement du crédit immobilier en cours dans votre plan de financement.

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C. Faire un bilan de l’indivision

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Pendant la période d'indivision, le bien immobilier a probablement généré des dépenses ou des revenus. Il est recommandé de conserver les documents justificatifs de ces transactions afin qu'ils puissent être inclus dans le calcul des soultes.

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Selon le principe d'équité entre les co-indivisaires, les dépenses et les bénéfices liés au bien pendant la période d'indivision doivent être partagés de manière équitable entre tous les indivisaires.

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D. Calcul des frais notarié et des autres coûts

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Les sorties d'indivision impliquent des transactions immobilières qui nécessitent l'intervention d'un notaire pour les démarches administratives.Les droits de mutation ainsi que les honoraires du notaire sont essentiellement composés de diverses impositions et, dans la majorité des cas, ces frais sont à la charge de l'acquéreur.

Si le crédit associé au bien est encore en cours, il est également essentiel de tenir compte du coût de la reprise du crédit, notamment les frais de désolidarisation pour modifier le contrat de crédit avec un seul emprunteur, ou les frais liés au rachat de ce crédit.

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Exemples de rachats de soulte financés par Hyppo

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Voici deux exemples de crédits obtenus pour nos clients grâce à Hyppo : 

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1. Financement soulte pour un divorce

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Suite à leur divorce, Lisa et Paul se séparent. Lisa décide de garder la maison familiale évaluée à 2 millions d'euros. Cependant, le prêt immobilier contracté pour l'achat de cette maison n'est pas entièrement remboursé, avec un capital restant dû de 200 000 euros.

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Pour conserver la maison, Lisa doit verser une soulte de 900 000 euros à son ex-mari et continuer à rembourser le prêt immobilier restant sur la maison.

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Le calcul s'établit comme suit :

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= (2 000 000 - 200 000) ÷ 2

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= ("Valeur de la maison" - "Capital restant dû") ÷ "Nombre de co-indivisaires"

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Pour ce faire, Lisa obtient un crédit hypothécaire d'un montant de 1 100 000 euros (900 000 euros pour racheter la soulte et 200 000 euros pour reprendre le capital restant dû du premier prêt immobilier).

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2. Financement d’une soulte pour un héritage

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À la suite du décès de leur mère, Marc et ses trois sœurs ont hérité d'un immeuble de rapport évalué à 1 millions d'euros.

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Alors que Marc souhaite garder le bien, ses sœurs optent pour sa vente.

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Pour devenir l'unique propriétaire de l'immeuble, Marc doit verser une soulte de 250 000 euros à chacune de ses sœurs, totalisant ainsi 750 000 euros.

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Le calcul se présente comme suit :

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= 1 000 000 ÷ 4

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= "Valeur de l'immeuble" ÷ "Nombre d'indivisaires"

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Marc contracte alors un prêt de 850 000 euros (composé d'un crédit immobilier de 750 000 euros et d'une trésorerie personnelle de 100 000 euros) pour racheter les soultes de ses sœurs et couvrir les frais de notaire.

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FAQ : 

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